Si Roig vende supermercados y Clemente 'compra' litio, algo pasa en el inmobiliario

Primero fue Banco Santander, como casi siempre, y años después BBVA. Tras el 'crash' financiero del verano de 2007, vendieron con urgencia sus oficinas bancarias. Fue bajo el formato poco común de ‘sale and lease back’ y les permitió conseguir liquidez con un mercado cerrado. Algo más de 10 años después, gran parte de esas oficinas se han cerrado y necesitan una gestión especializada para tener una segunda vida no tan obvia. Tan es así que la entidad presidida por Ana Botín recompró la red donde estaba en alquiler para crear un nuevo negocio (RetailCo) enfocado en gestionar y optimizar el valor inmobiliario de las oficinas que cierra: más de 1.000 al año desde 2019.

Ahorro en mensualidades, pero más aún en indemnizaciones por dejar de ser inquilino fijadas por contrato. Ese salvoconducto, necesario para hacer viable cualquier operación de ‘sale and lease back’, es la clave de la transacción, como lo está siendo ahora para la venta de lotes de supermercados. Con el viento de cola de la pandemia a favor de estos negocios y el coste del dinero casi al 0%, los inversores están desesperados por echarse a la boca cualquier producto alternativo que ofrezca rentabilidad buena, bonita y barata, la que antes ofrecían solo oficinas, hoteles y centros comerciales. Y en el caso de los súper, el apetito es tal que “me los quitan de las manos”.

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Para el vendedor, la jugada puede tener todo el sentido. La coyuntura permite optimizar precio. En el bazar hay de todo, desde ‘mercadonas’, los más cotizados, a ‘carrefoures’, ‘eroskis’ o ‘dias’. La cadena valenciana inició en 2020 la venta parcial de su cartera de supermercados, tras décadas de crecimiento en que el activo inmobiliario era estratégico. Ahora, en pleno proceso de transformación digital del negocio, Juan Roig ha virado el timón después de que 2019 marcara un cambio de tendencia. Ese año fue el primero en que se cerraron más tiendas de las que se abrieron y el número total de puntos de venta decreció. El líder del mercado había tocado techo.

Mercadona opera 1.621 tiendas en territorio español, una parte de las cuales ya ha sido transformada para las nuevas necesidades identificadas por la cadena. Sin embargo, su estimación es que durante los próximos 10 años tendrán que revisar hasta 900 puntos de venta actuales para adaptarse al ‘retail’ del futuro, un viaje en el que toca revisar tamaños, ubicaciones y servicios. Y a la vista de los números, será con menos y diferentes puntos de venta, tanto para el líder como para el resto de operadores en sus diferentes formatos: venta de proximidad, centros comerciales o ‘cash and carry’. Basta con mirar a El Corte Inglés para ver lo rápido que puede ir esto.

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Aunque los supermercados no sean las nuevas oficinas bancarias, hay cierto trasfondo en común: el ‘retail’ por venir será más digital y la experiencia de consumo, diferente. En ese contexto, lo que parece una premisa con mayor certidumbre es la importancia de la gestión de datos, es decir, de los centros de almacenamiento, tratamiento y distribución sobre los que descansa buena parte del desarrollo de la economía y la sociedad digital. Hablamos de los populares ‘data centers’, un negocio corporativo (B2B) con un importante subyacente inmobiliario que ya está en el foco de los inversores más sofisticados del mercado, pero no para el comprador de un súper o una sucursal.

En los últimos días, uno de esos protagonistas del ‘smart money’ ha movido ficha en esa dirección. El gigante KKR (junto a GIP) ha lanzado una oferta para comprar la cotizada CyrusOne, un operador estadounidense 'top' del negocio de ‘data centers’, por 15.000 millones de dólares (deuda incluida). La firma responde así al movimiento de su rival Blackstone, que este verano compró QTS Realty Trust, otra compañía pública del sector, por algo más de 10.000 millones. A través de sus vehículos de infraestructuras, ambas gestoras de fondos han pagado múltiplos difíciles de encontrar en otros segmentos y apuestan por la creación de valor a futuro.

Antes de que los referentes del capital riesgo aterrizaran en este negocio, ya había grandes actores bajo la figura de REIT desde hace años. Equinix, Digital Realty Trust o CoreSite Realty capitalizan por varias decenas de miles de millones, en dura competencia por liderar un negocio global en crecimiento. También aquí, el dinero europeo ha llegado más tarde. Igual que la española Cellnex es una excepción en el segmento equivalente de las torres de telecos, en el sector de los ‘data centers’ hay tímidos intentos de escalar una plataforma paneuropea, ocupando un espacio que hasta ahora pertenecía de manera integrada a las viejas operadoras telefónicas.

Las infraestructuras de telecomunicaciones son de tal magnitud que la firma española de nueva creación Asterion Partners es ya el fondo de capital riesgo más grande, con un segundo vehículo de 1.500 millones, gracias a su posicionamiento para invertir en estos activos (y de energía), pero a la vez pequeño para desarrollar un operador paneuropeo. La gestora de Jesús Olmos debutó en los ‘data centers’ en 2019 de la mano de Telefónica, con quien ha repetido este año, pero ante la dinámica existente, es más probable que venda a precio de oro molido su filial Nabiax a que consiga hacer de ella un gigante continental en el tiempo necesario.

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Otro operador español en este nicho de mercado es Merlin Properties. La cotizada capitaneada por Ismael Clemente ha entrado con determinación, alianza internacional y compromisos de inversión, pero con poca pólvora (100 millones al año) en comparación con los grandes actores del sector y con la capacidad inversora de los fondos (Blackstone ha hecho su primera compra en Europa para estos activos por 230 millones). Lo más original de su entrada ha sido su apuesta en Mindcaps, filial de la española Phi4Tech, para promover una planta de baterías de litio en Extremadura, donde la socimi se hizo con un 5% del capital este verano.

El tiempo dirá si esta apuesta (marginal) por el proyecto tiene sentido financiero. La lógica industrial que esconde tiene que ver con su incursión en el negocio de los ‘data centers’. Estos activos consumen gran cantidad de energía durante todo el día, toda la semana, sin interrupción. Cuentan con equipos electrógenos como tecnología de soporte, pero está previsto que las primeras grandes baterías industriales de almacenamiento con litio sean para este mercado (a partir de cuatro horas de autonomía). Y ahí ha puesto una patita Clemente, por si acaso la nueva movilidad o el 'boom' de los centros de datos convierten el litio (baterías) en el nuevo oro.

Lo que sí parece claro es que Merlin, un gestor multiactivos (hoteles, centros comerciales, oficinas y logístico), no está interesado en hacer crecer su negocio de sucursales bancarias (692 alquiladas a BBVA a 25 años) o supermercados (33 arrendados a Caprabo en Cataluña). Prefiere probar suerte en los centros de datos. Y eso a pesar de que para promover este tipo de activos exige varios cientos de millones, lo que hace más competitivo a un industrial respecto de un inversor puramente financiero. Por eso, tal vez merece la pena pensar que si comprar un súper es un chollo, igual el negocio es solo para quien vende.