"La fiscalidad, en España, penaliza al promotor que desarrolla vivienda nueva en alquiler"

Patricia Hernández (Santander, 1976) es consejera delegada de Vía Ágora desde el pasado septiembre, cuando tomó el testigo de un auténtico nombre propio del sector, Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente y fundador del grupo. Licenciada en Derecho, con la especialidad jurídico empresarial, máster en asesoría fiscal y PDD en IESE, esta directiva lleva 16 años ligada a un grupo que es mucho más que una promotora y que ha sacado al mercado dos empresas líderes de la obra nueva: Vía Célere, ahora propiedad del fondo Värde, y Vía Ágora.

En esta nueva etapa, además, el grupo ha vuelto a reinventarse aliándose con Bankinter para sacar al mercado miles de viviendas en alquiler y apostando por innovar con la construcción industrializada, el uso de materiales como la madera y la formación. De hecho, la falta de mano obra cualificada es uno de los puntos que más preocupan a Hernández, junto a la necesidad de adecuar la fiscalidad a la realidad de las promotoras de obra nueva para alquiler y de movilizar suelo para poder poner viviendas en carga. Deberes pendientes que mira con optimismo, porque lo más difícil ya se ha conseguido: poner la vivienda en el centro y apostar, sin complejos, por la colaboración público-privada.

PREGUNTA. Vía Ágora tiene nueva consejera delegada y nuevo director general, y sin embargo es una compañía bastante nueva. ¿A qué responden estos cambios?

RESPUESTA. Aparentemente somos jóvenes, pero somos jóvenes en este último proyecto, por así decirlo. Vía Ágora nace en 2007, era la propietaria de Vía Célere. Es verdad que tuvimos un pequeño parón en 2017, cuando vendimos Vía Célere y Juan Antonio [Gómez-Pintado, fundador del grupo] se puso al frente de ese proyecto para liderar la salida a bolsa. Ahí estuvimos un par de años gestionando el negocio que teníamos fuera, porque ya teníamos tomada la decisión de concentrarnos en España, y con un enfoque muy patrimonialista. Cuando vuelve Juan Antonio, en 2019, iniciamos un proyecto nuevo con Vía Ágora, pero en realidad gran parte del equipo se había mantenido y, además, hemos ido rescatando mucha gente que ya era de nuestro equipo anterior, que conocíamos perfectamente. Entonces, bueno, somos un proyecto nuevo pero muy entre comillas.

P. ¿Cuántas personas son ya?

R. Dentro de lo que es la corporación, estaremos alrededor de 220 personas.

P. ¿Qué quiere decir con corporación?

R. Cuando digo corporación, digo todo. Tenemos Vía Ágora, que engloba todo lo que es el negocio inmobiliario puramente dicho, fundamentalmente promotor-constructor, pero dentro de la corporación incluimos a Lignum Tech e incluimos también a Finca la Pontezuela, y la Fundación.

R. ¿En qué proyectos se centra la Fundación Gómez-Pintado?

P. Para nosotros, es una herramienta un poco transversal. Todo lo que tiene que ver con estrategia de sostenibilidad se lleva a través de la fundación para todas las compañías. Lo mismo desarrolla un proyecto de reciclado de residuos en la construcción, que programas sociales o formativos en las distintas líneas de negocio. Y todo el tema de innovación. La fundación identifica dónde hay determinadas deficiencias. Por ejemplo, en materia formativa, muchísimo.

P. ¿Hacia dónde ve que va a evolucionar el sector constructor-promotor y el agrario?

R. Hay un cambio trascendental en todos los requisitos medioambientales. Sobre todo, el tema de compensaciones de huellas de carbono, de análisis de vida de producto, nos va a cambiar bastante porque requiere mucho trabajo y maneras nuevas de hacer las cosas. Luego, todo el tema de la industrialización. Llevamos muchos años en ese proceso y todavía no hemos llegado al nivel que debemos de llegar. Es verdad que el escenario nos aprieta cada vez más, porque los costes de construcción están absolutamente disparados y, sobre todo, la carencia de mano de obra. Hay sitios donde nos costaba llevar determinados elementos de industrialización y ahora nos tenemos que plantear que quizás no hay otra opción.

