Locura en el lujo de segunda mano: comprar a 10.000 €/m2 y vender a 16.500

El mercado de superlujo de Madrid capital vive su particular era dorada, tanto en obra nueva como en segunda mano. En 2019, los expertos anticipaban el fin del ciclo alcista en el segmento más prime del mercado, pero, tras la pandemia, el residencial de lujo resurgió con una fuerza inusitada que está teniendo su particular reflejo en los precios que se están pagando por algunas de sus propiedades.

En el segmento de obra nueva, las branded residences han conseguido pulverizar registros hasta ahora anecdóticos en las zonas más cotizadas de Madrid, impulsando al alza los precios de los grandes proyectos de lujo de Salamanca, un barrio que en el corto plazo contará con más de un centenar de viviendas nuevas de lujo con precios medios entre 13.000 y 15.000 euros el metro cuadrado, pero que podrían alcanzar o batir incluso los 25.000 en las exclusivas Mandarin Oriental Residences de Hermosilla 47.

El efecto contagio se ha extendido también al mercado de lujo de segunda mano. Un mercado que también cuenta con una enorme escasez de producto en venta, lo que está provocando una auténtica locura en los precios de las escasas unidades que salen al mercado. Precios de viviendas de segunda mano a reformar, que hasta hace unos años se habrían pagado por una vivienda de obra nueva.

"El residencial de lujo ha pasado de estar en fase de expansión, a raíz del parón de la pandemia, a entrar en un desmedido ciclo de euforia"

Las empresas e inversores que se dedican a la compra, reforma y venta de este tipo de propiedades así lo constata. Sohpiq es una de estas compañías. Fundada en 2019 por tres ingenieros industriales de origen mexicano —Roberto García, Rogelio López y Guerson Meyer—, se dedica, precisamente, a la compra y transformación personalizada de viviendas en la zona prime de Madrid y calcula que, en apenas 18 meses, los precios de segunda mano se han encarecido casi un 25%, al pasar los precios de oferta de 7.347 euros el metro cuadrado en febrero de 2022, a 9.133 euros en octubre de 2023.

"Desde hace 18 meses, el mercado residencial de lujo en Madrid ha pasado de estar en fase de expansión a raíz del parón provocado por la pandemia, a entrar en un desmedido ciclo de euforia cuya evolución es incierta a medio plazo. En zonas premium, el precio de la segunda mano para reformar ha subido más del 25%, siendo hoy imposible encontrar producto por debajo de los 10.000 euros el metro cuadrado en Salamanca Recoletos y Castellana, Jerónimos y algunas manzanas selectas de Almagro y Justicia", explica a El Confidencial Gonzalo Robles, CEO de Uxban, firma inmobiliaria fundada en 2014 y enfocada en el diseño y promoción de viviendas de alto standing.

"Ya no es extraño encontrarse con transacciones por encima de los 14.000-15.000 euros el metro cuadrado, sin considerar en estos precios la obra nueva, entre otras cosas porque sigue llegando ese comprador internacional que continúa pagando el precio demandado", añade Robles.

Elena Jori, directora de Real Estate de Home Select, coincide con el CEO de Uxban. "En la zona prime del barrio de Salamanca, los precios de segunda mano para un producto realmente singular empiezan en los 10.000-12.000 euros el metro cuadrado para reformar, hasta llegar a los 15.000-17.000 euros el metro cuadrado reformado y amueblado con las mejores calidades, para entrar a vivir. Se trata de un producto con unos acabados muchas veces mejores que la obra nueva, muy pensados en el cliente finalista que lo va a comprar, y supercomercial. Las viviendas se venden amuebladas con mucho gusto —"entran por los ojos"—, con frecuencia decoradas por interioristas de prestigio", añade esta experta.

