La torre de lujo construida para la élite neoyorquina sigue estando medio vacía

Cuando Related Companies se propuso construir Hudson Yards, un megaproyecto de aproximadamente 28 acres en el extremo oeste de Manhattan, su objetivo era ambicioso: el promotor quería convertir un astillero azotado por el viento en el próximo destino de moda para la élite mundial. Eso significaba construir y comercializar un nuevo barrio con torres de oficinas, tiendas de lujo, restaurantes y servicios de alta gama.

Las torres de condominios del proyecto —los números 15 y 35 de Hudson Yards— se diseñaron para atraer a compradores adinerados más al oeste que nunca, y establecieron un nuevo punto de referencia para los precios fuera de los enclaves tradicionales de lujo, con ejecutivos de Related promocionando el barrio como "el nuevo Park Avenue".

Ahora, casi una década después de que Related iniciara la construcción de Hudson Yards, tiene dificultades para hacer realidad esa visión. En la lujosa torre de cristal y piedra caliza del número 35 de Hudson Yards, aproximadamente el 50% de las unidades seguían sin venderse en la última semana de junio, más de cuatro años después del inicio de las ventas, según un análisis de The Wall Street Journal basado en las ventas registradas en el Departamento de Finanzas de la ciudad. Related está rebajando los precios y ofreciendo incentivos en el condominio, como cubrir los impuestos de los compradores y los gastos de cierre, dijeron los agentes locales.

TE PUEDE INTERESAR

¿Hasta qué punto debería preocuparnos el sector inmobiliario comercial?

The Wall Street Journal. James Mackintosh

Las ventas registradas en Hudson Yards 35 hasta finales de junio se habían cerrado por una media del 30% menos de los precios originales registrados en la oficina del fiscal general del Estado de Nueva York, y los listados activos tenían descuentos de hasta el 50%, según el análisis. Al menos cuatro viviendas grandes del edificio se han vendido por más de un 40% de descuento, según los registros. Un apartamento de cuatro dormitorios se vendió recientemente por 8,5 millones de dólares, un 46% menos del precio de venta previsto de 15,725 millones de dólares, según los registros.

Sherry Tobak, de Related, que dirige las ventas de los dos condominios junto con la empresa de marketing de nuevos desarrollos Corcoran Sunshine, afirma que el promotor se había visto obligado a reevaluar sus expectativas para Hudson Yards 35. "Al comenzar el proyecto, pensamos que seríamos capaces de obtener un precio más alto", dijo. "El mensaje [del mercado] fue que nos estábamos extralimitando un poco".

Mientras que muchos promotores de toda la ciudad están recortando los precios en medio de tipos de interés más altos, los descuentos que se ofrecen en Hudson Yards 35 son mayores que las concesiones de los promotores en otras zonas de Manhattan, según el tasador Jonathan Miller, de Miller Samuel.

TE PUEDE INTERESAR

Algo se ha roto en el mercado del suelo comercial de EEUU y no tiene buen arreglo

The Wall Street Journal. Konrad Putzier

"El mercado inmobiliario actual no está viendo ni de lejos ese tipo de descuento", indicó Miller. Related disputó esa caracterización, diciendo que el edificio está funcionando en línea con "su conjunto competitivo". Con un precio ligeramente inferior a el de su rascacielos hermano, al número 15 de Hudson Yards le fue mejor en un principio, con alrededor del 90% de sus espacios vendidos después de casi siete años de comercialización. Aun así, algunos propietarios de Hudson Yards 15 están vendiendo sus unidades por menos de lo que pagaron, ya que buscan revender en un mercado cambiante.

Según el análisis del Journal, a Related aún le quedan por vender más de mil millones de dólares en condominios de Hudson Yards, basándose en los precios iniciales.

Los condominios de Hudson Yards siempre iban a ser difíciles de vender para Related, que obtuvo los derechos para desarrollar el enorme astillero ferroviario a través de un acuerdo de arrendamiento de aproximadamente 1.000 millones de dólares con la Autoridad Metropolitana de Transporte en 2010. Su ubicación, en el extremo oeste de la ciudad —entre la 10ª Avenida y la autopista West Side—, no había sido probada para viviendas de lujo y requería crear un barrio completamente nuevo de la nada. El comercio minorista de Hudson Yards incluye ahora tiendas de alta gama como Cartier, Coach y Dior y restaurantes como el Mercado Little Spain del chef José Andrés. Los más de 10 millones de metros cuadrados de oficinas del proyecto albergan a inquilinos como L'Oréal y Meta, la empresa matriz de Facebook.

TE PUEDE INTERESAR

The One: la historia de la que podría haber sido la casa más cara de EEUU

The Wall Street Journal. Katherine Clarke

Para ayudar a vender el nuevo barrio que ha creado, Related prometió seguridad: el promotor trabaja con una empresa de seguridad privada para vigilar Hudson Yards.

La acogida del nuevo barrio de Hudson Yards ha sido variada. Mientras que algunos acuden allí por las tiendas, restaurantes y destinos turísticos como el observatorio Edge, otros han descrito los rascacielos de cristal como carentes de alma, con poca personalidad auténtica.