"Por la carencia de mano de obra, hay sitios donde nos costaba llevar la industrialización y ahora nos planteamos que no hay otra opción"

P. ¿Se refiere a las islas?

R. No, me refiero a Andalucía, sobre todo, Sevilla. Con el precio de la vivienda, te cuesta más incorporar según que industrialización.

P. ¿El problema es que la vivienda es más barata?

R. Claro, es más barata. El coste de construcción pesa mucho. El suelo, no tanto. Entonces, un pequeño incremento en la construcción, representa mucho en la cuenta de explotación. Lo que estamos viendo es que, sobre el papel, a lo mejor los números pueden ser mejores sin industrializar, pero luego, eso tiene que cumplirse, y sí que estamos observando problemas importantes con la mano de obra, sobre todo en Andalucía. ¡Fíjate!, en Madrid no, pero en Andalucía sí. Tenemos un problema importante de mano de obra, que yo creo que es generalizado.

P. ¿Y a qué responde?

R. No sé cuáles son los motivos porque, además, nosotros estamos en Madrid y en Andalucía, y esto lo observamos en Andalucía. Hay falta de oficio, sobre todo de determinadas tipologías. No sé si es un tema cultural. Hay quien sostiene, aunque no termino de comprar al 100% el argumento, que Málaga de alguna manera está tirando mucho de mano de obra, porque es un mercado ahora mismo muy activo, con mucha demanda y a precios más caros. Pero tampoco me termina de convencer. Es complicado y la industrialización es una solución que, por suerte, estamos en un punto que nos permite valorarla como opción. Hace 10 años no podías plantearla.

"Estamos observando problemas con la mano de obra en Andalucía, y es generalizado"

P. ¿Por qué se puede plantear?

R. Porque el estado de la técnica ya nos lo permite. Por ejemplo, nosotros ya tenemos fachadas, y no solamente industrializadas, ventiladas por así decirlo, sino que hay fachadas industrializadas equivalentes a un SATE que ya están en unos precios asumibles.

P. De cara al control de costes, entiendo que será mucho más fácil todo lo industrializado.

R. Sin duda, en ese sentido, no hay desviaciones. Estamos trabajando también en que no solo el promotor vea las ventajas, sino también la constructora, porque todavía estamos en un momento muy incipiente y les cuesta. Por ejemplo, nosotros, muchos proyectos los desarrollamos con nuestra propia constructora, con lo cual este problema no lo tenemos, porque cogemos si queremos la fachada Lignum-Tech. Pero otros proyectos que desarrollamos con constructora externa, yo quiero mi fachada de Lignum, pero esta constructora no conoce los sistemas. Entonces, me pone un precio por una cuestión de desconocimiento, por la incertidumbre que le genera cómo esos sistemas se van a comportar en su proceso productivo. Estamos en un momento todavía de transición. Es verdad que se han hecho grandes avances, hay gente haciendo cosas fantásticas, y creo que en poco tiempo vamos a ver cambios sustanciales. Pero, ahora, mismo estamos en ese momento de prueba, en que todavía hay recelos. Estamos en ese momento en que identificas: no hay mano de obra cualificada, esto es nuevo, oye, pues hay que empujar. Aunque yo también pienso que hemos tocado techo en lo que a costes de construcción se refiere.

"Estamos en ese momento en que se identifica la falta de mano de obra, pero la industrialización aún se mira con recelo. Necesitamos empujarla"

P. Llevo oyendo eso mucho tiempo.

R. Pero algún día llega [risas]. Como los desarrollos urbanísticos, te tiras tantos años, pero un día llega. Yo no tengo la bola mágica, pero sí pensamos que se está tocando techo, más que nada porque se está reduciendo el número de proyectos. ¡Es que tampoco se puede seguir a estos niveles! Hasta ahora, con unos tipos de interés como los que teníamos, pues bueno, más o menos nuestros negocios toleraban cierta inflación de precios, pero en el momento actual, con los tipos de interés como están, es que no salen. Muchos proyectos se están quedando encima de la mesa.

P. ¿Teme que vaya a haber quiebras de constructoras?

R. No, al revés. Entramos en un momento en el que está habiendo ralentización de proyectos y, como te digo, proyectos que se están quedando encima de la mesa, pero no veo que eso vaya a generar un problema a las constructoras. La lectura que estamos haciendo todos es que, al final, esto es una etapa transitoria y estamos esperando una recuperación de los niveles de tipos razonables para 2025. Entonces, todos estos proyectos que se estén parando, van a salir en un espacio de tiempo muy razonable.

