Social: La política de Viena para ofrecer pisos baratos y qué podemos aprender de ella
vivienda de calidad para todos

La política de Viena para ofrecer pisos baratos y qué podemos aprender de ella

Desde hace décadas, la capital austriaca se ha erigido como un modelo a seguir, ofreciendo alojamiento a precio razonable para todos y deteniendo la especulación

Foto: Casi un siglo de urbanismo orientado al ciudadano. (iStock)
Casi un siglo de urbanismo orientado al ciudadano. (iStock)

El aumento imparable del precio del alquiler en el centro de las grandes ciudades no es un problema exclusivamente español, ni siquiera europeo. Basta con echar un vistazo a la prensa local de la mayoría de capitales occidentales para comprobar que no estamos solos. Sin embargo, cuando se trata de buscar soluciones, hay un lugar que siempre aparece como un modelo a seguir. Se trata de Viena, la capital de Austria, una ciudad de algo más de 1.800.000 habitantes que crece a un ritmo de un 2,4% anual y que ha sido el objeto de estudio y de exposiciones como 'El Modelo de Viena: casas para el siglo XXI', que intentaban desentrañar las claves de su éxito.

¿En qué se basa exactamente? Como explica un reportaje recién publicado en 'The Guardian', en particular en el gran apoyo económico público al alquiler y la construcción de vivienda social y en general a una política urbanística de orientación claramente social, lo que hace que sea una de las mejores ciudades para vivir en el mundo. A menudo suele figurar en los primeros puestos por su calidad de vida, tanto para residentes como para expatriados. Y todo ello a pesar de tener un nivel de vida más bien caro, que el ayuntamiento intenta compensar con ayudas a la vivienda.

El ayuntamiento impone precios máximos al alquiler desde 1917. En 2013, este se encontraba en 7 euros por metro cuadrado para estos pisos protegidos


Hasta ocho de cada 10 nuevos pisos están financiados por el sistema de vivienda pública y el 60% de la población vive en casas protegidas. La expansión del mercado subvencionado impide que los propietarios suban los precios introduciendo continuamente nueva competencia. De esa forma, señala el medio inglés, “el coste del alquiler se reduce, lo que significa que los trabajadores que cobran menos puedan permitirse vivir en la capital austriaca, incluso en el centro de la ciudad”. Algo muy diferente a lo que está ocurriendo en Madrid o Londres, donde resulta cada vez más caro habitar en los barrios del centro y la vivienda protegida se construye en las afueras.

“Como el mayor propietario inmobiliario de Austria, la ciudad de Viena posee alrededor de 220.000 apartamentos de alquiler”, recuerda un informe publicado por Wolfgang Föster, del Departamento de Estudios Inmobiliarios de la ciudad. Como complemento, hay otras organizaciones de lucro limitado que gestionan otros 136.000 apartamentos, y las cuales tienen el compromiso de reinvertir sus beneficios en el sector inmobiliario u ofrecer su vivienda a familias con bajos ingresos (un 50% debe estar destinada a ellos) a cambio de exenciones fiscales. El ayuntamiento impone un máximo precio de alquiler según la zona, gracias a una ley de 1917. En 2013 se encontraba en un máximo de 7 euros por metro cuadrado para estos pisos protegidos.

Una vida más fácil

Este año, el municipio ha gastado unos 577 millones en subsidiar el alquiler, construir y reformar, una cantidad sustancial debido al tamaño medio de la ciudad. Por ejemplo, Londres gasta una cantidad semejante, y su alcalde, Sadiq Khan, ha calculado que necesitarán unos 2.700 millones de libras de inversión para evitar que la crisis inmobiliaria se agrave. Estas intervenciones se traducen en facilidades económicas para los vecinos. En el reportaje de 'The Guardian', una enfermera llamada Barbara Hammer explica que paga 560 euros al mes por una casa de 80 metros cuadrados a 15 minutos en tranvía del centro de la ciudad.

