Ezquiaga: "¿Por qué no se hacen VPO? Porque los ayuntamientos no quieren"

El economista Ignacio Ezquiaga (Madrid, 1961) conoce bien las cocinas de una crisis inmobiliaria. Le tocó vivir el estallido de la burbuja inmobiliaria en uno de sus epicentros, Murcia, como director de una caja de ahorros, y desde entonces ha buceado en sus causas y sus consecuencias. Experto en las relaciones entre el sistema financiero y el mercado de la vivienda, acaba de publicar un libro para Funcas en el que relata los pormenores de un viejo problema de la economía española. No es que tropiece dos veces en la misma piedra, sino que su evolución histórica se ha movido a trompicones. Pasa de la euforia al pánico con una facilidad pasmosa.

PREGUNTA.- Da la sensación de que la economía española siempre tropieza con la misma piedra: la vivienda. Unas veces por exceso de construcción y elevados precios y otras veces por defecto. Comprar una vivienda no es asequible para millones de personas y además se construyen pocas casas. ¿Estamos condenados a fracasar en la política de vivienda?

RESPUESTA.- Desde una perspectiva histórica es así. Efectivamente. El problema de la vivienda surge a partir de la democracia porque es un asunto clave en las políticas públicas. Siempre ha habido un debate entre oferta pública y privada. En los 80, la mitad de las viviendas que se hicieron, casi 200.000 al año, eran públicas. Los programas de financiación eran muy importantes porque los tipos de interés eran del 18%. También contribuyeron los programas de generación del suelo a coste cero por parte de los ayuntamientos. La conjunción de todo ello creó, ya fueran promotores privados o públicos, una oferta pública muy importante. Eso se fue diluyendo con el tiempo generando el espejismo, sobre todo en la burbuja, de que el mercado libre puede con todo. Ese espejismo, cuando se construían casi 800.000 viviendas al año, fue el que se quebró con la crisis, que al llegar hizo desaparecer la vivienda de protección oficial (VPO). Entre otras razones, porque también descendieron los márgenes de los promotores. Los ayuntamientos, al ver que el mercado privado hacía tantas viviendas, lo que hicieron fue aprovecharlo subastando los suelos públicos. Eso dejó una parte muy importante de la oferta de suelo, de la oferta de vivienda desprotegida para una parte de la población, que es la que busca su primera vivienda. Siempre en propiedad, algo que puede ser discutible o no. Desde 1980 para acá, el 29% del parque nuevo es vivienda protegida y todavía arrastramos el 50% de los 80.

P.- ¿Fue un error liquidar el Banco Hipotecario?

R.- Esa es una buena pregunta. Pasó un poco como ocurre con las VPO. Como el mercado libre parecía abastecer de vivienda a todo el mundo, también el sistema financiero libre debía hacerlo, básicamente las cajas, que tenían un entramado regional. Entonces se consideró que era innecesario. Fuera de debates ideologizados, el Hipotecario hizo un papel fantástico y lo hubiera seguido haciendo.

P. -¿Pero habría que reinventarlo? En EEUU existen instituciones como Fannie Mae y Freddie Mac que ofrecen garantías en los préstamos hipotecarios.

R.- Sí, efectivamente. Podría ser perfectamente. Aquí se nos llena la boca de liberalismo, pero en la meca del liberalismo hay dos empresas públicas que se dedican a la vivienda. Es verdad que cayeron en la crisis, pero también fueron las primeras que obtuvieron dinero público para sobrevivir.

"La vivienda es la parte visible del iceberg, pero lo gordo está debajo, que es el suelo, que es lo que hundió a la economía española"

P.- Fíjese que lo que está ocurriendo ahora es que el sistema financiero privado, desde luego en España, ha reducido a mínimos la financiación de la vivienda y del suelo.

R.- Yo no lo diría así. Yo diría que se ha reducido la financiación de la vivienda en general y particularmente de los promotores y del suelo.

P.- ¿Por qué?