P. El mercado descuenta una década en torno al 3%.

R. No pasa nada. No está mal. El problema son los cambios, que venimos de unos tipos muy bajos, eso se traslada a los precios y ahora tienes que ajustar. El problema que tenemos es que la demanda es muy superior a la oferta, entonces, los precios no van a caer, o nosotros consideramos que los precios no van a caer.

P. Pero la gente tampoco puede pagar. Si ya costaba comprar una vivienda con el dinero gratis, ahora que se lo cobran... Por eso, apenas se produce vivienda.

R. La gente, con el dinero gratis, ha comprado muchísima vivienda. La producción es otro tema, viene lastrada por un problema de oferta de suelo finalista. Eso, unido a que los bancos han aprendido sus lecciones y no se financia todo ni de cualquier manera. La producción está contenida por esas dos circunstancias, pero, fundamentalmente, es la escasez de suelo finalista. Todo el que ha podido comprar, ha comprado. Ahora nos encontramos con que se está vendiendo muy bien, pero hay gente que se ha quedado fuera y está trasladándose al mundo del alquiler. Por eso la importancia que están cobrando los proyectos de build to rent [promover para alquilar]. Pero hay gente que sigue pudiendo comprar. Nosotros tenemos vendido el 80% de lo que tenemos que entregar el año que viene.

P. ¿Cuánto tiene en cartera ahora mismo?

R. Proyectos en comercialización tenemos unas 530 unidades, vamos a añadir en 2024 unas 200 unidades más, estaremos en torno a las 730 unidades en comercialización build to sell [promoción para venta tradicional]. Estamos hablando de que tengo vendido el 80% y sigo vendiendo a unos ritmos de venta muy buenos.

P. Pero los plazos se habrán ampliado, aunque solo sea porque cuesta más firmar la hipoteca.

R. En Madrid, nos queda muy poquito el producto, entonces sí que es verdad que se ha notado la ralentización Pero en Andalucía, por ejemplo, tenemos dos proyectos, uno Mairena de Aljarafe y otro en Entrenúcleos. En Entrenúcleos, este verano, la comercial se ha tenido que venir de vacaciones, porque tenía un montón de operaciones. También estamos hablando de que una vivienda en Entrenúcleos a lo mejor son 125.000 euros, si tú juntas una pareja que tiene que pedir 125.000 euros, aunque te suban los tipos de interés, sigue siendo accesible. ¿Cuánto te cuesta un alquiler? Entonces, esas plazas, no estamos notando una ralentización. En cambio, en Madrid, los niveles de precio y de esfuerzo, incluso para una pareja, son elevados. Lógicamente, ahí sí que se ha notado que el ritmo ha bajado.

"En Madrid, por los niveles de precio y esfuerzo, sí se ha notado que el ritmo de ventas ha bajado"

P. Antes ha comentado que los costes de construcción son tan elevados que aunque el suelo sea barato, no salen los números. ¿Cómo encaja este escenario con la promoción de vivienda asequible? Porque las administraciones están poniendo suelo a disposición y los salarios se están subiendo.

R. En muchos sitios va a ser necesario tirar de fondos Next y, de hecho, varios de los programas que han sacado de vivienda asequible llevan incorporadas subvenciones con cargo a estos fondos. Y luego, algunos proyectos van a tener que ser financiados por ICO o por entidades que su expectativa no sea puramente de negocio, sino que tengan otro encaje, con otro propósito. Dicho esto, soy superpositiva, porque uno de los grandes cambios de los dos últimos años es que la colaboración público privada, de la que llevamos hablando muchísimo tiempo, no solamente ha llegado, es que está rodando, se están entregando promociones, y se está produciendo un efecto contagio en un montón de administraciones, que ya no les da miedo, que un montón de propuestas con las que comparar y hacer una selección, que además están superactivas, queriendo consultarnos, intentando asegurar el éxito de estos proyectos. Para mí, es lo más positivo del ciclo en el que estamos ahora: se ha abierto realmente esa caja de Pandora y se va a esparcir. El camino está abierto.

P. ¿A qué se refiere con otras formas de rentabilidad? Porque los dueños de gran parte del suelo y de miles de viviendas son fondos que entraron con unas expectativas de rentabilidad que van a intentar conseguir, a pesar de la subida de tipos.

