La fórmula de los promotores para generar más suelo y rebajar más del 20% su coste

Poner el foco en la gestión del suelo, es decir, en el largo proceso que permite que un suelo urbanizable acabe siendo urbano. Esta es la principal demanda que los promotores andaluces van a realizar a la Junta de Andalucía para intentar poner, de una vez por todas, una solución a los enormes problemas de acceso a la vivienda, especialmente entre la clase media. Una solución que, en su opinión, pasa, inevitablemente, por conseguir que la materia prima, el suelo finalista, sea más barata.

Durante la celebración de unas jornadas en las que participarán la Junta de Andalucía y Fadeco Promotores, la patronal andaluza del sector promotor pondrá sobre la mesa una serie de medidas encaminadas, precisamente, a poner más suelo en el mercado, en menos tiempo y a un precio mucho más barato, lo que permitirá poner en el mercado viviendas a precios asequibles. La fórmula que proponen, según calculan, puede conseguir rebajar más del 20% el coste del suelo.

Fadeco presenta este lunes a la consejera andaluza de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda, Rocío Díaz Jiménez, una propuesta que se basa en cuatro pilares: ayudas directas, créditos verdes o financiación blanca, más edificabilidad —para poder compensar el coste económico de construir más vivienda protegida, como exige la nueva ley de vivienda— y acortar los plazos de desarrollo de suelo.

"En España, apenas se conoce la primera etapa, la de transformar el trigo en pan, o lo que es lo mismo, un suelo urbanizable en uno urbano", explica a El Confidencial Ignacio Peinado, presidente de Fadeco.

Medidas encaminadas a poner más suelo en el mercado, en menos tiempo y más barato

"Una parte importante de los Fondos Next Generation, que tienen como objetivo la accesibilidad a la vivienda y la sostenibilidad, se va a devolver porque no se va a poder consumir. La mayoría de esos fondos va destinada a cambiar ventanas, fachadas y tejados, lo cual está muy bien, pero ¿cuántas ventanas hay que cambiar para consumir esos fondos?", se pregunta Peinado.

"El respeto al medio ambiente de todas estas ayudas es evidente, pero la sostenibilidad económica la percibirá solamente el ciudadano que recibirá la subvención. Estas medidas, muy necesarias, hay que mantenerlas, pero, además, nosotros proponemos destinar ayudas directas a crear ciudad, a las urbanizaciones, a las infraestructuras, obras civiles de titularidad pública, pero de promoción privada. Ayudas directas a crear las calles, las plazas, los parques, las aceras y el alumbrado del pueblo, de titularidad pública, pero que construye y paga un promotor privado", señala el presidente de Fadeco.

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"¿Qué ocurre si, además de impulsar esas obras de urbanización que hoy en día no se están haciendo, se hacen con criterios de sostenibilidad? Vamos a conseguir que la ciudad sea sostenible desde el origen, y todo esto va a redundar en la caja de la Administración pública, porque en lugar de pagar un millón de euros al mes por la factura del alumbrado, pagará 500.000 euros", destaca Peinado.

Además de ayudas directas que permitan poner en marcha nuevas ciudades o barrios sostenibles desde el minuto cero, desde Fadeco piden también a la Administración andaluza financiación blanda o créditos verdes para poder arrancar las costosas obras de urbanización. No hay que olvidar que no solo el sector promotor apenas entra en las fases iniciales de desarrollo del suelo, sino que la banca no está financiando esta actividad por su aversión al riesgo, pero también porque, normativamente, hay una directiva que considera la actividad urbanizadora como una actividad especulativa, lo que hace que la ponderación del coste de capital del banco sea muy alta.

"El ICO tiene una línea especial para financiar la construcción de la vivienda de colaboración público-privada que sea asequible, pero también necesitamos financiación para poder desarrollar suelos. Una urbanización media vale entre 100 y 150 millones de euros. No es posible hacerla sin financiación. Una gran promotora en España con 300 millones de euros en su cuenta solo podría hacer tres urbanizaciones en toda España, pero necesitamos hacer 300. O fluye la financiación o es imposible que tengamos materia prima para hacer viviendas", ha señalado Peinado.

Más metros cuadrados a cambio de más VPO

Por otro lado, los promotores también piden a la Junta de Andalucía, como ya ha hecho con el sector hotelero a raíz de la pandemia, una bonificación de la edificabilidad.

"La nueva ley de vivienda nos dice que donde antes hacíamos un 30% de vivienda protegida, ahora tenemos que hacer un 40%, pero los costes de las aceras, las carreteras o las plazas son los mismos que antes de la nueva ley, con lo cual el coste es el mismo, y el promotor lo tiene que repartir entre un menor techo de vivienda libre. ¿Qué sucede? Matemáticas puras, sube el precio de la vivienda libre. ¿No tendría más sentido que la medida dijera, por ejemplo, vamos a hacer un 40% de VPO, pero, a cambio, te voy a incrementar un 10% la edificabilidad que tenía el sector? Estamos consiguiendo el mismo objetivo, que haya toda la VPO que marca la ley, pero sin estrangular más la cuenta de resultados de las promotoras", destacan desde Fadeco.

