"Si donde había un comercio chino hay ahora un Carrefour, es porque la gente lo demanda"

Jorge González Navarro (Valencia, 1981) fue elegido por Banco Santander para dar una segunda vida a los cientos de sucursales que la entidad ha ido cerrando por toda España. Así nació hace dos años Retailco, con una cartera de casi 800 locales y la vocación de entender los cambios sociales que han hecho bajar la persiana a los cajeros para reabrirla como supermercado de barrio, clínica estética o vivienda a pie de calle. Por el momento, este licenciado en ADE por la Universidad de Valencia y en European Management por la Universidad de Westminster ha conseguido junto a su equipo cerrar más de 300 arrendamientos y 114 ventas.

Empezó su carrera en General Electric, donde estuvo 12 años. En 2016 se unió al grupo Intu para liderar su expansión en España como director financiero y corporativo, y terminó siendo el director general, hasta su fichaje por Santander para liderar Retailco, un vehículo que le ha llevado a alquilar locales tanto en la calle Lagasca como en Don Benito, a transformar oficinas bancarias en hoteles de lujo o a apostar por poner su grano de arena para ser parte de la solución al problema de la vivienda en grandes capitales como Madrid. Su brújula es saber interpretar los cambios sociodemográficos. Su futuro lo desconoce, pero está dispuesto a compartirlo con terceros.

PREGUNTA. ¿Cuál es la salud del retail en España?

RESPUESTA. Bastante buena. ¡Hemos pasado tanto! El apocalipsis de los centros comerciales, el comercio online, el covid... Somos unos supervivientes dentro del mundo inmobiliario, con una resiliencia importante, y lo que estamos viendo ahora, tanto en centros como en calle, es que el performance del retail inmobiliario está siendo muy positivo. Por citar dos cosas: Inditex va a llegar a una cifra, parece, récord de resultados en 2023; y aquí en Madrid, WOW ha abierto su segunda tienda. Vemos cosas muy relevantes, como la calle Fuencarral, que está siendo uno de los ejemplos de estos conceptos, marcas que nacen en el digital pero que ya buscan una tienda.

P. Retailco se nutre de antiguas oficinas bancarias y tienen locales en plazas absolutamente secundarias. Ahí entiendo que la digestión es más complicada.

R. Conceptualmente, podría ser que sí, pero en muchas de esas poblaciones nuestro local está muy bien ubicado. Lo que era una sucursal bancaria o estaba en la plaza del pueblo o en las calles principales. Hay mucha demanda de ese emprendedor local que ya tiene un negocio y que, yéndole bien, le gusta nuestro local. En 2023 hemos cerrado con casi 130 arrendamientos, y como te puedes imaginar, son por toda España. Yo he alquilado locales en la calle Lagasca como he alquilado locales en Don Benito. Absolutamente, por toda España. ¿Cuál es nuestro mundo? La conveniencia, todo aquello que, en nuestro día a día, necesitamos comprar o consumir. También, una cosa que estamos viendo, dentro de ese cambio de tendencias, es que antes hacer la compra era ir al hipermercado, ahora se ha vuelto más impulsiva, más de día a día, de supermercados de tamaño pequeño. Y producto como el nuestro sirve para eso. Hemos hecho más de 10 alquileres para concepto supermercado.

"Tenemos mucha demanda de emprendedor local, porque las sucursales bancarias estaban en la plaza del pueblo o en las calles principales"

P. ¿Ve diferencias entre las capitales de provincia y grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Málaga o Valencia?

R. Absolutamente. Has dicho cuatro ciudades. Yo creo que hay tres niveles. Tienes un Madrid y un Barcelona, que son absolutamente punteras. Luego hay un segundo nivel, con ciudades como Valencia, Málaga y algunas otras, que cada vez están atrayendo más inversión. Y luego hay un tercer nivel, que son las capitales de provincias más pequeñas. Cuando te lo traes a nuestro mundo, las diferencias son enormes. En Madrid y Barcelona cabe todo y funciona. Son ciudades que están teniendo una densidad de población tremenda, que están teniendo un turismo tremendo. Es decir, los datos son buenísimos.