R. Todos estos fondos que ahora mismo están un poco en wait and see [esperar y ver] están descontando una normalización de tipos para 2025. Y si no es 2025, será 2026. Pero al final, esto volverá a unos niveles... Obviamente no va a ser cero, ¡pero es que eso tampoco es sano para una economía! El dinero tiene que costar, porque si no, no lo vemos, pero se están produciendo desequilibrios enormes debajo de la alfombra. Eso no lo quiere nadie, de hecho, aunque en un momento dado pueda parecer que es la panacea, no lo es, y nadie profesional, que tenga una visión de futuro y no oportunista, quiere un entorno así. Lo que queremos es un entorno normalizado. Eso es lo que creo que está esperando todo el mundo que llegue y en ese sentido la gente se está posicionando. Si son proyectos llave en mano, justo se van a cumplir esos plazos, porque en dos años que termines la obra, la normalización habrá llegado. Y si son proyectos para hoy, a lo mejor cuesta más encontrarse en el precio.

"Lo más positivo del ciclo en el que estamos ahora es que se ha abierto realmente la caja de Pandora de la colaboración público-privada"

P. ¿Podemos seguir confiando en tires [rentabilidades] de dos dígitos en un entorno en el que el acceso a la vivienda necesita de nuevas realidades?

R. Tires de dos dígitos en el alquiler, yo no las veo. Y en el negocio de venta nosotros nos regimos menos por la TIR [tasa interna de retorno], nos regimos más por un tema de margen. O sea, si hablamos de tires, deberíamos de ir olvidándonos de eso.

P. ¿Nunca debieron proyectarse en la vivienda rentabilidades del 20% y 25% o es injusto mirar al capital que entró hace década con los ojos de hoy?

R. Todo es un tema de oportunidades, de cómo compres el suelo y cómo se hagan las operaciones. Yo no creo que ahí haya que juzgar, si te has encontrado una oportunidad, muchas veces va ligada a una mayor rentabilidad. Ahora todos tenemos claro que los alquileres van a subir, que hay claramente una gran demanda insatisfecha, hoy es clarísimo, pero a lo mejor hace una década no era algo tan evidente o no había tanta gente apostando por esto. Entonces, que se hayan obtenido esas rentabilidades, pues seguramente lo que estaban era pagando ese riesgo que en ese momento no era tan evidente.

"Aunque los tipos cero puedan parecer la panacea, no lo son, y nadie con visión de futuro, no oportunista, quiere un entorno así"

P. Vía Ágora acaba de llegar a un acuerdo con Bankinter para crear un nuevo vehículo de vivienda en alquiler. ¿A qué responde ese giro? En una entrevista que nos concedió hace un año, Juan Antonio Gómez-Pintado decía que mala herencia dejábamos a los jóvenes si les condenábamos a vivir de alquiler con las pensiones que vienen.

R. Y lo comparto al 100%. Soy superdefensora del derecho que tenemos a poder acceder a vivienda en propiedad. Desde 2008, se ha como criminalizado que los españoles quieran acceder a su vivienda en propiedad. ¿Qué hay de malo en esto? Al revés, somos la envidia de Europa. Dicen que los alemanes no compran. Los alemanes, cuando han tenido los tipos de interés bajos, han aprovechado para comprar todo lo que han podido, lo que pasa que no les ha dado tiempo a colocarse en los niveles que nosotros tenemos.

P. No lo sabía, ¿me puede dar datos?

R. Han pasado del 38% de vivienda en propiedad en 1995 al 51% en 2018. Los mensajes que se lanzan son engañosos. ¿tiene que haber un mercado de alquiler? Por supuesto, porque además es una solución fantástica para muchísimos momentos de la vida, pero luego tiene que haber un mercado de vivienda en propiedad y, sobre todo, no estigmatizar a la gente porque es una manera de ahorrar. Además, tener tu vivienda en propiedad es una palanca para que esa etapa final de la vida sea más confortable y tenemos una expectativa de vida bastante larga. Al final, como todo en la vida, tienes que guardar un equilibrio en las cosas: necesitamos un porcentaje de vivienda asequible en compra y en venta, necesitamos un porcentaje de vivienda libre también en compra y en venta. Ese es el juego que hay que mantener.