R.- Porque hay un deterioro de la asequibilidad. Los bancos están deseando crecer en balance, les falta balance. Han conseguido ya por fin un margen decente en términos de porcentaje, pero les faltaba la mitad de su margen. Es decir, les falta crédito. Los bancos están deseando dar crédito. ¿Qué ocurre? Que llegan los promotores con una promoción de viviendas y les preguntan en el banco: ¿Cuántas has vendido ya? 'Pues un 10%', responden. 'Pues hasta que no vendas un 40, un 70 o un 80 no hay crédito', le contestan. Ese es el problema. ¿Y por qué no venden? Porque las casas son caras. Porque no hay tanta gente con tanto dinero. Hay sudamericanos, hay hijos que han heredado…, pero eso da para 80.000 viviendas todos los años, que es muy poco.

P.- Pero ocurre también que el BCE y los bancos nacionales son mucho más exigentes con sus políticas macroprudenciales, que han puesto el foco en el crédito inmobiliario. ¿No tendrían que repensar esa estrategia tan restrictiva?

R.- Yo soy defensor de esa posición. El canal crediticio es fundamental y lo peor fue financiar la burbuja. En las ciudades todavía hay solares vacíos que están a la vista de todos, lo que provocó unas pérdidas brutales. Y eso es lo peor que le puede pasar a un sistema financiero. El rigor es fundamental. El problema no es que los bancos no den los préstamos, sino que no son viables las promociones. Los bancos no pueden dar crédito a algo que no sea viable, sobre todo después de lo que han aprendido Antes no existían mecanismos de limitación de los bancos.

P.- ¿Pero no cree que se hayan podido pasar de frenada y no conceden créditos a proyectos viables?

R.- Creo que los propios promotores son quienes se autolimitan porque si no venden no hacen viviendas, no solo porque no conseguirían financiación, sino porque no son viables. A los primeros que se llevó por delante la crisis fue a los promotores, estos le pasaron la pelota a los bancos y los bancos se quedaron con los activos y al final la Sareb se quedó con la mitad de los activos y la otra mitad los propios bancos. Eso es una cadena. Los promotores saben que ha habido un tsunami y la situación actual es lo que queda. Lo que ha quedado de la crisis han sido viviendas sin vender, que creo que ya son muy pocas, pero sobre todo suelos sin desarrollar. Y la ley del suelo permitió que todo fuera calificado como de rústico a urbanizable, pero desde urbanizable a edificar hay muchas fases por el camino. Se calcula que hay casi 1 millón y medio de viviendas potenciales en los suelos sin desarrollar. Los promotores están deseando hincarle el diente a esos suelos, pero los precios que les salen son demasiado altos. Cuando ellos van a comprar el suelo no pueden. Entonces hay que mirar qué pasa con el suelo. Es yo creo que un punto fundamental de todo esto. ¿Quién tiene el suelo? ¿Dónde está disponible? ¿Por qué no baja de precio?

"En España existe el espejismo de que en la vivienda el mercado libre puede con todo. Pero eso de ninguna manera es así"

P.- Sí, porque además da la sensación de que se le ha prestado muy poca atención a la complejidad del proceso urbanístico. Y a lo mejor habría que incidir en ello para poner suelo más rápidamente en el mercado y así poder construir más viviendas sin tanta complejidad.

R.- Sí, claro. La vivienda es la parte visible del iceberg, pero lo gordo está debajo, que es el suelo, que es lo que hundió a la economía española y hundió el sistema financiero. El 70% de la mora después del pinchazo de la burbuja era préstamo, que se dice pronto. O sea, el 45% del PIB eran préstamos promotor, mientras que la construcción y la industria tenían el 15%. Eran cifras de locura.

P.- En el libro plantea que los ayuntamientos, para hacer vivienda asequible, tienen que poner en el mercado suelo a buen precio. ¿Por qué no lo hacen, cuando su situación financiera en la mayoría de los casos es holgada gracias al IBI?

R.- Es difícil de contestar. No hay evidencia muy clara, pero lo primero que hay que pensar es de dónde les viene el suelo a los ayuntamientos. Les viene de la cesión del aprovechamiento medio del planeamiento urbanístico. La ley del suelo siempre reserva un porcentaje de los nuevos suelos que se urbanizan a lo que se llama el patrimonio municipal de suelo, que es una contabilidad separada. ¿A qué se puede dedicar el patrimonio municipal de suelo? Pues ese fue el gran debate de los 80 y los 90. Teóricamente se puede dedicar a vivienda de protección y a otras inversiones sociales. En los 80 se dedicó sobre todo a VPO y a partir de los 90, cada vez menos. La ley, de alguna manera, es finalista: el patrimonio municipal tiene que dedicarse a VPO, pero no dice cuándo, que es el viejo problema de los ayuntamientos. Así es cómo van vendiendo cuando ya nadie se acuerda y se descapitalizan de suelo. Los ayuntamientos son las únicas instituciones, con autorización de su comunidad autónoma, que pueden crear suelo urbanizable de la nada porque dibujan con el lápiz amarillo lo que antes era marrón y ahí ya se puede construir.