P. ¿También en calles secundarias?

R. El retail es un término muy amplio. Si pensamos en retail como Inditex, es cierto que antes Zara estaba en muchas más calles, pero es que ese local de Zara a lo mejor ahora es una clínica. Es decir, el vacancy [desocupación] en ciudades importantes es mucho menor del que puede parecer. Yo siempre digo que lo nuestro se ve paseando. ¿Cuántos locales veíamos con la persiana bajada en covid y poscovid y cuántos se han vuelto a abrir? En ciudades como Madrid o Barcelona la salud del retail en general es estupenda y no creo que vaya a ir a peor. Cuando te vas a ciudades más secundarias, más complicadas desde el punto de vista de la inversión inmobiliaria, ya no ves high street. Ya hay muchas ciudades que no tienen tiendas Inditex. Lo que suele funcionar ahí es un centro comercial dominante de la región, que tiene todas las marcas; y algo de conveniencia en las calles principales.

"En Madrid y Barcelona cabe todo, pero te vas a plazas secundarias y hay muchas ciudades que no tienen tiendas de Inditex"

P. Además de supermercados, ¿hay algún otro negocio estrella?

R. Clínicas estamos viendo mucho. De todo tipo: clínicas estéticas, dentistas, hemos hecho una operación con Sanitas, importantísima, en Palma de Mallorca.

P. ¿Cómo le afecta la inflación? Porque Retailco depende muchísimo del consumo.

R: La inflación siempre tiene dos componentes en el mundo inmobiliario. Por una parte, a los inmobiliarios siempre nos gusta la inflación, porque las rentas te suben...

P. Una pequeña inflación.

R: Ese matiz es importantísimo. Es decir, una inflación tan alta como la que vimos generó muchísima incertidumbre. Se tuvieron que ajustar contratos, negociar. Fue un tema muy, muy relevante. En la experiencia de Retailco, más en 2022 que en 2023. Porque en la segunda mitad de 2022 el impacto fue más chocante, estábamos todos más preocupados. En 2023, de alguna manera, se ha digerido. No digo que se haya solucionado, pero se ha ido digiriendo y, por lo menos, en nuestra cartera no está siendo un tema tan delicado como lo fue en la segunda mitad de 2022.

P. Quizá también ha influido que los propietarios han aprendido y ya no intentan aplicar la inflación a capón.

R. Una de las cosas que nos diferencia en Retailco es que somos muy flexibles. Vemos que para dar valor inmobiliario a nuestro producto es importante tener un negocio que funcione y que el inquilino se sienta cómodo. Siempre hay palancas: el IPC, hacer un escalado de rentas, donde el primer año pagas un poquito menos y te voy subiendo al segundo, al tercero. Todos sabemos que los primeros años son más difíciles, entonces, nosotros jugamos mucho con eso, dando carencias un poco más largas de lo habitual: sé que el inquilino tiene que hacer obra en el local, le voy a dar los primeros seis meses de acomodo.

P. Eso lo hace mucha gente en el mercado.

R: Es totalmente estándar, lo que digo es que nosotros la llevamos un poco más allá. Obviamente, no es lo mismo hacer la obra para un local de 200 metros que uno de 800 metros. Lo que intentamos siempre es que el inquilino no se vea haciendo la obra, sin abrir y teniendo que pagar renta. A mí me compensa, como Retailco, tener un inquilino que se sienta cómodo conmigo y le vaya bien su negocio a rascar el último euro y apretar más de la cuenta.

"A mí me compensa tener un inquilino que se sienta cómodo y le vaya bien su negocio a rascar el último euro y apretar más de la cuenta"

P. Le preguntaba por la inflación también por saber cómo está afectado a sus inquilinos el impacto en la capacidad de consumo de las familias.

