Orion dobla su apuesta por Neinor y crea con su participada una sociedad para promover vivienda

Golpe de timón de Orion y Neinor. Accionista y participada han estrechado todavía más sus lazos y han decidido crear una sociedad conjunta, o joint venture, de promoción de obra nueva, operación que se enmarca dentro de la nueva estrategia de coinversión que lanzó la promotora el pasado marzo.

Entonces, la compañía dirigida por Borja García-Egotxeaga y Jordi Argemí anunció una hoja de ruta dirigida a lograr dos grandes objetivos: crecer por medio de proyectos de coinversión y mejorar el retorno a los accionistas en hasta un 15%. Y Orion es el primer accionista de Neinor, con un 28% del capital.

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Convencido de que la bolsa no está sabiendo reconocer el valor intrínseco de su participada, y de que el mercado de obra nueva en España tiene gran potencial, al haber una demanda muy superior a la oferta, el fondo ha firmado este martes la sociedad conjunta con Neinor, según ha podido confirmar El Confidencial con varias fuentes conocedoras. Ninguna de las partes afectadas ha querido hacer comentarios.

Se trata del segundo acuerdo de este tipo que logra Neinor tras el sellado con AXA el mes pasado, operación con la que guarda grandes similitudes, al haber sido ambas asesoradas por Alantra. Además, en los dos casos, el fondo controlará el 90% del capital, mientras que Neinor tendrá una participación minoritaria del 10% y actuará como socio industrial, responsable de todo el desarrollo.

Este nuevo vehículo arranca con la compra de dos suelos, el compromiso de invertir 50 millones de euros este año y un plan de crecimiento que, si se asemeja al de AXA, duplicaría esta cifra y superaría las 500 viviendas. Cuando Neinor anunció su nuevo plan estratégico, ya dijo que para verano confiaba en cerrar las dos primeras joint ventures, como ha hecho.

En total, Neinor prevé constituir entre cuatro y cinco sociedades de coinversión, que podrán ser tanto para promoción tradicional (lo que se conoce en la jerga del sector como build to sell o BTS) como para alquiler (build to rent o BTR) o para la tercera edad (senior living).

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Con estos vehículos, la promotora aspira a mantener su potencia de disparo, al seguir manteniendo un plan de inversiones de 1.000 millones de euros en suelos, pero en vez de poner ella todo el dinero, abordar en solitario la mitad y la otra mitad en sociedades de coinversión.

Esta fórmula le permite liberar 500 millones de euros que destinará a retribuir al accionista y mantener el tamaño operativo de la compañía, un aspecto crítico para el empleo que cobra el doble de importancia cuando se mira la paupérrima cifra de lanzamientos del sector, inferior a las 100.000 viviendas al año. Además de Orion, también son accionistas de referencia de Neinor los fondos Stoneshield y Adar Capital.

Innegablemente, al ceder a los nuevos socios el papel de socio mayoritario, hay una importante porción del negocio que la promotora deja de ganar, una merma que desde la compañía siempre se ha sostenido que equivale al fruto que la bolsa no está sabiendo reconocerle. Desde que salió a bolsa, hace seis años, la compañía arrastra un castigo del 35%, pero en lo que llevamos de año se anota una ganancia del 15%.

Neinor decidió apostar por la coinversión tras romper, en enero, las negociaciones que mantenía desde hacía meses con CPPIB para venderle en bloque una cartera de 3.861 hogares dirigidos al alquiler. Las diferencias respecto al precio, y el convencimiento de la promotora del potencial de su cartera, la llevaron a activar el plan B.

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Este ha consistido, por una parte, en ir vendiendo poco a poco promociones de esta cartera, desinversiones que suman ya por una tercera parte de toda la cartera BTR de Neinor, y, por otra, en el despliegue de los acuerdos de coinversión.

Desde que arrancó esta nueva hoja de ruta, las cinco promociones de obra nueva para alquiler que ha vendido suman un total de 693 unidades, por más de 175 millones de euros. Se trata de Hacienda Homes (146 hogares), Lyra (93 hogares), Sky Homes (213 hogares), Europa Homes (146) y Dual Homes (94), que representan una tercera parte de toda la cartera BTR de Neinor.