P.- Con la consiguiente corrupción en muchos casos.

R.- Es verdad que lo fue en su época, pero también fue fuente del 32% de viviendas VPO que se han hecho en España. ¿Por qué no se hacen VPO? Porque [los ayuntamientos] no quieren. El instrumento lo tienen. ¿ Qué han hecho con esos suelos? En las ciudades, aunque no en la ciudad consolidada, ves un montón de solares y muchos son municipales. ¿Por qué no se hace VPO? Igual que se cede suelo para un colegio concertado, ¿porque no se cede para protección oficial? ¿Por qué no se hacen decenas de miles de viviendas?

P.- ¿Y por qué no?

R.- Porque no se sienten concernidos. Han olvidado el mandato que tuvieron en los 80.

"Los ayuntamientos se han alejado de su mandato de crear suelos a coste cero para poder crear viviendas de protección oficial"

P.- Es decir, no solamente los bancos se han alejado de la financiación de la vivienda por razones de asequibilidad, sino también los alcaldes.

R.- Eso es. Los ayuntamientos se han alejado de su mandato de crear suelos a coste cero para poder crear viviendas. Para el promotor privado no hay nada mejor que construir las viviendas de VPO porque el suelo se lo ceden, los márgenes en las VPO están marcados y el marco financiero no es tan importante. Hoy los tipos son mucho más bajos que el 18% de los años 80. Los ayuntamientos se han olvidado de para qué era el suelo.

P.- Siempre hay un debate ideológico sobre si el problema de la vivienda es de oferta o de demanda. O de ambos. ¿Cómo lo ve?

R.- Son dos caras de la misma moneda. No se pueden hacer viviendas si no son viables. ¿Quién va a financiarlas y qué promotora va a hacer las casas si no se generan beneficios razonables? ¿Quién se encarga del bien común? El Ayuntamiento.

P.- ¿Qué responsabilidad tienen hoy los fondos de inversión en el precio de la vivienda?

R.- Habría que hablar del servicing, esas empresas que gestionan los activos tóxicos, en un principio de los bancos o de la Sareb, para alquilarlos, mantenerlos o evitar que las viviendas sean ocupadas Si vamos a un mundo más de VPO y de alquiler que antes, son necesarias esas empresas de servicing. Gracias a esas empresas se ha producido en España un desarrollo del alquiler como nunca. Antes gestionaba la señora María, que tenía tres pisos o cinco. Otra cosa son los fondos de inversión, que son propietarios. Los fondos compraron a precios de derribo los activos tóxicos pero no hacen viviendas baratas porque seguramente no tienen un marco para hacerlo. Su marco es el precio de mercado y el precio de mercado deja fuera a quien podría comprar esas casas.

P.- El problema es que ellos también influyen en el precio, que en la vivienda siempre es marginalista. Si alguien compra un 25% más caro, las casas de alrededor ya valen un 25% más automáticamente, por lo que se benefician de la revalorización de sus activos.

R.- Claro, claro. Es verdad. Y podrían influir mucho más de lo que influyen. Hay quien dice que los tipos de interés más altos perjudican la vivienda. Yo siempre he pensado que hay una segunda derivada que las beneficia. Esta gente que tiene grandes patrimonios de suelo urbanizable lo han comprado a coste cero de financiación y ahora pagan un 5% cada año, por lo que tienen incentivos para movilizar el suelo que han comprado. Hay gente que piensa que a lo mejor hay que hacer otra vez una ley del suelo, pero ya es casi todo urbanizable.

"Se calcula que hay casi 1 millón y medio de viviendas potenciales en los suelos sin desarrollar. Los suelos están ahí"

P.- ¿Sigue siendo válido aquel viejo principio de que a la larga el precio de la vivienda nunca cae?