R. Y se ha notado muchísimo. Al final, todos tenemos una serie de gastos, uno de los principales es la hipoteca y eso ha apretado el cinturón muchísimo más allá del IPC. Hay conceptos que han sufrido más, porque se consideran bienes de algo más lujo. Al final, cuando las cuentas aprietan, puedes renunciar a unas cosas más que a otras. Mucho de los que nosotros hacemos, los supermercados o incluso las clínicas, son casi necesidades específicas, negocios que van a funcionar. Pero, efectivamente, ¿lo hemos notado? Sí. ¿Nos hemos adaptado otra vez a la situación? También. Nosotros valoramos las operaciones antes de firmar ese arrendamiento, y vemos gente muy trabajadora que, en general, viene con los deberes muy hechos.

P. ¿Y cómo afecta a su plan de negocio la inflación? Porque nadie esperaba este escenario en 2021.

R. Nosotros arrancamos en 2021, pero obviamente todo esto se viene diseñando unos meses atrás. Yo creo que en el 21 ninguno éramos conscientes de los niveles de inflación que íbamos a ver a partir del 22. Dicho esto, cuando se hacen las proyecciones, tienes diferentes escenarios, juegas a ver cómo diferentes variables te pueden afectar a los flujos de caja futuros. Nosotros pensamos que la inflación tenderá a unos niveles mucho más normalizados en los próximos años.

"Pensamos que la inflación tenderá a unos niveles mucho más normalizados en los próximos años, en torno al 2% y 2,5%"

P. ¿Qué son niveles normalizados para usted?

R. Dos, dos y medio. Se tardará más o menos, pero se debería llegar. Al final, la política de tipos de interés creo que está funcionando. Más allá de esto, nosotros no somos un proyecto cortoplacista, donde en el año tres tenga que darle salida a esto. En un contexto donde tienes más tiempo para poner en valor tu cartera, cuando la inflación se estabiliza, vuelves a niveles más normales, de tal manera que en tu modelización de valor inmobiliario vuelves a la casuística normal.

P. ¿Quiere decir que tiene capacidad de digerir estos picos?

R. Sí, sí, ya te digo, hay diferentes palancas: esos escalados de rentas, el primer año me pagas un poco menos, te capo el IPC, si el IPC pasa de estos niveles, no te preocupes, que no te lo voy a cobrar a partir de X por 100. Mi principal problema puede ser que al inquilino no le vaya bien.

P. Una recesión, al comercio de calle le afecta mucho. ¿Teme que vaya a haber una en España?

R. Yo soy optimista, y esto no es opinión de Retailco ni de Banco Santander. Creo que se están haciendo las cosas bien a nivel muy macro, Banco Central Europeo y la Fed [Reserva Federal estadounidense]. Además, hay elementos en España que son diferenciales. Uno es el turismo, que ha sido espectacular en 2023. Y eso se nota mucho en ciudades importantes.

"Nosotros no somos un proyecto cortoplacista y mi principal problema puede ser que al inquilino no le vaya bien"

P. Un ejemplo del impacto del turismo es Sevilla, donde están abriendo numerosas cadenas de lujo, y Retailco ha aprovechado para convertir una antigua sucursal en hotel.

R. La verdad es que es uno de los proyectos que más ilusión nos hace porque va a quedar un hotel espectacular, en una ubicación inmejorable, en García Vinuesa con Constitución. El turismo de lujo está llegando ya a todos los sitios. Yo soy valenciano y Valencia, hace 25 años, no veías turismo internacional y ahora es una cosa tremenda. Eso hay que factorizarlo, también en nuestro mundo inmobiliario, porque en España es una realidad que va a más, y tener esos niveles a la hora de consumir, a la hora de invertir, llámalo turismo, llámalo dinero que viene de fuera, este elemento de inversión extranjera que está llegando a España, si no existiera, estaríamos mucho peor.

P. Retailco pertenece 100% al Grupo Santander. ¿Eso lo blinda de alguna manera frente al alza de tipos o le facilita el acceso a financiación?

