Baleares se pone imposible: casi 20 años de salario para comprar una vivienda

Comprar casa en las Islas Baleares para un ciudadano medio podría decirse que es casi imposible. Es la comunidad más cara para adquirir una vivienda (4.191 euros el metro cuadrado, según Idealista). Una de cada tres viviendas las compran extranjeros, lo que, sin duda, ha ayudado a calentar el mercado residencial en las islas, llegándose el Gobierno balear a plantearse limitar el acceso de los no residentes.

También es la segunda comunidad autónoma donde más subieron los precios de la vivienda en 2023 (un 8,1% más que a finales de 2022, según Tinsa). Las islas y su capital, Palma, son los dos únicos lugares del territorio nacional donde el precio de la vivienda supera los máximos registrados en la burbuja inmobiliaria (según Tinsa). Junto con Madrid o Cataluña, también es la comunidad donde un ciudadano con un salario medio no podría acceder a una vivienda promedio sin endeudarse más de lo razonable (según Sociedad de Tasación), y es que, en caso de poder comprar una vivienda, los ciudadanos deben destinar casi 20 años de su salario íntegro a la adquisición de una vivienda, la cifra más alta de la serie histórica (según Sociedad de Tasación), cuatro veces más, por ejemplo, que en Murcia.

"En Baleares, un ciudadano debe destinar casi 20 años de su salario a la adquisición de una vivienda, cuatro veces más que en Murcia"

Baleares se ha convertido en la primera comunidad autónoma en hacer doblete y marcar récord y máximos tanto en el mercado de la compraventa como en el mercado del alquiler, según los datos del Índice Inmobiliario Fotocasa. Lo que parecía improbable e impensable ya es real.

Todos estos indicadores ponen de manifiesto la complicada situación que se vive en el archipiélago balear y las enormes dificultades de acceso a la vivienda de quienes allí viven. Quizá por ello, las transacciones han caído en el último año casi un 10% (un 5% en obra nueva y un 23% en segunda mano), según el INE. Baleares se ha puesto imposible. Y, sin embargo, reina cierto optimismo, a nivel inmobiliario, en la comunidad.

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E. Sanz

De hecho, según el Índice de Confianza Inmobiliario de Sociedad de Tasación, Baleares es una de las ocho autonomías que se sitúan por encima de la media nacional junto a Asturias, Canarias, Comunidad Valenciana, Región de Murcia, Navarra, País Vasco y Andalucía, si bien también es, junto a Aragón, Cantabria y Extremadura, donde se registran descensos en el índice en el último año. Es decir, el optimismo se ha desinflado ligeramente.

Los datos de Sociedad de Tasación conocidos esta misma semana muestran dificultades de acceso en los mercados más calientes a nivel nacional. A las Islas Baleares se suman Madrid y Cataluña con el Índice de Accesibilidad más bajo de España, inferior incluso que la media nacional. De las 17 comunidades, 10 presentan un índice que no alcanza la barrera de los 100 puntos, que marca el punto de equilibrio. Es decir, un ciudadano de esas autonomías con un salario medio no podría acceder a una vivienda promedio sin endeudarse más de lo razonable.

Por el contrario, hay siete autonomías que se sitúan por encima de este punto, siendo la Región de Murcia (118 puntos), Castilla-La Mancha (111) y Aragón (105) las que tienen una mayor ratio de accesibilidad. Las dos caras de la moneda inmobiliaria en España.

Tampoco invita al optimismo el Índice de Esfuerzo Inmobiliario elaborado también por Sociedad de Tasación en las Islas Baleares. Este indicador mide el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano necesita destinar para la compra de una vivienda de tipo medio. La media, en el primer trimestre de 2024, se ha situado en 7,6 años de salario íntegro a nivel nacional.

Por comunidades autónomas, seis de las 17 registran incrementos con respecto al mismo periodo del año pasado, siendo los aumentos más acusados los de Islas Baleares y La Rioja, con incrementos superiores al 10% interanual. El resto de las comunidades reflejan leves descensos en sus índices de esfuerzo.

En general, la brecha varía entre los cinco años de salario íntegro que debe destinar un ciudadano de Murcia en la compra de una vivienda y los 9,3 años de Madrid. Mención aparte merece la situación de Islas Baleares, donde los ciudadanos deben destinar 19,9 años de su salario a la adquisición de una vivienda, la cifra más alta de la serie histórica. El Índice de Esfuerzo Inmobiliario se construye a partir del cociente entre el valor de mercado de la vivienda nueva y usada, y los ingresos medios brutos anuales.

Aumenta el optimismo en el sector

A pesar del calentón que experimentan determinados mercados inmobiliarios, lo cierto es que en el sector se respira optimismo, a nivel general. La perspectiva de futuras bajadas en los tipos de interés ha provocado una significativa mejora en el sentimiento de los profesionales inmobiliarios. Así lo muestra el Índice de Confianza Inmobiliario que elabora desde hace años Sociedad de Tasación, un indicador que ha experimentado un incremento interanual del 2,6% y trimestral del 4,5% hasta alcanzar los 49,1 puntos al cierre del primer trimestre de 2024.

Si bien el resultado continúa nueve décimas por debajo del punto de equilibrio (50), supone una clara ruptura de la tendencia experimentada durante los últimos seis trimestres, que había estado marcada por un descenso continuado de este indicador. El Índice de Confianza Inmobiliario se construye a partir de la opinión de 526 profesionales independientes (tasadores) sobre aspectos económico-inmobiliarios de las zonas donde desarrollan su actividad profesional. La encuesta que sirve de base para elaborar el Índice de Confianza Inmobiliario de Sociedad de Tasación se ha realizado entre los días 8 y 18 de marzo de 2024.

Este índice trimestral es el resultado del análisis combinado de perspectiva de los tres últimos meses con las expectativas de los tres próximos meses de acuerdo con siete parámetros relacionados con él y, al igual que otros índices, como el de confianza del consumidor en Estados Unidos (Conference Board) o el ICO español, se expresa en puntos. También, al igual que en ellos, una cifra por encima o por debajo de 50 puntos permite hablar de recesión o de recuperación.

“A pesar de que la incertidumbre todavía prevalece a nivel macroeconómico, motivo por el que continuamos en un escenario de restricción de crédito y de encarecimiento de la financiación, el optimismo en el sector inmobiliario ha aumentado durante el primer trimestre de 2024 ante la expectativa de que el Banco Central Europeo (BCE) pueda iniciar una relajación de la política monetaria probablemente a principios de la segunda mitad del año”, asegura Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas de Sociedad de Tasación.

“Tanto es así que, en el momento en que se produzca la primera bajada de tipos, se espera que ello tenga un impacto positivo en los volúmenes de actividad tanto inmobiliaria como hipotecaria”, ha señalado.

Consuelo Villanueva ha comentado que, “durante el último trimestre, las entidades financieras han abaratado ligeramente la financiación, en comparación con el trimestre anterior, principalmente por dos motivos: por la expectativa de bajada de tipos ya comentada, pero también como parte de su actual estrategia de mejora del saldo vivo hipotecario; en consecuencia, esto ha favorecido ligeramente el índice de accesibilidad de vivienda”.

En su opinión, el ciclo inmobiliario de la vivienda continúa "aproximándose a un nuevo punto de inflexión, tanto por el lado de la actividad inmobiliaria —número de compraventas registradas en el mercado de vivienda nueva y usada— como por la parte de los precios de la vivienda, que reflejan mayor resistencia a la baja, y que, en su caso, se materializan a través de menores incrementos de precios”.