R.- Es una buena pregunta. Eso se pensaba antes de la burbuja y luego bajaron. Luego han vuelto a subir y en algunas ciudades están ya como estaban. En Madrid, incluso por encima. Es decir, están inasequibles. Siempre se pone el 30% como criterio de asequibilidad y estamos en 40%. Pero imagínate si en vez de hacer el cálculo respecto del salario medio, lo haces con el salario de los jóvenes. La rigidez a la baja que tiene el suelo quizá tenga que ver con la estructura productiva de la vivienda y con la estructura de la propiedad. Existe una concentración vertical de la propiedad. Es decir, quienes tienen suelo son también promotores. No es como las vías del tren que tienen un propietario distinto que el operador.

P.- En qué medida ha podido influir en el precio de la vivienda que la compra de un piso se haya convertido para muchos en su propio sistema de pensiones.

R.- Efectivamente. Es una de las razones por la que alguien se mete a crear una empresa, sea un taxi, sea lo que sea, es porque es la pensión de su futuro. Yo lo veo distinto. Creo que ha sido casualidad que se haya convertido en la pensión del futuro, también de los jóvenes. ¿Quién se iba a imaginar que iban a subir tanto de precio? Eso no ha venido por la propiedad. A veces se confunde un poco el debate. La gente mayor es ahora más rica que antes no porque sean propietarios y los jóvenes, no, que por supuesto es así. Sino porque subió el precio después de comprar. Ha subido en los ochenta, en los 90 y en los dos mil. ¿Quién podía imaginar en España que las casas que compraban nuestros padres o nosotros mismos iban a tener la valoración de ahora? Creo que es casualidad.

P.- Pero eso no es ningún consuelo. Lo cierto es que los jóvenes no pueden emanciparse porque no pueden acceder a una vivienda.

R.- Hay un dato que es espectacular. La mitad de las viviendas son propiedad de gente mayor. Y ya están pagadas. Es decir, su patrimonio neto es elevado. Todo el mundo tiene unas plusvalías latentes que te mueres. Ha sido sobrevenido. Imagínese que en España se hubieran hecho políticas de freno a los precios como se han hecho en otros países. O que no todo el mundo hubiera podido comprar en el mercado libre y hubieran tenido que comprar en un mercado protegido donde tienes limitaciones a la venta, porque aquí el mercado protegido fue muy importante, pero luego a los años determinados se quedaba, se convertía en libre. O sea que al final ha habido una fungibilidad de los pisos, fueran libres o fueran protegidos. No, eso es otro tema también que ha favorecido esas plusvalías latentes.

"Cualquier cosa que hagas con la demanda en unas condiciones en las que domina la oferta, pues se convierten en subidas de precios"

P. ¿Habría que actuar sobre la fiscalidad para hacer más asequible la vivienda para los jóvenes?

R.- La política de desgravaciones son siempre discutibles. Cualquier cosa que hagas con la demanda en unas condiciones en las que domina la oferta, pues se convierten en subidas de precios. Eso es una ley que lamentablemente está para todas las políticas de vivienda. Sólo combinando oferta y demanda, como sucedió con las VPO, que combinaban la subvención de tipo con la subvención con la oferta barata, ahí sí funciona. Aquí la clave es el mercado libre, a quien no le veo mucha solución, francamente. Pero lo que se puede hacer es segmentar el mercado protegido. Las cosas serán muy lentas, aunque serán más rápidas si hay conciencia de que hay que intervenir.

P. -¿Pero está mal visto, no? Muchas veces se critica la intervención pública en un mercado que incluso funciona mal, como el de la vivienda.

R.-Es verdad, no se atreve nadie, cuando ha sido lo más normal del mundo. Viena tiene el 35% de sus viviendas públicas y es la ciudad más cara de Europa. O sea, tienes por un lado el mercado libre y por otro el protegido, donde viven los vieneses. Las asistentas, los empleados o los pequeños empresarios. Todos ellos tienen su mercado segmentado, donde las casas cuestan 600 euros el metro cuadrado, y en cambio en el otro son 3.400. Son mercados que conviven con un cierto equilibrio. La intervención no es un invento, sino que es también recuperar una tradición de los 80 corrigiendo los errores de entonces.

P. Por ejemplo, ¿sorteando pisos, como si fuera una lotería?

R.- No soy un experto en políticas públicas. Pero las VPO dejaron de hacerse también porque falló la legitimidad del sistema: no había control, había dinero negro, se regalaban las viviendas…