"En Recoletos ya se está pagando a 12.000 €/m2 para reformar y en Goya, a casi 10.000"

Fuera de las zonas más prime de Madrid, los precios están algo más contenidos, pero también eran impensables hasta hace dos o tres años. Según datos de Kensington Finest Properties International Madrid, inmobiliaria de origen suizo especializada en propiedades de lujo, en la calle Naciones, un piso reformado con alta calidad de 207 metros se vendió en primavera por 1,65 millones de euros. En Hermosilla —entre Claudio Coello y Lagasca—, primero de 236 metros cuadrados con terraza a patio de manzana completamente reformado, sin ser finca clásica, saldrá al mercado antes de final de año por 3,1 millones, mientras que en Jorge Juan —entre Narváez y Fernán González—, un piso de 207 metros con garaje, reformado de alta calidad, sale a la venta en un mes por 2,1 millones.

"Se confirma que en Goya nos abonamos a los 10.000 euros el metro cuadrado, por lo tanto no es nada descabellado que Recoletos esté en 13.000", explica Pablo López Pérez, director de la compañía en Madrid.

Lo mismo sucede con las propiedades vendidas para reformar. Según datos de Kensington, en la calle Serrano —entre Hermosilla y Ayala— se vendió en octubre un segundo piso de 170 metros cuadrados para reforma integral, en finca clásica, con cuatro balcones a Serrano, por 2,1 millones de euros. Esta propiedad saldrá a la venta en unos 6 meses en 3 millones, aproximadamente. En la calle Ayala —entre Alcántara y Montesa—, también en octubre se vendió un ático de 164 metros con terraza, sin ser finca clásica, por 1,15 millones. Saldrá a la venta en unos 6 meses en 1,6 millones, aproximadamente. "Como ves, ya se está pagando en Recoletos a 12.000 euros el metro cuadrado para reformar y en Goya a casi 10.000 euros", destaca Pablo López.

La compra, reforma y venta vive su particular 'boom'

Son muchas las empresas que han entrado en los últimos años en el negocio de lo que en la jerga inmobiliaria se conoce como house flipping. Cada una con su modelo de negocio, unas más enfocadas en el producto de superlujo y otras a producto más asequible. "Estamos hablando de nombres como Fenixity, Harp, Lumier, Nordic Standard, Omnia, Renace-re, Sophiq, Triumph o Uxban, entre otros", enumera Elena Jori.

De hecho, Uxban fue una de las primeras ya que entró en el mercado en 2014, cuando el sector residencial comenzaba a salir el agujero en el que se vio sumido tras el estallido de la burbuja inmobiliaria. Y una de las primeras en echar el freno ante el boom de precios.

Por su parte, Quantum Homes, promotora de edificios de lujo —Hermosilla 60, el Soho de Villamarín o Tribeca, en Pozuelo—, lleva también más de una década comprando pisos en las calles más exclusivas de Madrid, reformándolas y vendiéndolas como auténticas propiedades de obra nueva. "El negocio, al menos en el segmento de lujo, ha cambiado muchísimo. Ya no son reformas ni obras, el producto terminado es obra nueva. Contratamos a estudios de arquitectura, pedimos licencias de obra... el resultado es una casa completamente diferente a la adquirida inicialmente. Además, llegamos a acuerdos con las comunidades de vecinos para adecuar las zonas comunes, las escaleras, los ascensores...", explican desde esta compañía a El Confidencial.

En los últimos diez años, Quantum Homes ha comprado, transformado y vendido casi medio centenar de viviendas. Y ha constatado este reciente boom de precios. Por ejemplo, ha vendido una vivienda en Salustiano Olózaga 14 a 16.500 euros el metro cuadrado y otra en Conde Aranda 21, a 15.000 euros. Su última unidad a la venta se ubica en Villalar 6 y está en el mercado en 17.000 euros el metro cuadrado, un precio que, sin duda, puede marcar récords en el mercado de segunda mano.

