¿Te bajará la hipoteca? La clave está en si la revisión es cada seis meses o cada año

Buenas y malas noticias para los hipotecados. Buenas noticias porque el euríbor mantiene su descenso, si bien en las últimas sesiones ha moderado las caídas. A falta de dos sesiones para despedir el mes, la media mensual se sitúa en 3,611%. Y esa es, precisamente, la mala noticia.

El indicador se encuentra por encima del 3,337% del pasado mes de enero, de ahí que quienes revisen la cuota de su hipoteca anualmente con el cierre de enero aún no notarán una bajada en la cuota. En cambio, sí notarán cierto alivio quienes revisen semestralmente su préstamo, ya que en julio del año pasado el euríbor se situó en el 4,149%.

Si tienes que revisar tu cuota cada seis meses, sí te baja la hipoteca; si tu revisión es anual, todavía tendrás que esperar

Las cuotas de las hipotecas a tipo variable se revisan anual o semestralmente, es decir, cada año o cada seis meses. Por ejemplo, si firmaste tu hipoteca en enero, en enero del año siguiente tu cuota se revisará y aumentará o bajará en función del valor que registre el euríbor durante ese mes. En caso de que la revisión sea semestral, si firmaste en enero tu hipoteca, las revisiones se llevarán a cabo todos los julios y todos los eneros, es decir, dos veces al año.

Sube la cuota en las revisiones anuales

Por tanto, por ahora quien contrató su hipoteca variable en enero con revisión anual no verá todavía bajadas en sus cuotas mensuales, pero sí lo hará quien tiene la revisión semestral. Tanto es así que, por ejemplo, una persona que firmó su hipoteca de 150.000 euros a tipo de interés variable y revisión anual en enero de 2021 con un plazo de amortización de 30 años y un TIN que se calcula con euríbor + 0,99% de diferencial verá cómo todavía su cuota mensual sube este año hasta los 745,25 euros, lo que supone un incremento de 22,07 euros cada mes o, lo que es lo mismo, que pagará 264,88 euros más al año hasta su próxima revisión, según los cálculos de iAhorro.

En caso de que esta misma hipoteca fuera de una cuantía superior, de 300.000 euros, el hipotecado pasaría de pagar una cuota de 1.446,03 euros a abonar 1.490,18 euros cada mes, es decir, su cuota se encarecería 44,15 euros mensuales o, lo que es lo mismo, 529,77 euros anuales. ¿El motivo? En el momento de la contratación del préstamo, en enero de 2021, el euríbor estaba en negativo y registró uno de los datos más bajos de su historia, un -0,505%; al año siguiente, en enero de 2022, este indicador se situó en el -0,477%; en enero de 2023, se disparó hasta el 3,337%, y ahora, pese a que se ha ido moderando ese incremento, sigue más alto que hace un año, en el 3,611% a falta de dos datos diarios.

Baja la cuota en las revisiones semestrales

En caso de que la hipoteca tuviera una revisión semestral, los hipotecados ya podrían empezar a ver las primeras reducciones de cuota, aunque por ahora no son muy elevadas.

Por ejemplo, si la misma hipoteca variable de 150.000 euros contratada en enero de 2021 a 30 años con euríbor + diferencial del 0,99% tuviera una revisión semestral, la cuota bajaría con la revisión de este mes 47,47 euros o, lo que es lo mismo, el hipotecado pagaría hasta 569,70 euros menos este año que el anterior. Asimismo, si el capital de la hipoteca fuera de 300.000 euros, con las mismas condiciones, la reducción sería mayor: de 94,95 euros cada mes y hasta 1.139,40 euros a lo largo de todo el año.

“Ya estamos viendo bajadas en las cuotas de las hipotecas variables con revisión semestral porque, aunque son las primeras en sufrir el encarecimiento de sus cuotas si el euríbor está en ascenso, con este indicador a la baja también son los hipotecados con revisión semestral los que ven antes cómo sus cuotas bajan y, además, experimentan bajadas más pronunciadas, lo que en este caso será positivo”, explica el director de Hipotecas de iAhorro, Simone Colombelli.