"Es una zona muy dramática que ha surgido de la nada", afirma Donna Olshan, agente inmobiliaria de Manhattan. "Son rascacielos, locales comerciales y un centro comercial. Tiene menos aire residencial".

Varios suicidios en el Vessel, una atracción turística situada en el centro de Hudson Yards, han generado una cobertura de prensa negativa y han provocado el cierre de la escultura transitable. Una portavoz de Related dijo que la empresa está evaluando soluciones que le permitan reabrir el Vessel.

La primera torre de apartamentos de Hudson Yards, Hudson Yards 15, se diseñó para que diera la sensación de estar en el centro de la ciudad, cuenta Tobak. Diseñado por Diller Scofidio + Renfro y Rockwell Group, el edificio de 88 plantas y 285 viviendas se asemeja a cuatro arcos de cristal interconectados. El edificio cuenta con unos 12.000 metros cuadrados de instalaciones, como un gimnasio, una piscina y una terraza al aire libre envuelta en una pared de cristal de 18 metros. Las ventas se iniciaron en el proyecto en septiembre de 2016. Los precios iniciales registrados en la oficina del fiscal general comenzaban en 1,92 millones de dólares por una unidad de un dormitorio y ascendían a 32 millones de dólares por un ático de cuatro dormitorios.

TE PUEDE INTERESAR

El rascacielos más emblemático de Nueva York volverá a ocuparse tras 4 años vacío

El Confidencial

Por el contrario, Hudson Yards 35 fue diseñado para un público más "uptown", y es "un poco más clásico", según Tobak. De hecho, el propio fundador y presidente de Related, Stephen Ross, se trasladó allí desde otro de los proyectos de la empresa, el antiguo Time Warner Center en Columbus Circle. Diseñado por Skidmore Owings & Merrill, Hudson Yards 35 tiene 92 plantas y 143 viviendas. El edificio cuenta con interiores de Tony Ingrao, que también diseñó el ático de Ross en el Time Warner Center, e incluye servicios como un gimnasio privado y acceso a la oferta del hotel Equinox, que también se encuentra en el edificio. Los precios iniciales presentados ante el fiscal general comenzaban en 5 millones de dólares por una unidad de dos dormitorios y ascendían a 59 millones por un par de áticos.

Cuando el 15 de Hudson Yards se puso a la venta, se benefició de un repunte en el mercado neoyorquino de condominios. Al final del primer año de ventas, Related había firmado contratos por más de 500 millones de dólares en apartamentos, casi un tercio de lo previsto para toda la torre, según los registros de la propiedad. Tobak añadió que los compradores extranjeros, y en particular los asiáticos, constituyeron una parte importante del grupo de compradores, gracias al marketing y las ferias comerciales que Related organizó allí. Según StreetEasy, muchos de esos compradores han alquilado sus viviendas.

En la actualidad, unas 30 unidades siguen sin venderse, según las ventas registradas, y los apartamentos de precio más elevado del edificio constituyen la mayor parte del inventario sobrante. Tobak señaló que esa cifra se acerca a 25 si se tienen en cuenta los contratos firmados.

TE PUEDE INTERESAR

Esta torre de oficinas de San Francisco valía 300 M en 2019 y ahora escucha ofertas por 60

The Wall Street Journal. Peter Grant y Jim Carlton

Algunos de los primeros compradores tienen dificultades para vender sus viviendas en el mercado actual. Ann Cutbill Lenane, una agente inmobiliaria de Douglas Elliman que ha vendido múltiples unidades en Hudson Yards, firmó un contrato en 2017 para comprarse un condominio de 4,84 millones de dólares en el 15 de Hudson Yards. Ahora, con sus hijos emancipados y la necesidad de reducir el tamaño, ha aceptado que es poco probable que encuentre un comprador dispuesto a igualar ese precio en una reventa. Ella tiene el piso a la venta por 4,495 millones dólares y espera saldar la venta con pérdidas, sobre todo porque Related tiene a la venta apartamentos con descuentos cuyos precios son inferiores al que pagó ella.

Dice sentirse avergonzada de ser una agente inmobiliaria y haber perdido dinero en bienes raíces. No obstante, concluye que "no puedo machacarme por ello. Siempre se corre un riesgo cuando se adquiere un producto nuevo. Así son las cosas".

Tobak afirma que quienes compraron viviendas en el número 15 de Hudson Yards en el apogeo del mercado se enfrentan ahora a las realidades inevitables del mismo, pero recomendó que traten de esperar a que pase el ciclo actual: "si aguantan un poco, ganarán dinero".

TE PUEDE INTERESAR

En inmobiliario, lo barato sale caro: así está girando el mercado hacia la máxima calidad

Ruth Ugalde

Cuando las viviendas del número 35 de Hudson Yards se pusieron a la venta en marzo de 2019, tenían precios más altos que las de su rascacielos hermano en un mercado mucho menos favorable. "En el momento en que salió al mercado el número 15, la novedad ya se había desvanecido", dijo Olshan.

