Dos fondos sudafricanos marcan el ajuste de los centros comerciales: compran Salera por 171 M

Dos fondos sudafricanos han dado el pistoletazo de salida al boom de compraventas de grandes centros comerciales que llevan larvándose meses en el mercado español. Se trata de la cotizada Resilient Reit y de Lighthouse Properties, que han cerrado con DWS la adquisición del centro comercial Salera de Castellón por 171 millones de euros, una operación en la que cada compañía participa al 50%.

Según el comunicado que enviaron los dos socios el pasado 21 de diciembre al mercado sudafricano, el precio de compra acordado, incluidos los costes de transacción, representa un rendimiento o yield inicial neta anualizada del 7,7%, cifra superior en más de 200 puntos básicos al 5,5% que arrojaban de media las compraventas de centros comerciales antes del giro de los tipos de interés.

Según explican en sus comunicados oficiales, Resilient y Lighthouse han calculado esta yield con base en el ingreso operativo neto previsto para 2024. La compra se ejecutará a través de una sociedad, Propco, que abordará la compra inicialmente sin financiación bancaria, aunque en el futuro prevé solicitar un préstamo por el 45% del precio de adquisición, lo que tensionará todavía más la rentabilidad estimada.

Las dimensiones de esta operación y el importe desembolsado la convierten en una brújula llamada a marcar el nuevo rumbo al que deberán someterse las futuras compraventas de grandes activos que están en el mercado en busca de nuevo dueño, como Islazul, en Madrid, o Splau, en Barcelona.

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El desembolso de los 171 millones se ha fijado en dos fases: un primer pago por el 10%, ya efectivo, y el resto cuando se escriture el centro comercial a nombre de los dos fondos sudafricanos, hito que en ningún caso podrá irse más allá del próximo 29 de febrero de 2024.

Con esta adquisición, los compradores se hacen con el centro regional dominante de Castellón, una provincia con 600.000 habitantes. En concreto, se ubica en la capital, en Castellón de la Plana, donde abrió sus puertas en el año 2006 y carece de competencia en un radio de 100 kilómetros. Cuenta con una superficie de venta de 68.752 metros cuadrados, incluidos los 13.693 metros cuadrados de un hipermercado Alcampo que son del grupo francés y, por tanto, han quedado fuera de la transacción.

Con el 100% de ocupación, Salera cuenta con 147 inquilinos, entre los que destacan firmas como Primark, H&M, JD Sports, FNAC, Primor, C&A y el grupo Inditex con ocho marcas: Zara, Massimo Dutti, Lefties, Bershka, Pull&Bear, Oysho, Zara Home y Stradivarius. Además, alberga un cine con 14 salas, una sala de juegos, una bolera y restaurante.

Tras el duro revés que supuso para estos establecimientos el estallido de la pandemia del covid, Salera está registrando afluencias un 8,7% por encima de las que se anotaba en 2019, lo que le permite moverse en el entorno de los nueve millones de visitantes al año. Resilient y Lighthouse estiman conseguir unos ingresos superiores a los 15 millones de euros el próximo ejercicio.