"Los alemanes, cuando han tenido los tipos de interés bajos, han aprovechado para comprar toda la vivienda que han podido"

P. En su vehículo con Bankinter, Vía Ágora hace un papel de gestor. ¿Se plantean también quedarse en un futuro algo en propiedad, desarrollar una pata patrimonialista?

R. No. Vía Ágora es una sociedad que tiene que rotar su capital. Ese no es nuestro negocio. Nosotros somos promotores: construyo y vendo. Es importante que se entienda porque muchas veces, sobre todo a nivel de administraciones, no se termina de entender y cuando sacan los programas de colaboración público privada, se olvidan de ese promotor, que es una parte importantísima, porque va a asumir el riesgo de la construcción. Pero el promotor natural no se puede quedar el edificio en propiedad, igual que el inversor no quiere el riesgo promotor. Es importante entender que hay dos figuras con roles diferentes, intereses diferentes y una capacidad de asimilación de riesgos diferente. Esto es importante, porque muchos de estos programas es importantísimo que sean transmisibles. Además, hay una cuestión fiscal adicional, sobre todo cuando hablamos de vivienda, porque la fiscalidad penaliza al promotor que desarrolla vivienda en alquiler si se la fuese a quedar.

P. ¿Cómo le penaliza?

R. Cuando desarrollo una promoción, todos los costes están sujetos a IVA, al 21% o al 10%, en función del tipo de gasto. Si es coste de obra al 10%, pero todo el resto de costes de arquitectos, de servicios, está al 21%, pero como lo dedico a una actividad queestá sujeta a IVA, ahí me lo puedo deducir. Cuando yo me dedico al alquiler, como el alquiler es una actividad que no está sujeta a IVA, todo ese IVA me lo como, salvo que lo venda. Pero me obligas a vender. Imagínate que hoy no encuentro un inversor y necesito durante unos años poner en carga y vender más adelante, pues no puedo. Tengo que vender siempre, porque si no, ese IVA me lo como, lo cual representa un encarecimiento artificial de esa producción de esas viviendas. Pero, además, cuando se produce esa transmisión, si lo hago dentro de sociedades del grupo, Hacienda en muchos casos no lo ve bien, ¡no sé por qué!, porque sí puedo venderla a un tercero en las mismas condiciones. Entonces, genera cierta inseguridad. Esa penalización fiscal que se produce en el IVA con las viviendas en Portugal la han resuelto de una manera sencilla: si yo soy un promotor que me dedico a vivienda para alquiler, mi IVA es un 6%.

P. ¿Con el modelo de Portugal sería todo al 6%?

R. Sí, tiene su coste, pero es un coste asumible. Y ya no tengo esa presión, que es artificial. ¿Por qué tengo que tener esa presión? Déjame que construya. Que consigo un inversor, ¡fantástico! Pero y si no lo consigo, déjame que ponga en carga los edificios, que genere vivienda, y a lo mejor encuentro un inversor después. Esto es un problema que tenemos que resolver.

P. ¿Esto afecta a los planes de colaboración público-privados?

R. Totalmente. La fiscalidad penaliza la vivienda. Y es curioso, porque el régimen socimi, que tiene beneficios fiscales y dice en su exposición de motivos que pretende promover el desarrollo de vivienda, no es verdad, porque las bonificaciones fiscales que tiene la socimi no se aplican a la vivienda de obra nueva. Las socimis tienen una bonificación en el ITP [impuesto de transmisiones patrimoniales] del 95%, pero el ITP solo se aplica a segunda transmisión de vivienda, no a primera. Si yo vendo, la socimi compra con IVA y se come ese IVA. No tiene ninguna ventaja fiscal. Creo que en el sistema fiscal hay margen de mejora con cosas que realmente no afectan.

P. No veo al Gobierno renunciando a ingresos.

R. Si no renuncia a ingresos, porque yo voy a buscar siempre un inversor que me va a comprar. Cóbrame un 6% y no me obligues a tener una espada de Damocles, que tengo que vender sí o sí.

"El incentivo fiscal de las socimis en el ITP solo se aplica a segunda transmisión de vivienda, no a primera. Si yo vendo, no tiene ninguna ventaja"

P. ¿Aceptaría que esa fiscalidad mejorada estuviera condicionada a garantizar que no terminará engordando el precio del alquiler?

R. Eso no va a tocar el precio del alquiler. No afecta, no es una cuestión de precio. Es una cuestión de mejorar las circunstancias de mercado. Van a salir proyectos de colaboración público privada y muchos promotores, si no tienen ese confort, a lo mejor no se van a presentar.