"De la misma manera que hay empresas que van a ganar el último euro, para nosotros el margen es secundario, nos preocupa hacer un producto bueno y de calidad", destacan desde Quantum Homes, que puede llegar a invertir en una reforma hasta 3.000 euros el metro cuadrado para alcanzar los máximos estándares de calidad. Además, la promotora también recurre a arquitectos de prestigio. Un ejemplo, Arturo Fernández y Carlos de las Heras del estudio FH2L, cuyo sello estará en Soho Valdemarín, o Rafael Robledo, en el caso de Hermosilla 60 o en Villalar 6.

Con apenas cuatro años de antigüedad, Sophiq, es una de las más jóvenes en llegar al mercado, si bien, sus tres cofundadores ya operaban en el mercado de lujo bajo la sociedad Atipik Properties. Es la marca comercial del holding y se dedica exclusivamente a comprar viviendas de segunda mano en las mejores zonas de Madrid capital —una de sus últimas operaciones se ha cerrado en la calle Alcalá, frente al parque de El Retiro—, y a venderlas, reformándolas al gusto de cada uno de sus clientes. En 2023, la compañía se despedirá con 16 operaciones de compraventa cerradas y una cifra de negocio de 26 millones de euros, 30 millones si tenemos en cuenta las ventas consolidadas del grupo, una cifra que supone el volumen combinado de los siete años anteriores.

Las magnitudes económicas de Sophiq —ventas y facturación— están en línea con el espectacular crecimiento del mercado en los dos últimos años. En estos cuatro años de vida, han vendido 47 pisos de lujo completamente reformados a 47 clientes —el 50% es cliente nacional y el 50% restante internacional, un 20% del cual es latinoamericanos—, de nueve nacionalidades diferentes y con una inversión media de 1,5 millones.

El 54% de estos clientes compraron como primera o segunda residencia, mientras que el 46% restante lo hizo como inversión, es decir, para alquilar, consiguiendo una rentabilidad media anual en torno al 20%. Además, sus proyecciones para los dos próximos años son muy optimistas, puesto que su objetivo para 2024 es alcanzar los 50 millones de euros de facturación, mientras que para 2025, estos inversores mexicanos aspiran a vender 100 millones en pisos de lujo de segunda mano.

El extranjero tira al alza de los precios

La fuerte presencia del comprador internacional con un enorme poder adquisitivo es la que explica, precisamente, este boom de precios.

"Es raro que el comprador nacional compre en el barrio de Salamanca, además, nos pelea mucho más. Por otro lado, el lujo en España está muy influenciado por el comprador latinoamericano que busca espacios completamente diferentes a los que hay en nuestro mercado. Quiere todas las habitaciones todas, espacios muy amplios con amenities, y quiere un producto muy exclusivo", reconocen desde Quantum Homes.

En 2025, Sophiq aspira a vender 100 millones de euros en pisos de lujo de segunda mano

"La apuesta del comprador internacional por Madrid es muy fuerte, sigue pensando que es más económico que otras capitales europeas (aunque cada vez menos), y sobre todo, continúa una situación macro favorable, especialmente en EEUU, donde los últimos datos de crecimiento interanual están cercanos al 5%". Una gran mayoría de estos compradores internacionales tiene sus negocios en aquel país, además de propiedades inmobiliarias y, por tanto, mientras el mercado americano no de señales de desaceleración, a pesar de los elevados tipos de interés, en la capital seguiremos viendo compradores con capacidad de pagar cantidades que ningún comprador nacional está dispuesto a desembolsar", añade Gonzalo Robles.

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En su opinión, "este sobrecalentamiento del mercado, que está dando pie a que se produzcan numerosas operaciones puramente especulativas, es una clara señal de un fin de ciclo, que si bien se preveía durante el año 2023, actualmente no tiene fecha de caducidad evidente. Los equipos de research de residencial de las principales consultoras están rehaciendo las previsiones de 2024 apuntando aun a ligerísimas subidas. Todo dependerá a cómo se comporte la economía al otro lado del charco y ver cómo afectará a las economías del viejo continente. Pero al final los ciclos siempre cumplen todas sus fases y esta vez no será diferente".

