El inminente cambio de ciclo llega al lujo: cuesta vender casas de más de un millón

Vender pisos por encima de un millón de euros se está convirtiendo en tarea complicada para los promotores que se mueven en este segmento del mercado. La fuerte subida de precios que han experimentado este tipo de propiedades en los dos últimos años ha comenzado a provocar que determinados productos no consigan demanda suficiente para salir adelante, lo que está llevando a sus impulsores a rebajar los precios y replantear el proyecto, pero también a retirarlos del mercado.

Eso es lo que ha sucedido en uno de los barrios más ricos de Madrid, en Valdemarín, donde Grupo Ibosa, con el apoyo financiero de Gran Roque Capital —de los venezolanos Miguel Ángel y Áxel Capriles— y Urbania, compraron a Blackstone la mayor bolsa de suelo finalista al norte de la capital para levantar viviendas de lujo, algunas de ellas, en régimen de cooperativa.

La falta de demanda para casas de más de un millón de euros ha provocado que el clan venezolano lleve varios meses buscando un comprador para esos suelos, sin que por el momento haya conseguido desprenderse de ellos, tal y como confirman diferentes fuentes, que indican cómo desde hace varias semanas las banderolas de Ibosa anunciando el proyecto han desaparecido de los solares. En concreto, la gestora tenía previsto construir casi 40 unidades en régimen de cooperativa, con cuya venta esperaba obtener una cifra de negocio por encima de 55 millones de euros. Por aquella operación, Blackstone se embolsó 16 millones de euros.

La falta de demanda para casas de más de un millón de euros ha llevado a los Capriles a poner en venta suelos finalistas al norte de Madrid

"Los plazos previstos para la promoción directa de este proyecto obliga a seguir invertidos en él al menos 30/36 meses más que es el tiempo que se tarda en iniciar la obra, construcción, más LPO, más entrega. Y la estrategia de Gran Roque es desinvertir y tener liquidez para otros proyectos", señalan desde una promotora que prefiere mantener el anonimato. De hecho, como ya avanzó El Confidencial, los venezolanos están buscando comprador para su promoción junto a operación Calderón, un proyecto con licencia de obras y un importante nivel de preventas.

El barrio del millón de euros

Los terrenos adquiridos se encuentran ubicados en una de las zonas de mayor poder adquisitivo de la capital, junto al hipódromo de La Zarzuela, en Valdemarín (Aravaca), donde las propiedades, en su inmensa mayoría viviendas unifamiliares, no bajan del millón de euros. Sin embargo, en un momento de aparente cambio de ciclo del mercado, los ritmos de comercialización no han sido los esperados. En parte por los fuertes aumentos de precios, en parte por la mayor oferta en el mercado de producto a esos precios en muy buenas ubicaciones —Puerta de Hierro, por ejemplo—, en parte por el contexto político, con las elecciones a la vuelta de la esquina.

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E. Sanz

"El número de clientes para pisos de más 400.000 es finito, así que imagina las viviendas de más de un millón de euros. El volumen está en unidades más baratas que son, precisamente, las que apenas se están construyendo", comenta una de las fuentes consultadas. "El cliente nacional se piensa mucho una operación cuando esta pasa del millón de euros, a lo que hay que sumar un factor que no existía hace un par de años, la mayor oferta de promociones que superan esos precios", añade esta misma fuente.

Para Samuel Población, director nacional de residencial de CBRE, "el mercado del lujo en la capital sigue activo, si bien con menos intensidad que en 2017 y 2018. El recorrido en precios de venta es ya limitado y la demanda más activa se focaliza en inmuebles en torno al millón de euros. Las áreas más demandadas siguen pivotando en torno a Salamanca —Milla de Oro—, Almagro, Retiro, La Finca y La Moraleja, todas ellas con promociones de obra nueva disponible en comercialización actualmente".

Mucha oferta en el mercado del lujo

Y es que la situación ha dado un giro bastante importante en cuanto al producto actualmente en comercialización. Hasta hace apenas un año existía una importante presión por parte de la demanda de activos de lujo sobre una oferta de vivienda de lujo muy limitada. Esta presión se ha traducido en incrementos de precios del 20% en los dos últimos años. En la actualidad, la oferta en el mercado en torno al millón o millón y medio de euros es mucho más amplia que hace un par de años con producto, en muchos casos, a punto de estar terminado.

Otro de los motivos que explican el enfriamiento del mercado de lujo, además de los primeros síntomas de fin de ciclo, están las dos citas electorales que está viviendo el país —los comicios generales del pasado 28 de abril y los municipales y autonómicos del próximo 26 de mayo— y que están jugando en contra de las decisiones de inversión.