De todos modos, Colombelli es optimista y asegura que “es muy probable que si el euríbor sigue con esta tendencia a la baja, aunque disminuya tan solo unas centésimas cada mes, a partir del próximo mes de marzo ya veamos bajadas en las cuotas de hipotecados con revisión anual”.

Un año positivo para las hipotecas

La bajada tan drástica que experimentó el euríbor a finales de 2023 y la estabilización de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) no han hecho más que dar alas a los expertos, que piensan que este podría ser el año en el que las firmas de hipotecas vuelvan a remontar, tras la fuerte caída del año pasado.

“Normalmente, todos los años arrancan con correcciones al alza de los precios de las hipotecas por parte de los bancos y este año ha ocurrido todo lo contrario: las entidades financieras han empezado 2024 con bajadas, muchas inesperadas. Por tanto, creemos que 2024 será un año muy interesante porque, con todo lo que ha pasado en los últimos meses, el mercado hipotecario está animado y la previsión de la banca de aquí a final de año es muy positiva”, afirma Colombelli.

"Cuando el BCE empiece a bajar tipos, el euríbor bajará todavía más rápido que ahora"

Uno de los principales motivos de este optimismo casi generalizado reside en los valores que ha ido registrando el euríbor en los últimos meses. Tras alcanzar su techo en octubre de 2023 con un 4,160%, cerró el año con un dato medio que estaba hasta 0,481 puntos porcentuales por debajo de esa cifra, con el 3,679% de diciembre. Y ahora, aunque la caída se está moderando, el índice de referencia de las hipotecas variables más utilizado en Europa sigue a la baja tras anotar en enero, a falta solo de dos datos diarios para cerrar el mes, un 3,611%.

¿Seguirá bajando el euríbor?, ¿cuánto?

Respecto a la futura evolución del euríbor, Luis Javaloyes, CEO de Agencia Negociadora, asegura que "el mejor indicador sobre lo que puede hacer el euríbor en el corto y en el medio plazo nos lo ofrece la oferta hipotecaria de las entidades. En unas pocas semanas hemos pasado de una fuerte restricción a una incipiente guerra hipotecaria, aunque no se trata solo de que el mercado descuente un panorama de euríbor a la baja más pronto que tarde, sino también de la necesidad de incrementar la cartera crediticia inmobiliaria después de un año difícil para el mercado hipotecario".

En este sentido, según Javaloyes, "las entidades están concentrando sus esfuerzos en atraer a esa parte de la demanda embalsada que está esperando a que los costes de la financiación sean menores (tras la abrupta subida del último año) y adoptar la decisión de compra de una vivienda".

"En todo caso", prosigue, "a lo largo del mes de enero, el índice de referencia para la gran mayoría de las hipotecas variables ha tenido un comportamiento desigual, ya que, si bien a principios de año continuó bajando, en la tendencia comenzada a finales de 2023, la pasada semana se estabilizó e incluso recuperó posiciones. Creemos que el mercado seguirá descontando una próxima decisión del BCE (más en junio que en abril) que abra la puerta a mayores y más continuados descensos en el euríbor".

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Por su parte, en opinión de Simone Colombelli, “es cierto que esta caída repentina que el euríbor experimentó a finales de 2023 nos sorprendió a todos, aunque también lo hizo la velocidad a la que subió a principios de 2022. El principal motivo de la sorpresa es que todavía no se han producido movimientos a la baja en la tasa europea por parte del BCE, que es lo que suele marcar el ritmo del índice de referencia. Esto nos lleva a pensar que, cuando el BCE empiece a bajar tipos, el euríbor bajará todavía más rápido de lo que lo está haciendo ahora”, afirma el portavoz de iAhorro.

Concretamente, los tipos de interés oficiales se sitúan en el 4,5%, una cifra que se ha mantenido así desde el pasado mes de septiembre, cuando el BCE aprobó la décima y última subida consecutiva con el objetivo de reducir la inflación de la eurozona, que ya está próxima al 2% marcado por el organismo.