R. Gran parte de lo que hacemos es alquilar, y a la hora de alquilar, no hay una necesidad de financiación hipotecaria, como en la compra. En 2023 hemos cerrado más de 70 ventas, el año pasado fueron 44. Si te hablo en término acumulados, desde que arrancó Retailco, tenemos más de 300 arrendamientos y 114 ventas. Volviendo a lo que me preguntabas, aquí hay dos cosas. El tique medio de nuestro local son 200 o 150 metros cuadrados; y lo que estamos vendiendo, principalmente, son ubicaciones menos relevantes desde el punto de vista de retail. Por lo tanto, el tique medio es inferior a si estuviéramos vendiendo locales en Madrid o en Barcelona. Y cuando vas a este tique, el comprador no necesita financiación, no se ha quedado con hipoteca. Esto es un micromundo.

P. ¿Su estrategia pasa por vender el producto más secundario y quedarse el más core?

R. Al final el mandato es muy claro: hay que buscar, desde un ángulo inmobiliario, cómo se llega a la creación de valor en cada uno de los inmuebles. Siempre que pueda haber un arrendamiento en términos de renta de mercado, con un buen inquilino y con unas condiciones contractuales de garantías sólidas, eso da un valor inmediato al inmueble. Y cuando llega cualquier valorador o cualquiera que quiera comprar ese inmueble en un futuro, eso será mucho valor, pues tiene unas rentas garantizadas durante un tiempo. Sin embargo, hay ubicaciones donde esto es más complicado, ciudades o pueblos más pequeños, donde entendemos que la creación de valor, el recorrido, es menor y, por lo tanto, lo que buscamos es la salida o la venta de ese local como está. Sencillamente, lo que nos diferencia es una estrategia más patrimonialista, en la mayoría de nuestros inmuebles, versus una estrategia más de venta directa en ubicaciones más pequeñas.

P. Entonces, Retailco quiere ser una cartera de locales comerciales en renta, no es un proyecto de liquidación de antiguas oficinas bancarias.

R. Bueno, Retailco necesitará también su tiempo. Arrancamos con 800 inmuebles, vamos muy bien, pero queda mucho trabajo por delante. Nadie en su sano juicio esperaría que firmáramos 600 locales en dos años. Eso va a llevar tiempo y luego habrá una rotación natural. Es decir, es un proyecto que necesitará de un tiempo para consolidarse y tener unos niveles de ocupación lo más alto posible, por encima al 90%. Necesitamos una serie de años para poner esto en velocidad de crucero. ¿Cuántos años puede ser eso? Tres o cuatro años para tener la cartera que tenemos actualmente en esos niveles de ocupación más allá del 90%.

"Esperamos conseguir la velocidad de crucero en tres años. Nadie en su sano juicio esperaría que firmáramos 600 locales en los dos primeros"

P. Constantemente entran nuevos locales. ¿Tiene medido un flujo medio anual?

R. Nosotros somos el vehículo que pone en valor ese producto inmobiliario, pero no estamos en la operativa bancaria que analiza si se ha de cerrar una sucursal, o no. Yo no tengo visibilidad de si en 2024 el banco va a cerrar cinco sucursales o 25. Nosotros somos el gestor, nos encargan una gestión de poner en valor un inmueble que ha quedado vacío, ahí empieza nuestro trabajo.

P. ¿Sería correcto establecer una foto fija con una cartera media de 700-800 activos?

R. Dependerá también del volumen de ventas. Hay otra cosa importante. Nosotros en Córdoba tenemos un inmueble muy grande, una de las muchas maneras de ponerlo en valor es segregar y lo que era una unidad la he convertido en tres. También, cuando hemos hecho la conversión de lo que era un local a residencial, te salen tres pisos o cuatro, de alguna manera estás multiplicando los panes y los peces. No es tan sencilla la cuenta de tienes 800 y has vendido 70; porque a lo mejor los 800, al segregar, se convierten en 830.