Por último, el sector promotor andaluz también ha pedido a la Junta de Andalucía una mayor agilidad en los plazos para poder generar suelo finalista. En 2019, la Junta aprobó un decreto y constituyó una oficina aceleradora de proyectos que excluye, expresamente, los proyectos residenciales.

"Por cada año que restamos de tramitación urbanística a un suelo, estaremos descontando un 20% de ese coste del capital invertido"

"Con el drama de vivienda que tenemos y teniendo en cuenta que el principal encarecimiento del 20% del suelo depende del tiempo, ¿cómo es posible que esa oficina aceleradora no recoja proyectos residenciales? Con todas estas medidas se va a poner en el mercado mucho más suelo, el precio del suelo será más barato, no solo por un tema de oferta y demanda, sino porque permitirá rebajar los costes de capital de los propietarios de ese suelo", señala Ignacio Peinado.

Y pone un ejemplo. "Los fondos están exigiendo una rentabilidad del 20%, de tal manera que cuando te encuentras con un desarrollo a 10 años, tienes un coste del 200% de la inversión. Si conseguimos reducir los plazos, por cada año que restamos de tramitación urbanística, estaremos descontando un 20% de ese coste del capital invertido, lo que es muchísimo. Además, si entrara financiación para transformar ese suelo, pasaríamos de un coste del 20% a un coste del 5%, tal y como están los tipos de interés en la actualidad, con lo cual se podrían impulsar muchos ámbitos que actualmente están parados. Esto significa rebajar los costes un 15% anual sobre la inversión. Pero, además, podríamos bajar el precio del suelo, lo que, a su vez, repercutiría en el precio de la vivienda y, además, estaríamos impulsando un proyecto más sostenible", añade el presidente de Fadeco.

Sobre la mesa, sin embargo, existen algunos escollos que los promotores andaluces y la Junta de Andalucía deben solventar y que se abordarán en una mesa de trabajo que lo estudiará durante seis meses y a la que se sumarán otros actores, como el Colegio de Ingenieros de Caminos o la Cátedra de Cambio Climático de la Universidad de Málaga. Una mesa que estará coordinada por la consultora Deloitte.

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Porque, ¿cuándo un proyecto es sostenible? "Aquí nos volvemos a encontrar un problema que es el origen de todo y al que nadie presta atención. Según la taxonomía europea, al valorar nuestro proyecto de urbanización, se nos pregunta cómo son las ventanas de nuestro proyecto, cómo son los ascensores... Pero los proyectos de urbanización no tienen ventanas, ni ascensores, ni fachadas, son calles. Para valorar la sostenibilidad inmobiliaria, la taxonomía europea se centra en un edificio y no en una infraestructura civil, como es una urbanización, de tal manera que tenemos el reto de tener que elaborar una guía o una taxonomía con la que poder puntuar o valorar la sostenibilidad de las urbanizaciones", ha explicado el presidente de Fadeco.

"Una tarea que llevará a cabo una mesa de trabajo de la que pretendemos que salga esa guía de consenso por la que podamos evaluar los proyectos de urbanización y que en los criterios de asignación de los presupuestos europeos se considere la actividad urbanizadora, que hoy en día no está considerada. Y por qué no, acceder a ayudas de la Administración pública. ¿Por qué no puede un ayuntamiento subvencionar a un land developer [desarrollador de suelo] con base en sus presupuestos durante las obras de urbanización, si luego se va a beneficiar de pagar menos en la factura de la luz o del agua de ese barrio que es sostenible? No hay que fiarlo todo a Europa, las administraciones locales y autonómicas también deberían destinar parte de sus presupuestos a poner en el mercado materia prima".

Desde Fadeco, calculan que el coste de urbanizar un nuevo barrio en España ronda los 25.000 euros por vivienda. Un sector de 1.000 viviendas cuesta urbanizarlo 25 millones, que es la ratio de 250 euros el metro cuadrado de techo.

"Nosotros proponemos una subvención máxima que nunca excederá el 50%, unos 10.000 euros por vivienda, pero hay algo que es mucho más potente, que es la financiación. Ya sea a través del ICO u otro organismo de crédito, eso también se va a abordar en las mesas de trabajo, nosotros pedimos que haya una financiación a esos promotores o propietarios del suelo, a un tipo de interés de mercado y que se amortice una vez recepcionadas las obras de urbanización, cuando el suelo ya es finalista, que es cuando ese propietario del suelo, que es quien ha desarrollado el proyecto, va a encontrar un promotor que le va a comprar ese suelo para hacer viviendas", ha señalado Peinado. "Es decir, una carencia del préstamo hasta la recepción de la urbanización, no hasta la venta de ese suelo, evitando, asimismo, la especulación".