¿Avales para que compren vivienda los jóvenes? Una medida que infló precios y solo favoreció a promotores

En el mercado residencial podría decirse que todo, o casi todo, está inventado. El fuerte incremento de los precios de la vivienda, tanto en compra como en alquiler y las restricciones impuestas por la banca a la hora de conceder hipotecas a quienes no tienen, al menos, el 20% del precio de la vivienda ahorrado -el 30% si incluimos impuestos-, ha llevado al Gobierno a adoptar medidas en los últimos meses que faciliten el acceso a una vivienda a jóvenes, no tan jóvenes y a familias vulnerables.

Limitar los precios de los alquileres en zonas tensionadas, como recoge la Ley de Vivienda, o avalar a los jóvenes y familias con hijos para que puedan comprarse su primera vivienda son medidas que ya se han aplicado en otros países. Si tiramos de hemeroteca, ambas han tenido un impacto evidente en el mercado de la vivienda allí donde se han implantado. Un impacto que, en muchos casos, ha sido negativo para el ciudadano, puesto que los precios, tanto de alquiler como de compra, han seguido creciendo.

Sin embargo, mientras que la primera de estas medidas -el límite de los alquileres-, lleva años desatando la indignación de buena parte del sector inmobiliario -socimis, fondos de inversión y promotores- y desde la oposición, los avales a la compra de vivienda, programa bautizado como Help to Buy en Reino Unido, solo han provocado la crítica del Partido Popular, que acusa al Gobierno de copiar acciones llevadas a cabo por comunidades populares como Andalucía, Madrid y Murcia. Ni promotores ni bancos, a quienes afecta directamente la medida, ven con malos ojos una iniciativa como la aprobada este martes en el Consejo de Ministros que les ayudará a vender más viviendas -aproximadamente, el 20% de las ventas son de obra nueva, frente al 80% de segunda mano- y a conceder más hipotecas.

En Berlín, París o incluso en la propia Cataluña -que entre 2020 y 2022 limitó por ley los alquileres en 60 municipios tensionados hasta que la ley fue declarada inconstitucional-, el límite de los alquileres no ha funcionado: ha retraído la oferta e impulsado los precios al alza. Argumento principal de quienes critican los límites de los precios de los alquileres incluidos en la Ley de Vivienda y cuya aplicación, por ahora, solo ha solicitado Cataluña.

TE PUEDE INTERESAR

Avales para menores de 35 años: 20% para la entrada de la casa y requisitos para acceder a ellos

E.S.

El aluvión de críticas al Gobierno por limitar las rentas contrasta, sin embargo, con el respaldo del sector promotor a los avales que permitan cubrir a los jóvenes la falta de ahorros necesaria para que un banco les conceda una hipoteca. Solo desde las asociaciones de consumidores se han vertido críticas hacia la medida, al entender que se favorece a la banca y que, a la larga, incrementará los precios. Pero, si miramos fuera de nuestras fronteras, ¿qué ha pasado, por ejemplo, en Reino Unido, donde se han implantado este tipo de avales?

Según un estudio publicado en 2019 por Christian Hilber, de la London School of Economics & CEP, Housing Subsidies, Supply Constraints, and Housing Affordability: Evidence from Help to Buy (Subsidios de vivienda, restricciones de suministro y asequibilidad de la vivienda: evidencia de Help to Buy), estos avales provocaron un aumento de algo más del 6% de los precios de las viviendas de nueva construcción en la ciudad de Londres y sus municipios, un porcentaje que, según las conclusiones de este estudio, duplicó la ayuda recibida (3,2%). Y no solo eso, sino que, en Londres, no tuvo un efecto significativo sobre los volúmenes de construcción.

Es decir, tampoco favoreció el aumento de la oferta en el mercado, lo que, según el consenso de economistas, promotores y expertos del sector inmobiliario, es lo que realmente ayudaría a reducir las tensiones en el mercado de la vivienda en España, tanto en compra como en alquiler.

