Pepa y Morenés vuelven al ruedo en Neinor: compran el 18,5% de la inmobiliaria

Los empresarios Juan Pepa y Felipe Morenés vuelven a la primera fila de los mercados. A través de su fondo Stoneshield Capital se han hecho con el control del 18,45% de Neinor Homes, la inmobiliaria que ellos mismos construyeron hace siete años, un porcentaje valorado en 173 millones de euros y que les convierte en accionistas de referencia de una de las mayores inmobiliarias del país en un momento crítico para el sector.

La operación acaba de ser comunicada a la CNMV -Comisión Nacional del Mercado de Valores- y desde el fondo luxemburgués se ha justicado como una muestra de confianza en el valor, al considerar que ni la cotización actual, de 11,70 euros por acción, ni el valor liquidativo, que se sitúa en 17,17 euros por título, reflejan la palanca de valor que supone la cartera de viviendas en alquiler de Neinor construidas desde 2019.

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Las fuentes consultadas aseguran que el objetivo de Stoneshield es elevar su participación hasta el 22%, ya que es a partir de este listón cuando la promotora permite contar con más de dos consejeros. Actualmente, Felipe Morenés ocupa un sillón como independiente, con lo que su posición pasará a ser de dominical, mientras que también se espera la vuelta de Pepa al máximo órgano de administración.

En cualquier caso, las mismas fuentes señalan que la intención de Stoneshield es mantenerse por debajo del 30%, ya que a partir de este límite se debe lanzar una oferta (opa) sobre toda la compañía, y apostar por que termine aflorando el valor del negocio patrimonialista de Neinor.

Stoneshield está interesado en seguir elevando su participación hasta el 22% del capital

El portfolio actual de vivienda en alquiler de Neinor es de 4.600 unidades, una apuesta que la promotora decidió complementar, en septiembre de 2020, con la compra de la gestora de alquileres Renta Garantizada. “Los fundamentales del negocio de la promoción inmobiliaria en España son sólidos, con un crecimiento en ventas sostenido cada año. A pesar de eso, los inicios de obra nueva de 90.000 unidades al año no llegan a cubrir la demanda estructural estimada en 120.000”, explica Alejandro Maristany, director de operaciones de Stoneshield.

El fondo de inversión luxemburgués fue fundado en enero de 2018, justo después de que Pepa y Morenes soltaran las riendas de Neinor y con el respaldo del empresario Warren Buffet. Actualmente, cuenta con activos bajo gestión cercanos a los 2.000 millones de euros, entre los que figura la también inmobiliaria Domo.

La vuelta de Morenés y Pepa coincide con un momento crítico para el sector, en el que todos los grandes jugadores del sector está hablando entre ellos en busca de posibles matrimonios. La propia Neinor, estuvo el año pasado negociando la adquisición de Vía Célere, conversaciones que no llegaron a buen puerto, como tampoco cristalizaron las conversaciones en exclusiva que en verano mantuvieron Aedas y Habitat.

En estos dos casos, y en todos los diferentes acercamientos que ha habido entre los principales jugadores del sector, el fuerte castigo en bolsa que sufren las promotoras cotizadas (Neinor, Aedas y Metrovacesa) ha hecho imposible llegar a una ecuación de canje satisfactoria para todas las partes. Sin embargo, en el mercado se da por hecho que de una manera u otra teminarán cristalizando las fusiones.

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Según el comunicado remitido por Stoneshield a la CNMV, el fondo se ha hecho con el 18,45% del capital de Neinor mediante una combinación de compras directas por casi el 4% y de adquisiciones futuras de instrumentos financieros, representativos de un 14,7% que terminarán del cristalizar el próximo 23 de febrero. Tras esta operación, Orion sigue siendo el primer accionista de Neinor, con un 28% del capital, seguido de Adar Capital, que posee le 19,34% de la inmobiliaria, y en tercer lugar se situaría Stoneshield con su 18,45%.

El fondo luxemburgués ha mostrado su confianza en el equipo directivo liderado por Borja Garcia-Egotxeaga, quien se puso al frente de la compañía hace dos años, cuando Juan Velayos dimitió como consejero delegado, Jorge Pepa dejó su papel de consejero dominical en representación de Adar Capital para asumir la vicepresidencia ejecutiva, y se lanzó un nuevo plan de negocio.

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De hecho, hace ahora justo un año, Neinor protagonizó la compra de la también promotora Quabit, operación que le permitió hacerse con una importante bolsa de suelo, una parte del cual se ha destinado, precisamente, a promover viviendas en alquiler.

De cara al futuro, la compañía quiere reforzar su liderazgo en el sector en todo lo relacionado con el cumplimiento de las políticas de sostenibilidad (ESG), terreno en el que aparece a la cabeza del ránking de 299 inmobiliarias que elabora Sustainalytics, ya que los inversores institucionales cada vez están concentrando más sus apuestas en las empresas que cumplen estos parámetros, lo que facilita una financiación más barata.