P. Eso ya está pasando en muchas comunidades, falta de concurrencia.

R. Sí, pero no solamente es por eso. En muchas comunidades no salen en los números. Hay sitios donde el alquiler de mercado asequible está por encima del alquiler de mercado, porque son mercados de alquileres muy bajos. Al final, el mercado inmobiliario es muy diverso y disperso. Igual que hay sitios donde es imposible comprar, hay sitios donde es todo lo contrario y esas dos realidades coexisten.

P. ¿Se plantea más vehículos como el de Bankinter?

R. Vehículos como el de Bankinter solo los haremos con Bankinter.

"Hay sitios donde el alquiler asequible está por encima del alquiler de mercado, porque son alquileres muy bajos"

R. ¿La vocación es ir a concursos como el del Ayuntamiento de Madrid, promover y poner luego en alquiler, o aprovechar las ventas de carteras que se esperan?

R. Puede que en 2024 se planteen oportunidades y estaremos ahí para estudiarlas. En público-privadas, hay que ir caso a caso, porque no todos los proyectos entran dentro del alcance del vehículo. Pero una cosa es el vehículo, y luego somos Vía Ágora y podemos acometer proyectos que a lo mejor dentro del vehículo no tengan cabida.

P. Pero habran definido unas líneas para evitar competir con Vía Ágora.

R. Por un tema de transparencia y de lealtad, cualquier proyecto que vaya a build to rent lo presento. Puedo imaginarme que no va a encajar, porque no cumple los niveles de rentabilidad mínimo exigidos o el número de años se queda corto, o porque una plaza la consideramos cubierta o lo que sea. Pero, independientemente de eso, estas operaciones se presentarán y si no son de interés del vehículo, a nosotros sí nos puede interesar.

P. Dentro de la corporación también está Rehabiterm. Se habla mucho de falta de suelo, pero también hay un parque enorme por rehabilitar. ¿No se plantea crecer más por ahí?

R. El problema es que toda esa expectación de la rehabilitación y de todos los fondos que se iban a destinar a no se ha cumplido. Esto es un fallo por parte del sector público. El sector privado ha hecho sus deberes, ha montado sus estructuras, ha desarrollado proyectos en las comunidades de propietarios, las ha convencido, ha presentado propuestas muy interesantes, ha presentado los proyectos y ha solicitado los fondos. Y aquí estamos, esperando.

"Toda esa expectación de la rehabilitación y los fondos que se iban a destinar no se ha cumplido. Es un fallo del sector público"

P. Antes ha dicho que el Gobierno va a apostar con fuerza por la vivienda en esta legislatura. Le pido que haga un ejercicio de realidad: ¿qué se va a poder hacer realmente? Porque las legislaturas duran cuatro años y se ha hablado de hasta 180.000 viviendas.

R. Yo creo que en esta legislatura lo que va a ocurrir es que se va a abrir el melón. Se va a lanzar un primer programa de colaboración público-privada. Con el Sepes, desde luego, y con Sareb quizá. Pero en esta legislatura eso va a ocurrir, y lo que hablábamos antes: cuesta mucho ese primer proceso, pero luego, crece en progresión geométrica. Ya hablar de 180.000 viviendas, qué quieres que te diga. No lo veo muy realista.

P. ¿Cuándo habrá vivienda en carga y cuándo viviendas entregándose?

R. Hombre, viviendas del Plan VIVE ya están a punto de entregarse. Nosotros tenemos ya las cuatro obras iniciadas de nuestros proyectos de colaboración público privada, que tienen que entregarse para finales de 2025, primer trimestre de 2026. Las 1.300 que compra Bankinter se entregan en esas fechas. Luego hay dos lotes que Bankinter no ha comprado y seguirán casos similares, porque están sujetas a un pliego y a unos compromisos de plazo.

P. Entonces, si el Gobierno abre el melón esta legislatura, ¿cree que habrá viviendas estatales de colaboración público-privada ya en esta legislatura, o solo se abrirá el melón y la entrega de viviendas será para el siguiente Ejecutivo?