Los avales fracasaron en Reino Unido

El diario The Times alertó también de que a medida que la demanda se disparaba alentada por estos avales, también lo hacía el precio de las nuevas viviendas. "Mientras que los compradores primerizos que compraron sin ayuda tuvieron que pedir prestado 3,5 veces sus ingresos, quienes usaron el esquema Help to Buy pidieron prestado 4,5 veces, hasta seis veces sus ingresos en el caso de Londres".

En Reino Unido, las ayudas dispararon la vivienda y beneficiaron a los promotores

"Se dedicó muchísimo dinero para ayudar a las familias a comprar una nueva casa y lo que se probó científicamente, según un estudio de London School of Economics & CEP, es que, al final, este subsidio o ese dinero público adicional de ayuda a la compra, se repercutía en el precio. Es decir, si estaban dando 20 millones más, el precio subía 20 millones, en agregado. Al final, a quien estás dando el dinero público es al dueño de la propiedad o al dueño del terreno. Y eso es inmensamente injusto", explicaba hace unos meses en una entrevista a El Confidencial Jaime P. Luque, profesor asociado en ESCP Business School.

Según explicaba Luque, "está probado que en los sitios donde la gente quiere vivir, donde realmente hay demanda, donde hay mucha inelasticidad de la demanda, en el momento en que tú estás metiendo un subsidio, el precio lo captura inmediatamente. Los subsidios al alquiler o a la demanda en sitios donde realmente la gente demanda vivir, son ineficaces. Es decir, es una pérdida de dinero". La banca tampoco se ha mostrado reacia a este tipo de medidas, puesto que eso se traducirá en más hipotecas, más clientes.

"Sabemos que el Banco Santander junto con el Gobierno han estado trabajando mucho para hacer un Help to Buy en España y ya está aprobado. Al Banco Santander, o a cualquier banco, le viene fenomenal porque está dando más hipotecas, pero le da exactamente igual dónde acaba el dinero. Al final, la familia va a pedir un préstamo o más dinero para pagar una casa más cara. Y ese dinero acabará en el bolsillo del propietario del terreno. Hay muchos intereses por detrás, porque los políticos dicen que están realmente ayudando a la compra, pero no van más allá para ver qué está pasando con el dinero y a los bancos les vienen fenomenal que haya más transacciones. Y aquí el objetivo no es ir contra el mercado, sino que si el objetivo o lo que queremos es defender a las familias vulnerables, a la gente trabajadora... pues que se haga bien", lamentaba Luque en esa entrevista.

La solución: más oferta de viviendas, pero ¿cómo?

En lo que sí coinciden todos los expertos es que solo poner más oferta en el mercado ayudará a contener precios. Pero, ¿cómo? Es la pregunta del millón. Aunque, de nuevo, se podría considerar que las soluciones ya están inventadas. Podemos mirar al otro lado del Atlántico, en concreto hacia Estados Unidos, donde, según Luque, hay dos programas que sí han funcionado.

El TIFF (Tax Increment Financing) y el LIHTC (Low Income Housing Tax Credit). El primero consiste en adelantar al constructor la cantidad equivalente a los impuestos a la propiedad -nuestro IBI en España- que el nuevo edificio construido generaría durante los próximos 15-30 años. Esto equivale a dispensar ese edificio a pagar IBI y es visto como un subsidio que permite al constructor dedicar una parte del edificio a vivienda protegida.

El segundo es un crédito fiscal de 'dólar por dólar', lo que significa que por cada dólar de crédito fiscal que compre un inversionista -por ejemplo, una corporación o un banco como pueden ser Verizon o Chase Bank-, puede deducir un dólar de su impuesto federal sobre la renta. Los créditos fiscales se venden a precios de mercado -las empresas compiten por estos créditos fiscales-. El constructor podrá vender créditos fiscales a los inversores si a cambio ofrece un porcentaje de pisos con renta protegida -por ejemplo, un 40% de los pisos en el edificio se alquilarán por un precio igual al 30% del ingreso mensual del inquilino-. Las rentas protegidas de estas unidades deberán mantenerse por un mínimo de 30 años.