Muchos de los pisos de vivienda social fueron construidos antes de la Segunda Guerra Mundial, por lo que se destina mucho dinero a reformarlos

Uno de los objetivos del programa es permitir que los ciudadanos puedan vivir cerca de su lugar de trabajo, algo cada vez más complicado en otras ciudades, lo que está empujando a sus habitantes a la periferia y las ciudades dormitorio. Lo que genera problemas adicionales, como el aumento de la contaminación por el gran número de desplazamientos que se producen cada día. La ciudad austriaca intenta poner freno al problema limitando la construcción de viviendas unifamiliares (son apenas un 9% del total) y abogando por pisos de apartamentos de alta densidad –de cuatro plantas o más– pero de calidad.

Este espíritu vienés se remonta a hace casi un siglo, como recuerda en 'City Observatory' Mike Eliason, un experto en urbanismo que ha participado en el desarrollo de las 'passivhouse', un tipo de edificio de bajo consumo energético que se está construyendo en Viena, y que en su opinión es una manifestación más de todo lo que está haciendo bien la ciudad. En los últimos años, ha sido clave la 'wohnbauoffensive' (algo así como “ofensiva residencial”), un proyecto del SPD para facilitar la construcción y aumentar anualmente un 30% la construcción de pisos, de forma que vaya acorde a la creciente demanda. Esa es, en opinión de Eliason, una de las claves del éxito vienés: no en impedir la construcción de más casas, sino en lanzarlas al mercado cuanto antes, mejor.

Wohnpark Neue Donau.
Wohnpark Neue Donau.

No solo eso, sino que la ciudad destina una amplia partida de dinero (alrededor de 200 millones) a rehabilitar el amplio parque de vivienda social construido en gran parte antes de la Segunda Guerra Mundial. Gran parte de esta inversión se destina a la construcción de pisos sostenibles, que están construidos para ser más duraderos y cuyo diseño reduce las posibilidades de que el inquilino sufra pobreza energética. Además, el programa cuenta con una gran participación ciudadana. Los 'bauträgerwettbewerbe' (concurso público de constructores) estipulan como uno de los criterios principales que las viviendas sean económicas y de calidad, lo que según el urbanista ha producido algunos proyectos tremendamente innovadores, como se puede comprobar en la página del concurso.

Sin mendigos, sin segregación

Estas apuestas pueden ser vistas como una mejora de calidad de vida para las clases medias que habitan en la ciudad, pero también como parte de un programa para evitar que haya mendigos por no poder acceder la vivienda. Como recuerda en 'Crosscut' el escritor y editor Joe Copeland, entre los grandes logros de Viena se encuentra “mezclar grupos de distintas etnias, edades e ingresos, proteger el espacio abierto o construir nuevas líneas de tren a las zonas por urbanizar antes de que se construyan los barrios”, anticipándose a problema de transporte o potencial 'guetización'.

El objetivo del ayuntamiento es intervenir los precios de forma que ninguno de los residentes destine más de un 25% de sus ingresos al alquiler


Además, Viena ha convertido muchas de las antiguas zonas industriales en nuevos barrios residenciales. Eliason cita el ejemplo de Seestadt Aspern, un distrito que dará cabida a 20.000 habitantes y que fue construido sobre el terreno de un antiguo aeropuerto. El objetivo es garantizar la calidad de vida de los vecinos teniendo en cuenta que la capital austriaca es particularmente cara. Un reportaje de 'Hud User' recordaba que el objetivo del ayuntamiento es intervenir los precios de forma que ninguno de los residentes destine más de un 25% de sus ingresos al alquiler. Sin embargo, el aumento de la renta familiar no implica que los habitantes de uno de estos pisos sean desalojados; esto hace que convivan vecinos de distintas clases sociales e impide que se generen guetos por nivel de ingresos.

Hay otros pilares importantes en la tradición inmobiliaria vienesa, como recuerda Förster. A saber: una independencia municipal garantizada por la Constitución que permite a la ciudad decidir su inversión de forma autónoma; una continuada política urbanística orientada a lo social, a partir de una comisión de infraestructura independiente; y una voluntad de “no abandonar el desarrollo urbano e inmobiliario al libre mercado”. Por todo ello, recuerda el experto, “la vivienda social de Viena representa un sistema variado que se ha adaptado durante décadas a los nuevos retos. A pesar de su complejidad, su primer objetivo debe tenerse presente: ofrecer pisos modernos y cómodos en un entorno urbano atractivo para todos los residentes a precios asequibles”.

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