Rogelio López, uno de los socios fundadores de Sophiq coincide con Robles. "Madrid sigue atrayendo muchísima inversión y, en comparación con otras capitales, los precios no solo siguen siendo asequibles sino que, además, hay recorrido al alza de los precios".

"El comprador internacional no suele vivir en estas propiedades, sino que busca un pied-à-terre que le permita pasar sus vacaciones o unos días en España. Además, ellos saben que es una inversión, porque compran en la mejor zona de la ciudad, una inversión que puede hacer líquida cuando quiera. Además, el comprador latinoamericano o americano con un alto poder adquisitivo está acostumbrado a moverse en estos precios y está dispuesto a pagarlos. El comprador internacional está acostumbrado a pagar 100 millones por una propiedad", aseguran desde Quantum Homes.

"Este sobrecalentamiento, que está dando pie a muchas operaciones puramente especulativas, es una clara señal de un fin de ciclo"

Y, sin embargo, todo esto no quiere decir ni que el comprador nacional esté completamente desaparecido de este mercado de lujo, ni que el extranjero esté dispuesto a pagar más por una propiedad que un nacional.

"Sigue habiendo poco producto bueno en el mercado, y eso sigue calentando los precios, pero el mito de que los extranjeros están pagando precios más altos que los nacionales es eso, un mito, lo que ocurre es que obviamente el número de ricos en España versus el resto del mundo es menor, y es normal que la estadística diga que más extranjeros protagonizan las compras más caras", señala Pablo López Pérez.

"Nosotros solemos tener clientes propietarios que recurren a una agencia inmobiliaria de perfil internacional después de muchos meses intentando vender a precio fuera de mercado con la frase: Como vosotros tenéis clientes internacionales ¿lo podéis vender más caro no?. Mi respuesta siempre es la misma: ¿Usted cree que alguien que tiene millones de euros para comprar un inmueble los tiene por ser tonto y pagar por las cosas lo que no valen?, a algunos les molesta y no nos dan el encargo de venta...", reconoce este experto.

"En definitiva, en una economía de mercado de libre competencia (o casi) sigue mandando la relación oferta-demanda, y en el segmento de lujo no hay más tela que cortar, el nivel de los tipos de interés no influye prácticamente nada. Y seguirá subiendo, las zonas super-prime de Madrid son las que son y cada vez hay menos viviendas que salen al mercado, quien piense que en estas zonas los precios van a bajar considerablemente que eche un vistazo a París, Londres... Puede haber ajustes a la baja en función de coyunturas macroeconómicas o ciclos económicos, pero serán eso, ajustes (+/- 5% a 10%), pero la tendencia seguirá siendo al alza", anticipa el director en Kensington.

Apenas 800 pisos de segunda mano a la venta

Además de la fuerte presencia del comprador internacional con un enorme poder adquisitivo, existe otro factor que está impulsado al alza los precios: la falta de producto a la venta. Además, se trata de propiedades que, por otro lado, no suelen publicitarse en los tradicionales portales de internet, de ahí la complejidad de localizar producto y oportunidades en el mercado.

"En nuestro caso, el producto nos llega a través de nuestros colaboradores, clientes que nos han comprado, nos conocen y saben que tenemos interés y capacidad para comprar. Se trata, generalmente de viviendas muy bien ubicadas que compramos antes de que salgan a la venta al mercado. De la misma manera, tampoco salimos a la venta a través de portales inmobiliarios, sino que son operaciones que también se cierran gracias a nuestros colaboradores y contactos", destacan desde Quantum Homes.

Sophip calcula que apenas existen 800 propiedades de segunda mano actualmente a la venta en las zonas más exclusivas de Madrid. Tal es así que, desde hace meses, resulta imposible comprar más de 120 metros cuadrados en las mejores zonas del centro de la ciudad por menos de dos millones de euros. Propiedades que hace apenas un par de años podían adquirirse entre uno y 1,5 millones de euros han desaparecido, literalmente, del mercado.