"Nosotros no decidimos qué sucursal se cierra, somos el gestor al que el banco encarga poner en valor un inmueble que ha quedado vacío"

P. ¿Se plantea hacer logística de última milla?

R. No es nuestro mundo, la verdad. No es nuestra liga.

P. ¿En qué cifras de facturación se mueven?

R. Estamos en 300 y pico locales arrendados, con rentas faciales por encima de los 10 millones de euros. Rentas faciales significa que yo firmo contigo un arrendamiento donde el primer año me pagas 1.000 euros, el segundo año 1.500 y el tercero 2.000. La facial es 2.000 euros, porque todo eso lleva un tiempo. O te doy una carencia de seis meses, la renta efectiva es que los primeros seis meses no has cobrado y luego ya sí, pero la facial es como si hubiera sido todo el año de renta.

P. Antes del covid, el propietario siempre prefería renta fija, y tras la pandemia, el inquilino prefiere variable. ¿Qué está viendo Retailco?

R. En el mundo centro comercial es mucho más común que haya un porcentaje de la renta en variable. En calle es menos común, y en calle del perfil de nuestros locales, que no son high street, no se suele dar renta variable. Con lo cual, yo no sé si tengo algún caso de renta variable. Mi portfolio son rentas fijas con el IPC de turno.

P. Antes hablaba de clínicas. ¿Cómo está cambiando el comercio de barrio?

R. Desde luego, está cambiando. Por ejemplo, la restauración, tenemos restaurantes de todo tipo, España es el país con más restauración por habitante del mundo. Aquí hay dos cosas, una idiosincrasia española de que nos gusta salir y ese elemento de turismo, que demanda también mucha oferta de restauración y de bares. Luego hay lo que se está viendo en los centros de las ciudades, que cada vez son más casi parques de atracciones de turistas, y eso nos lleva a un tipo de comercio muy específico, con esas panaderías estupendas. Esto antes no lo veíamos. Los que somos de barrio de toda la vida, los barrios eran otra cosa y ahora la panadería del vecino es una cadena. Son realidades que estamos viendo. Y en el mundo de las clínicas, ha habido una evolución, todos nos cuidamos más, hay más seguros privados... Son dinámicas sociodemográficas que al final se traducen en lo que vemos en nuestras calles.

P. ¿A qué presta usted más atención, a los cambios sociodemográficos o a los tipos de interés?

R. A lo primero, porque lo nuestro es un termómetro diario. Lo mismo que hablábamos antes de los supermercados, tú vas por la calle Fuencarral de Madrid, que es una calle típicamente de tiendas de ropa y complementos, y llega un tramo en que pasas de Mercadona, al Lidl, al BM... Ahora te hablo de Valencia, de mi barrio. Había mucho comercio chino donde vendían de todo y ahora es un Carrefour. ¡Y es lo mismo!, pero con el formato y valor Carrefour. Es ese concepto de local pequeñito, que puedo ir a las 22:30 porque llego de trabajar y compro la leche y tres yogures. Es un ejemplo de una cosa que está creciendo mucho porque lo demanda la sociedad.

"Presto más atención a los cambios sociodemográficos que a los tipos de interés, nuestro negocio es un termómetro diario"

P. En esa demanda social, ¿cómo se tienen que adaptar las ciudades y normativas a la mayor necesidad residencial?

R. La demanda del residencial en ciudades como Madrid y Barcelona es tan grande que hay un problema de oferta y tensión en precios más que evidente. ¿Qué podemos hacer nosotros? Queremos ser parte de la solución. En ubicaciones con una gran densidad de población, que nuestro local está cerca de transporte público y puede ser un buen lugar donde vivir, transformar lo que fue en su momento una sucursal bancaria, en vivienda. Lo que conseguimos con esto es sacar producto residencial, obviamente a un precio más asequible que comprarte un quinto con terraza, y dar vida a un local que estaba vacío. Hemos hecho ya once, principalmente en Madrid, y estamos muy contentos.