Un ejemplo es Casablanca, el nuevo desarrollo de La Finca, que sí notó ralentización en su ritmo de venta hasta que se conoció el resultado del pasado 28-A y se rebajó la incertidumbre. Y eso que esta urbanización anticipó la nueva realidad del mercado inmobiliario de gama alta, al detectar que el público para unifamiliares de lujo era muy reducido.

En la fase 1 de su nuevo desarrollo, los responsables de La Finca optaron por promover 144 pisos, de 190 metros cuadrados, de los cuales sólo faltan 20 por vender. Para la segunda fase, han optado por ajustar la demanda a cada potencial comprador y, por una parte, promoverán algo menos de un centenar de pisos por debajo de los 100 metros cuadrados, mientras que otros 100 hogares aumentarán su tamaño hasta el entorno de los 300 metros cuadrados.

En cualquier caso, este modelo permite sacar al mercado viviendas de 1,5-2 millones de euros con acceso al campo de golf, doble perímetro de seguridad y todo tipo de servicios exclusivos, frente a los 4 millones de un unifamiliar, una oferta cuyo público, en este ciclo, parece mucho más reducido que en el anterior.

'Allegro ma non troppo'

Aunque hay expertos más optimistas que otros, en lo que sí coincide el sector es en que "ya no se vende con tanta alegría como hace dos años. El 'boom' de las ventas, en un contexto de escasez de producto, ha dado paso a ritmos de venta mucho más pausados", señalan fuentes cercanas a Stoneweg, uno de los actores más activos en el mercado de lujo de los dos últimos años.

Uno de sus proyectos más lujosos, Dehesa Living acaba de conseguir la licencia de obras. De sus diez unidades, con precios en torno a 1,2 millones, tres están ya reservadas. "Una vez obtenida la licencia de obras y arrancada la construcción, resultará más fácil vender, puesto que cuando a los potenciales compradores les da confianza cuando ven que ya hay movimiento de tierras".

El 'boom' de las ventas con escasez de producto ha dado paso a ritmos de venta mucho más pausados

Por su parte, Carlos Zamora, director de residencial de Knight Frank achaca la ralentización en las transacciones al contexto político de España desde hace varios meses. "Hemos notado cierto enfriamiento, pero la demanda prime sigue siendo muy fuerte. "Hemos vivido unos meses raros, de gran incertidumbre, especialmente después del verano pasado. Primero la moción de censura y el cambio de Gobierno, y recientemente la convocatoria de elecciones generales y municipales, a lo que ha habido que sumar en abril la Semana Santa y el puente de mayo. Todos estos factores han generado incertidumbre en el cliente, que ha retrasado su decisión de compra. No obstante, no estamos preocupados".

Uno de los proyectos estrella de esta consultora se encuentra a escasos 10 kilómetros de Valdemarín, en Puerta de Hierro, uno de los barrios más exclusivos de la capital. Su proyecto, en la calle Guisando 25, se compone de cuatro chalés con precios que superan los tres millones de euros. Un proyecto en fase de construcción que desde la consultora esperan que se animen las ventas en cuanto esté terminado. "Es un proyecto que la gente quiere ver cómo va a quedar cuando esté terminado. No obstante ya hemos tenido varios interesados, algunos incluso interesados por comprar las cuatro unidades", señala Zamora.

Por su parte, Pablo López, director de ventas de obra nueva de Engel & Völkers, reconoce cierto parón a principios de año ante el panorama económico, aunque observa una mayor actividad en el último mes y medio y espera un buen comportamiento de la demanda durante los próximos meses. "Junio y julio son buenos meses para vender y después del verano confío en que también se produzca una mejora, para que en 2020 nos encaminemos hacia la estabilización del mercado", señala este experto.

Ante una mayor de oferta de producto de lujo en el mercado, Pablo López destaca, al igual que Zamora, el punto a favor que tienen los productos ya terminados. "Hay determinados proyectos que se venden mejor cuando el cliente puede ver el resultado final. Así ha sucedido, por ejemplo, con el proyecto de Platinum en la calle Zorrilla 19. La comercialización arrancó hace un año pero no se ha activado hasta ahora. Una vez terminado, se ha reactivado y acabamos de cerrar dos reservas por encima de los dos millones de euros. Y lo mismo ha sucedido en Carranza 15, donde hemos firmado dos ventas por más de un millón de euros". Eso sí, en ambos casos los compradores eran extranjeros, cuyas operaciones no se habrían resentido tanto como las del nacional.