Related firmó contratos en alrededor de 15 de las 143 unidades en Hudson Yards 35 en el primer año, según muestran los registros. Después, sus esfuerzos se vieron aún más obstaculizados por la pandemia, que cerró temporalmente las oficinas de venta de toda la ciudad. Para generar actividad, Related alquiló temporalmente unidades en el edificio con opción de compra, según Tobak.

Aun así, Related ha tenido dificultades para generar el impulso necesario para cumplir los objetivos de venta en Hudson Yards 35. Los agentes dijeron que uno de los factores es la propuesta de Related para traer un casino a Hudson Yards, que los compradores potenciales temen que podría atraer a grandes multitudes y hacer que el área no parezca de buen gusto. "Estoy seguro de que se construya lo que se construya va a ser de muy buen gusto", afirmó Dan Gotlieb de Digs Realty Group, que ha hecho negocios en Hudson Yards 35. "Pero ahora mismo genera una incertidumbre que probablemente también esté contribuyendo a la atonía de las ventas".

En respuesta a las críticas al plan del casino, Related dijo en un comunicado: "si tenemos la suerte de ser uno de los adjudicatarios de una licencia de juego, ofreceremos un complejo de primera categoría con servicios, restaurantes, comercios y entretenimiento que elevarán aún más la oferta en Hudson Yards y harán que la experiencia para el vecindario, los residentes y los inquilinos de oficinas sea aún mayor de lo que es hoy".

TE PUEDE INTERESAR

Alerta en el mercado inmobiliario de EEUU: los precios sufren la mayor caída en 11 años

Cotizalia

Muchas de las viviendas del número 35 de Hudson que figuran actualmente en StreetEasy están pidiendo mucho menos que el precio inicial. Un piso de cinco dormitorios, de unos 237 metros cuadrados, s vende a $13,85 millones, 49% menos que su oferta original de $27 millones, según los registros. Un piso de cuatro dormitorios, aproximadamente 353 metros cuadrados se vende a $9.995 millones, un 43% menos que su precio proyectado original.

Olshan comparó Hudson Yards 35 con "un gran espectáculo de Broadway que nunca despegó".

Algunos agentes inmobiliarios con ofertas recientes en Hudson Yards 35 afirman haberse llevado una grata sorpresa por el nivel de negociabilidad de Related. Alex Carini, del Grupo Carini, cuenta que su empresa ayudó recientemente a una familia brasileña a comprar un condominio de 9,95 millones de dólares en la torre, con un descuento del 37,5% sobre el precio de oferta. Related también cubrió los gastos de cierre del cliente. Matizó que, en este mercado los vendedores a menudo hacen un descuento o cubren los gastos de cierre, pero rara vez ambas cosas.

Gotlieb explicó que sus clientes, que habían sido inquilinos en el 15 de Hudson Yards, esperaron durante años a que los precios en Hudson Yards 35 cayeran. "Ellos querían un cierto tipo de producto y no estaban dispuestos a pagar $10 millones por ello", dijo. Al final, consiguieron un piso de cuatro dormitorios y unos 316 metros cuadrados por 8,5 millones de dólares, casi un 46% menos del precio de oferta, según consta en los registros.

TE PUEDE INTERESAR

La vivienda mira a los ojos al primer cambio de ciclo tras el boom inmobiliario

E. Sanz

La abogada corporativa jubilada Grace Kim, de 50 años, cuenta que sintió que tenía "espacio para negociar" cuando compró un apartamento de tres dormitorios para su familia en el 35 de Hudson Yards el año pasado.

"Las tasas hipotecarias eran muy altas", explica Kim. "Todo el mundo tenía como miedo de adentrarse en el mercado de compradores".

Kim no quiso hacer comentarios sobre el precio que pagó, pero un portavoz de Related indicó que su tipo de piso normalmente oscila entre los 6 y los 7,5 millones. No está claro cuál era el precio original del apartamento.

Kim dijo que se siente cómoda con la inversión, dado que planea vivir allí a largo plazo. "Creo que el mercado acabará recuperándose", afirmó.

"En el segmento de lujo del mercado de Manhattan, el número de ventas cerradas cayó un 39,6% en el segundo trimestre"

En el segmento de lujo del mercado de Manhattan -el 10% de las operaciones más importantes-, el número de ventas cerradas cayó un 39,6% en el segundo trimestre con respecto al mismo periodo del año anterior, según un reciente informe elaborado por Miller para Douglas Elliman. El precio medio de venta se mantuvo relativamente estable, con una subida del 3,9%, hasta los 6,7 millones de dólares, durante el mismo periodo.

Tobak se muestra optimista. Espera que el tráfico peatonal aumente en Hudson Yards 35 y ha enviado contratos para múltiples pisos en las últimas semanas. Teniendo en cuenta los contratos firmados, el edificio está más cerca de alcanzar el 60% de pisos vendidos, afirma. Aún así, el promotor tiene "menos margen de maniobra que antes" en términos de rentabilidad.

"Estamos en un punto decente", subrayó. "¿Que si estamos ganando mucho dinero? No lo sé".

*Contenido con licencia de The Wall Street Journal