"Esta locura de precios responde a la absoluta escasez de producto y a una demanda que no para de crecer. Si el piso es bueno y el precio está dentro de estos parámetros, es frecuente que se venda la misma semana que sale a la venta. Esto obliga a las agencias a empezar a comercializar la vivienda con un plano y una foto de la fachada, cuando todavía no se han iniciado las obras de remodelación. Es un mercado muy rápido y muy competitivo. El cliente tiene que estar preparado para pasar una oferta rápido. Tiene que tener su NIE, su cuenta bancaria en España. No vale empezar a ver pisos cuando el cliente no ha hecho los deberes", destaca Elena Jori.

Por ejemplo, Sophiq ha pasado de tardar casi seis meses y medio en completar una operación —es decir, desde que compra la vivienda, consigue comprador y la reforma—, a apenas tres meses, de media. Un plazo que estima que continuará reduciéndose durante los dos próximos años, hasta alcanzar una media de dos meses y medio en 2025. Los datos de Kensington también muestran cómo las propiedades vuelan. En la calle Lope de Rueda, entre Doctor Castelo y O’Donnell, en solo una semana se vendió un piso de 133 reformado por 1.285.000 euros.

No todo se vende

Pero no todo el producto que sale al mercado a reformar o ya reformado se vende. "Básicamente, estamos en el pico más alto del mercado de lujo y creo que los precios seguirán al alza siempre que haya clientes que lo paguen. Pero hay que puntualizar que no todo se puede vender a 14.000 euros el metro cuadrado, hay que diferenciar lo que es lujo, no todo vale. Todo esto implica la locura que está viviendo el mercado, poca oferta y la misma demanda de todos los clientes", según Ana Calderón, CEO de A.Be.C. Realtor, firma especializada en la venta de pisos y propiedades de lujo.

Pablo López pone ejemplos concretos. "En la calle Villanueva esquina con el paseo de Recoletos, un tercero de 161 metros cuadrados está a la venta por 2,3 millones. El piso necesita una ligera actualización, no una reforma integral. Lleva a la venta un año. Es un piso pequeño para el rango de precio que tiene, a pesar de tener tres ventanales al paseo de Recoletos. En la calle Francisca Moreno. Un primero de 319 metros con garaje, necesita una reforma integral, está a la venta por 1,8 millones desde hace casi un año. Es un piso muy amplio y con muy buenas posibilidades de reforma, pero un primero y con el 70% de la vivienda que da a patios interiores, tampoco se vende".

"Al final, tanto reformistas como clientes particulares no pagan lo que sea con tal de comprar, alguien que se va a gastar unos dos millones quiere que sea una vivienda muy bonita si no espectacular, y no les importa esperar a encontrarla", concluye este experto.

"Alguien que se va a gastar 2M quiere una vivienda espectacular y no le importa esperar"

De ahí la importancia de hacer bien los números, no equivocarse en el origen, en el precio de compra de la vivienda para que la venta futura no se atasque. Por ello, Sophiq analiza el mercado prime de Madrid en base a cuadrantes utilizando modelos inteligentes y algoritmos que les permite tomar decisiones de compra en tiempo real y tener el pulso del mercado, también en tiempo real como, por ejemplo, que desde abril de 2021, es decir, en los últimos 18 meses —hasta septiembre de 2023—, al menos en el barrio Salamanca los precios para reformar han pasado de 5.744 a 6,738 euros el metro cuadrado como media, ya que si hablamos de Recoletos, el cuadrante más caro de todo el barrio Salamanca, el precio alcanza los 9.204 euros el metro cuadrado para reformar.

La tecnología para Sophiq es clave. De hecho, sus fundadores prefieren definirla como una empresa tecnológica especializada en la adquisición de viviendas prime que usa herramientas basadas no solo en el big data sino en lo que ellos llaman right data, para obtener la información microsegmentada del mercado en tiempo real. Toda esta tecnología les permite identificar los barrios con mayor demanda para el sector prime al que están dirigidos y realizar un análisis en profundidad para identificar las mejores viviendas en las ubicaciones más demandadas.