P. ¿En Madrid capital?

R. En Madrid ciudad, en Alcobendas, Alcorcón... Una vez tienes todos los permisos, las licencias, se hace relativamente rápido y creo que quedan muy chulos. Arrancamos primero con un programa piloto, con los tres primeros cambios de uso, esos ya los hemos vendido y hemos aprendido mucho. Aquí es para la venta: los transformamos y los vendemos al usuario final. Obviamente no todo local vale. Hay unas limitaciones, unos requerimientos técnicos que son importantísimos y que hay que cumplir 100%. Por ejemplo, iluminación.

"Queremos ser una parte de la solución del problema residencial y estamos transformando 11 locales en viviendas"

P. Un bajo no es un sótano.

R. ¡Claro, exacto! Tienes que tener un mínimo de luz. Imagínate un local que se mete muy adentro y no le da nada de luz. Requerimientos de altura, el mínimo de dos metros y medio. No todo vale, ni todo tiene sentido. Nosotros tenemos claro que si transformamos un local en residencial es porque sale un piso agradable donde vivir, no un zulo, ni mucho menos.

P. ¿Qué rentabilidad mínima exige a los proyectos?

R. Depende. No es lo mismo comprar ese local de Don Benito que comprar uno en la calle Lagasca. Cuando tú eres un jugador inmobiliario que solo haces prime, todo es más sencillo.

P. Pero menos rentable. Por eso le pregunta qué rentabilidad mínima exige.

R. En muchas ocasiones, también tienes que ver el coste de oportunidad, más allá de si una operación te puede dar una rentabilidad del 6% o del 8%, ¿cuál es mi coste de oportunidad? Hay ubicaciones donde dices: este local lleva cerrado 15 años, si no se lo alquilo a este señor o se lo vendo a este señor, vete a saber cuándo pasa otra oportunidad. Es muy diferente estar hablando de ubicaciones en ciudades principales, donde todos tenemos comparables, todos podemos dar una estimación razonable. Y viajamos mucho. Para mí es diferencial, en lo que hemos hecho, conocer el terreno, es importantísimo saber si estás en la parte buena de la calle, en la mala, en la acera de la de los pares, de los impares, qué tienes al lado. ¡Eso no lo ves en Google Maps! Lo ves, pero no lo ves. Tú vas allí, te sientas, tomas un café, ves un poco la gente que pasa, conoces a tus API locales… Para mí ha sido una de las palancas clave. Un signo diferencial del equipo comercial y del técnico de Retailco estos dos años ha sido visitar toda España.

"Hay ubicaciones donde dices: este local lleva cerrado 15 años, si no se lo alquilo a este señor, vete a saber cuándo pasa otra oportunidad"

P. ¿Corremos el riesgo de que los centros de las grandes capitales se conviertan en parques temáticos, todos iguales, sin apenas esencia local?

R. Es verdad que vayamos donde vayamos, vemos un poco lo mismo a nivel comercio. Y en la restauración lo mismo. Al final, son tendencias, cambios sociodemográficos. Si existen, es porque hay una demanda. Si Zara abre en la Plaza de España es porque entiende que los turistas, por mucho que tengan Zara en sus ciudades, parte de su experiencia cuando viajan a Madrid es irse de compras. ¿Para qué vienes de compras a Zara en Madrid, si en Alemania tienes la misma ropa o lo puedes comprar online? Bueno. También es verdad que la experiencia en las tiendas, sobre todo en marcas importantes, ha hecho que ir a las tiendas sea muy diferente, todo lo han hecho mucho más divertido y apetecible. Parte de que el turista también pase parte de su tiempo cuando viaja en una tienda es porque ir de tiendas no es solo entrar, ver ropa y comprar, ahora es muy experimental, muy showrooms, ver qué tendencia hay.

P. Cada vez más voces apuntan a que el retail va a ser el primer activo inmobiliario que se reactive, porque el ajuste ya lo ha hecho.