R. No lo sé, ya veremos. Yo confío en que dé tiempo a ver programas ya en marcha, y y da tiempo si quieren. La entrega de las viviendas quizás ya es demasiado. Porque si calculamos cuatro años, entre que planifican un poco, se ponen en marcha, clarifican el portfolio, elaboran los pliegos, sacarlo a concurso, adjudicar... Ponte que eso les lleva un año. Más luego un año para desarrollo de proyectos, más luego otros dos años de obras... A poco que se retrasen, no entra en la legislatua.

P. Pero se ha abierto el melón.

R. Sobre todo, se ha empezado el camino. Es muy importante esa apuesta del Gobierno por la vivienda. La última legislatura, con la ley de vivienda, ha sido un poco hostil hacia hacia nuestro sector y eso puede ayudar a suavizar, a que desarrollemos una legislatura constructiva, nunca mejor dicho. Confío en que eso sí que pueda ser una realidad. Y además, la elección de la ministra, para mí es una muestra de que entramos en una etapa constructiva respecto de nuestro sector.

P. ¿Cómo se entiende que Madrid sea de las últimas comunidades en revisar el módulo protegido?

R. Es complejo político. Por desgracia es así. Al final, muchas veces, la izquierda es capaz de tomar determinadas medidas porque la población no penaliza, y en cambio, la derecha es más cautelosa y muchas veces piensa que eso le puede perjudicar. Pero, como dices, no se explica, sobre todo, en Madrid. Tenemos un problema con la vivienda protegida y tenemos un problema de vivienda, hay un montón de potencial que no se está desarrollando por falta de revisión de módulos. Creo que todo el mundo somos conscientes. La situación ya no es sostenible y, además, no es coherente. Realmente hay una apuesta por poner vivienda en el mercado y esta es una herramienta fundamental, es la vivienda más accesible.

P. Por último, expansión geográfica. Está en Andalucía y en Madrid. ¿Dónde quiere crecer?

R. Queremos seguir creciendo en Andalucía. Nos gusta toda la zona del Levante, cosas escogidas.

"Tenemos un problema con la vivienda protegida y hay un montón de potencial que no se está desarrollando por falta de revisión de módulos"

P. ¿Cataluña es Levante para Vía Ágora?

R. En Cataluña miramos cosas, pero te confieso que nos da miedo. Nos da miedo todo el tema de delimitaciones de precios, con lo cual, el tema de alquiler lo estudiamos, pero tendrían que ser operaciones que ya contemplen en el precio esas circunstancias, y no sé si los vendedores están en modo ajuste de precio todavía. También toda la coyuntura política nos asusta a nivel político y a nivel social, cuál va a ser la situación de mercado en general. Entonces, no dejamos de ver operaciones. Cataluña es una plaza importantísima y un sitio con muchísima demanda, pero es verdad que mientras las incertidumbres sean las que son, nos va a costar mucho hacer operaciones. También nos gusta País Vasco, pero es una plaza complicada de entrar y todavía no hemos encontrado esos proyectos que al final me merecen la pena abrir una delegación.

P. Del resto de Levante y Andalucía, ¿qué plazas le interesan?

R: Valencia nos gusta, Alicante, nos gusta bastante.En Andalucía, fundamentalmente Sevilla, y Málaga también nos gusta bastante, pero tampoco es fácil entrar. Estamos bastante atentos a todo lo que pueda surgir allí, ya sea en colaboración público privada, alquiler libre o vivienda para venta. Estudiamos todo y luego hay plazas que nos cuestan más que otras, pero porque a lo mejor los niveles de renta son más bajos y el coste de construcción es caro. Construir cada vez es más caro. Se han encarecido los materiales, pero también se ha encarecido la calidad de vivienda que se construye, y da igual que sea protegida.

P. ¿Estudia entrar en esas nuevas formas residenciales como el senior living o el coliving?

R. Pues mira, nos gusta mucho. Todavía no hemos llegado a una ninguna operación para tomar una decisión en ese sentido, pero lo observamos con interés.

P. Como decía antes, todo llega.

R. Es verdad que nos parece una alternativa que está ganando muchísima fuerza y que puede ser una solución para descongestionar determinadas zonas. Pero también creemos que hay que saber operarlo y, dentro de Madrid, no es lo mismo el centro que una zona más periférica en este tipo de formatos, que al final son alquileres de temporada, no es un alquiler de largo plazo con una vocación de largo plazo. Pero bueno, nos parece que son soluciones que tienen muchísimo sentido y que hay que observar.