Analizan más de 100 variables que inciden directamente en la elección de la vivienda, como tipo de finca, portería, accesibilidad, ascensores, zona, altura de techos, potencial de distribución, orientación, número de ventanas, etc., además de datos sociodemográficos, del entorno urbano y la movilidad. Variables todas ellas que permiten definir, in situ, el precio de compra óptimo de un activo.

"Tenemos acceso a producto off market en venta gracias al contacto con las agencias inmobiliarias y los porteros de las fincas, también gracias a los carteles de venta de las propiedades, abogados y clientes que nos llaman si quieren vender una propiedad, pero también contamos con una potente herramienta digital que no solo valora la propiedad a comprar, sino que incorpora todo lo que se publicita en internet, con valoraciones dinámicas y en tiempo real de las propiedades", explica Roberto García.

"Es un mercado muy rápido y muy competitivo. El cliente tiene que estar preparado para pasar una oferta rápido"

Gracias a esta tecnología, en estos cuatro años, Sophiq ha analizado 20.000 pisos en las zonas prime de Madrid, ha presentado casi un centenar de ofertas valoradas en 111 millones de euros, ha realizado más de 600 visitas, prevalorado más de 14.500 fincas y valorado más de 1.700, ejecutando 47 compras por valor de 24,5 millones de euros y que han superado los 60 millones de facturación.

"No somo intermediarios como una inmobiliaria, sino propietarios de las viviendas que ofrecemos al mercado y, además, ofrecemos a nuestros compradores servicios de transformación personalizada de la vivienda, con una amplia variedad de materiales y calidades, así como alternativas en distribución, cumpliendo con los gustos y exigencias de cada cliente", añade Guerson Meyer. "Además, somos nosotros, los tres socios, quienes invertimos en los pisos. Nosotros los compramos si bien es cierto que se han sumado también familiares y amigos, así como inversores institucionales", añade.

El lujo de obra nueva pulveriza precios

Y si en el mercado de segunda mano la escasez de oferta es acuciante, más aún lo es en obra nueva, lo que también ha disparado los precios hasta niveles impensables hasta hace unos años.

"Los precios parten de 18.000 euros el metro cuadrado en la zona más prime del barrio de Salamanca y para obra nueva, el comprador es un cliente más exquisito. Lo quiere todo, el portal bonito, el patio cuidado, las plazas de garaje, las amenities... En segunda mano, por contra, a veces los patios o portales no están tan cuidados como deberían y no cuenta con las amenities (gimnasio, piscina, spa, parking) de la obra nueva", señala Elena Jori.

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Además, según la directora de Home Select, existe un comprador de obra nueva que "apuesta por la creciente revalorización del barrio de Salamanca y piensa que es una buena inversión comprar sobre plano. Es frecuente que las promotoras suban precios a medida que van avanzando las obras y algunos compradores se plantean vender una vez terminado el proyecto para realizar ya una ganancia. Estamos hablando de menos de 100 unidades de obra nueva en el barrio de Salamanca y algunos proyectos ya han colgado el cartel de vendido".

Esto fue lo que sucedió, por ejemplo, con Serrano 7, un proyecto de lujo que salió a la venta en 2015, cuyos compradores revendieron algunas de sus unidades cuatro años más tarde, en 2019, con ganancias del 20%. Más recientemente ha sucedido también con Lagasca 99 o con las exclusivas residences del Four Seasons, que salieron a la venta a un precio medio de 15.500 euros el metro cuadrado, y por las que ahora se piden 20.000.

Y han sido precisamente los nuevos proyectos de lujo que acaban de aterrizar en el mercado español, las famosas branded residences —las del Four Seasons y las futuras del Mandarin Oriental en Hermosilla 47—, quienes están empujando al alza los precios del producto residencial de su entorno. Un evidente efecto contagio.