R. Aquí hay dos cosas. La operativa está funcionando bien. Leía el otro día el dato de que había un 35% más de demanda en locales, en centros comerciales, de la que hubo el año anterior. Luego hay otro plano, que es el plano de la inversión. Ahí es verdad que llevamos años sin transacciones importantes que nos sirvan de comparables. Entonces, yo creo que el retail va a volver, va a volver el mercado de transacción de centros y también de locales. ¿A qué yields o a qué tasas de capitalización? Vamos a ver. Creo que en los centros comerciales buenos debería haber demanda, pero no me atrevo a aventurar a qué tasa van a transaccionar.

P. Pero sí se atreve a aventurar que 2024 va a ser el año.

R: Yo creo que sí. A diferencia de la crisis de 2008, hay liquidez, hay apetito inversor, y ese miedo que se tenía al retail ha podido quedar atrás, se ha visto la resiliencia del concepto retail bien gestionado y bien ubicado. Va a haber movimiento.

P. ¿Cuál va a ser la locomotora? ¿Grandes centros comerciales o locales de calle? Porque una cartera como la de Retailco tampoco tiene comparables.

R. Lo que hizo Banco Santander con Retailco, obviamente lo digo yo que estoy aquí, fue diferencial, porque no existe. Tener un vehículo especializado en este tipo de locales, que además puede tener el tamaño que tú quieras. ¡España está llena de locales! Centros comerciales habrá muchos, pero son los que son. Locales, son infinitos, muchísimos más. Retailco lo montamos de cero, con gente que viene de diferentes perfiles, de consultoras inmobiliarias, de propiedad, de centros comerciales, de hospitality, y creo que debería crecer y, de hecho, es parte de la ambición de Retailco. Esto que hemos hecho aquí, que lo estamos haciendo bien. ¿Por qué no hacerlo también con otros, por qué no ser su asset manager? Obviamente, debe tener sentido, ser con el socio adecuado, con el producto adecuado, etcétera, pero que podamos dar también valor al proyecto Retailco y ayudar a otros inversores que puedan tener interés en comprar retail, en gestionarlo, en transformarlo y en darle valor. Sobre todo porque el inversor internacional, a día de hoy, no va a mirar locales fuera de Madrid, Barcelona y a lo mejor Valencia. Existen carteras de supermercados. Pero nosotros hacemos de todo. Absolutamente.

"El futuro de Retailco pasará por hacer más cosas, gestionar para terceros, se puede hacer un vehículo aún más interesante de lo que ya es"

P. Santander es un banco que con Retailco está dando una solución a un problema. ¿Cómo ve el futuro?

R. El futuro pasará por hacer más cosas, lo que estamos hablando, se puede hacer de Retailco un vehículo todavía mucho más interesante de lo que ya es hoy. También tendremos esa rotación natural, el local que antes era una farmacia, luego cerró, ahora es una clínica y en unos años será un bar. Es decir, que incluso cuando estemos en esos niveles de ocupación altos, no diremos: ya hemos terminado. Hay gestión. La primera parte es tener un nivel de ocupación del 90%, pero mantener el nivel de ocupación del 90% no es quedarse sentado en los activos. ¿Esto a dónde nos va a llevar? A que siga habiendo mucho que hacer por mucho tiempo.

P. Un proyecto tan granular como Retailco, ¿tiene sentido para la bolsa, a la que le gustan las cosas fáciles y los grandes números?

R. Mi experiencia es que todo lo cotizado, y he estado en algunas socimis, son productos más core, más prime, con menos riesgo. Pero, al final, esto no deja de ser un portfolio con unas rentas en base a unos contratos que te dan unos flujos de caja. O sea, que sí tiene ese componente que encajaría en una socimi. Ahora, ¿es el camino que ha de tomar Retailco? No creo que necesariamente sea el camino.

P. ¿La vocación natural de Retailco es ser independiente, una patrimonialista pura?

R. Bueno, lo somos. Al final, que mi accionista sea Santander es fenomenal, pero mi trabajo inmobiliario es el mismo sea quien sea el accionista.