Blackstone sale a jugar la partida de los centros comerciales: se queda el madrileño Camino Real

Movimiento de Blackstone en el reactivado mercado de los centros comerciales. Con la discreción que le caracteriza, el pasado mayo, el fondo estadounidense ejecutó un préstamo que tenía sobre la promotora Chervelton Properties y se adjudicó el complejo Camino Real Shopping and Leisure Resort, un gigante con más de 250.000 metros cuadrados proyectados de actividad comercial y ubicado frente al aeropuerto Madrid-Barajas.

El desaparecido Banco Popular era el principal financiador de Chervelton, compañía que en el verano de 2019 entró en concurso necesario con un pasivo que entonces se estimó en 125 millones de euros. La resolución de la entidad y la venta de toda su exposición inmobiliaria con la cartera Quasar, que se adjudicó Blackstone, hicieron que este pasivo terminara en manos del gigante americano, que se lo ha quedado a través de Aliseda.

Los planes del servicer pasan por gestionar y poner en valor este activo, decisión que llega justo cuando el retail empieza a brillar, tras años siendo el hermano pobre del sector. El largo castigo que acumula, unido a los buenos datos operativos que arroja la mayoría del sector, está haciendo que deje de ser el patito feo y empiece a verse como un cisne en un momento crítico para el inmobiliario, por el alza de tipos y el castigo del otrora niño bonito mundo de las oficinas, un giro que está reactivando operaciones.

El ejemplo más reciente es la compra del centro castellonense Salera por parte de los fondos sudafricanos Resilient y Lighthouse, previo pago de 171 millones de euros. Pero, además, Henderson Park ultima la adquisición de Islazul por unos 210 millones de euros, mientras que Lighthouse está también en avanzadas negociaciones para hacerse con H2O por una cifra similar.

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Ruth Ugalde

Antes de que Blackstone ejecutara la deuda, el administrador concursar de Chervelton, la firma Pluta, encargó a Savills y Knight Frank organizar un proceso de venta, puja que despertó el interés de numerosos candidatos, pero que en el último momento fue anulada por las mayores exigencias de precio que puso Blackstone sobre la mesa, jugada que permitió al fondo hacer valer su posición de acreedor y quedarse con este gran desarrollo comercial.

El parque comercial Camino Real era la joya de la corona de Chervelton. Situado a orillas de la A-2, en la localidad de San Fernando de Henares, goza de una ubicación estratégica a las puertas de Madrid y junto al aeropuerto de Barajas. Antes de quebrar, su promotora confiaba en poder atraer a 3,4 millones de clientes y convertirlo en un destino comercial de referencia de la comunidad, con diferentes ofertas a cada lado de la autovía hacia Barcelona.

Pero estos planes jamás llegaron a cristalizar, por una suma de reveses que terminaron llevando la promotora a liquidación. El origen de sus males se remonta a 2009, cuando Ikea decidió romper el acuerdo que había firmado tres años antes para adquirir a Chervelton un terreno donde iba a abrir el que entonces habría sido su cuarto gran centro en los alrededores de la capital y primero en el Corredor del Henares.

El gigante sueco estaba llamado a ser la locomotora de todo el desarrollo de Camino Real, parque que se proyectó con la esperanza de convertirlo en un catalizador del desarrollo económico de la zona. Según las estimaciones que se hicieron entonces, Ikea iba a invertir 60 millones de euros, mientras que todo el desarrollo del parque se cifró en unos 300 millones.

Sin embargo, la tardanza del Ministerio de Transportes en autorizar un acceso desde la A-2 fue considerada por el grupo nórdico motivo suficiente para romper la baraja justo cuando acababa de estallar la crisis subprime. Un auténtico puñal por la espalda que Chervelton devolvió en los tribunales, donde llegó hasta el Supremo y ganó, hasta el punto de que el juez impuso a Ikea adquirir el suelo. Pero, para entonces, el daño ya estaba hecho y el fabricante de muebles acató, pero nunca levantó ahí una de sus tiendas.

El proyecto de Camino Real va mucho más del parque de medianas actual: contempla más de 250.000 m² de actividad comercial

En paralelo a esta guerra judicial, Chervelton siguió trabajando y abrió el parque de medianas Camino Real en 2013 con marcas como Decathlon, Mercadona, Prenatal, Kiabi, Merkal Calzados, Worten y McDonald´s. Para entonces, la promotora llevaba invertidos 35 millones de euros y casi ocho años de trabajo, pero el complejo apenas era la punta del iceberg del proyecto inicialmente planteado, y los embrollos urbanísticos, unidos a la resolución del Popular y la pandemia, han hecho que una década después continúe sin verse toda la montaña que se esconde debajo.

El proyecto de Camino Real va mucho más allá de los 25.000 metros cuadrados que Chervelton pudo poner en marcha en el parque de medianas. Al otro lado de la A-2 hay tres grandes suelos por desarrollar (el de Ikea y dos más) donde estaba previsto un conjunto comercial de 110.000 metros, formado por un mall de dos plantas y una zona de paseo comercial abierta; además de un outlet de 15.000 metros cuadrados, un gran lago rodeado de restaurantes y diferentes propuestas de ocio, además de 90.000 metros cuadrados de zonas verdes para deportes y actividades al aire libre.

Un auténtico diamante en bruto que Aliseda ha sabido ver y que ahora, cuando parece que la inversión en retail puede ser un catalizador de este recién estrenado 2024, ha decidido empezar a pulir.