“La remontada más fuerte del mercado hipotecario la esperamos a partir de la segunda parte del año, que será cuando los tipos empezarán a bajar, como ha dicho la presidenta del BCE, Christine Lagarde en varias ocasiones. Si esto se cumple, creo que la primera bajada podría producirse, como pronto, en junio y podría ser de 25 puntos básicos, hasta situar los tipos en el 4,25%. Eso sí, no esperemos que haya, como ha pasado con las subidas, una bajada cada mes, sino que serán mucho más espaciadas en el tiempo. Si finalmente esto es así y se producen como mucho tres bajadas, 2024 podría acabar con los tipos que fija el Banco Central Europeo entre el 3,25% y el 3,75%”, declara Simone Colombelli.

Desde RN Tu Solución Hipotecaria, su CEO, Ricardo Gulias, anticipan que el euríbor podría seguir descendiendo para cerrar el año 2024 con un valor en torno al 2%. "Esta tendencia a la baja que hemos visto en el inicio de 2024 persistirá en los próximos meses, anticipando que, a pesar de encontrarnos en un período propicio para firmar hipotecas, las tasas seguirán mejorando a lo largo de 2024. Creemos que a finales de año podríamos ver tipos fijos en torno al 2%", pronostica Gulias.

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En opinión de experto en intermediación hipotecaria, el descenso en las tasas hipotecarias, más accesibles que hace medio año, podría traducirse en un aumento de las firmas en este primer trimestre del año. Gulias destaca que, con el euríbor en su nivel actual, existen hipotecas a tipo TIN en el mercado con condiciones "excepcionales, Dependiendo del perfil y con la ayuda de un experto hipotecario, se están cerrando operaciones a tipo TIN, es decir, sin contar los productos bonificados, entre el 1,6% y el 1,9%".

No obstante, Gulias advierte sobre las consecuencias que el impacto del conflicto bélico puede tener sobre el mercado hipotecario.

"La estabilidad de las condiciones hipotecarias se ve actualmente amenazada por la situación bélica en el mar Rojo. La Guerra de Gaza ha originado un conflicto adicional entre Yemen y los aliados de Israel, impactando directamente en el Canal de Suez. Este canal, crucial como ruta marítima principal entre Asia y Europa, ha experimentado una disminución significativa en el número de navieras que lo atraviesan, generando retrasos notables en las cadenas de suministro y provocando un impacto directo en el aumento de la inflación".

"La escalada bélica podría cambiar la mentalidad de los grandes bancos centrales de cara a 2024", advierte el experto, señalando que la desaceleración en la caída del euríbor ha sido desencadenada por este suceso. Gulias comenta que es una situación difícil de controlar y manda un mensaje de calma y confianza en que la disminución del euríbor continúe, aunque más tarde de lo anticipado: "Teníamos previsto un descenso por debajo del 3,5% en el primer trimestre. Aunque es probable que nos acerquemos, el conflicto provocará que las reducciones se dilaten por un tiempo".

2024, ¿buen año para hipotecarse?

Respecto a la recurrente pregunta de si este año será un buen momento para pedir una hipoteca parece que por fin se puede afrontar con algo más de optimismo dando un ligero respiro a aquellos que llevan meses pendientes de ver la evolución del euríbor al alza. De hecho, según el análisis realizado por Rastreator sobre cómo ha afectado la subida del euríbor este año en la solicitud de hipotecas, el 77% de los españoles afirma que dicha subida ha modificado la decisión de contratar una hipoteca o de compra de una vivienda.

"Las entidades han cogido impulso en la bajada de tipos con el fin de atraer nuevos clientes bajando el precio de sus ofertas, especialmente en las hipotecas a tipo fijo, viendo cómo algunos bancos están ofreciendo tipos por debajo del 3%. Eso está creando un efecto llamada entre unas entidades y otras con el fin de captar futuros clientes en 2024", concluye Sergio Carbajal, responsable del área de Hipotecas de Rastreator.