Todas las mudanzas de Madrid, barrio a barrio: los nuevos destinos más populares

Cada año hay cerca de 200.000 cambios de domicilio en el muncipio de Madrid, casi como toda la población de Alcalá de Henares. A ese ritmo, desde 2004 hasta 2022, la capital ha registrado un total de 4,1 millones de cambios de domicilio internos, esto es, con origen y destino dentro de la propia ciudad. El 49% han sido mudanzas dentro del mismo distrito o incluso del mismo barrio. Sin embargo, algo más de 2,1 millones han precisado un desplazamiento mayor, para terminar en un distrito distinto al de origen.

¿Qué lleva a alguien a optar por moverse de distrito? En última instancia, todo se resume en que uno no vive donde quiere, sino donde puede. Y su margen de elección está dentro de los rangos de poder adquisitivo con que cuenta. En términos sociológicos, hay dos causas fundamentales que afectan a la elección de un lugar para vivir. "Por un lado, están los deseos y los gustos personales, lo que sientes que necesitas en cada momento", explica el doctor en Sociología Urbana Daniel Sorando.

Una pareja con intención de formar una familia no tendrá las mismas inquietudes habitacionales que un estudiante que busca vivir cerca de la facultad. "Por otro lado, la estructura inmobiliaria y de segregación de la propia ciudad, y los condicionantes a tener en cuenta para tomar la decisión final", continúa. Esto se traduce en los recursos económicos e informativos —nivel de conocimiento de recursos públicos— de los que disponga cada uno.

Un ejemplo es el caso de Rosana. Esta joven está en el descanso del trabajo charlando con una compañera. Ambas son profesoras en un colegio público del barrio de Los Metales, en Arganzuela: el distrito de moda que ya ha empezado a expulsar gente por la gentrificación. La joven tiene 33 años y, aunque antes sí tuvo la posibilidad de residir por la zona, cuando llegó el momento de plantearse invertir en una vivienda se le torcieron los planes. Al final, decidió apostar por comprar un piso en Moratalaz. "Para que te hagas una idea. Con mi sueldo de profe en un colegio, no podía permitirme un piso aquí. Es imposible", confiesa a El Confidencial refiriéndose al barrio de las urbanizaciones familiares de Arganzuela.

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Paradójicamente, estas calles antaño almacenaban los víveres del mercado de frutas y el antiguo matadero. Hoy es conocido como el "Broadway de Madrid" porque "hay muchos famosos", tal y como explica Roberto Tornamira, de la Asociación de Vecinos de Nudo Sur. ¿El resultado? "Los pisos estaban por encima del millón", según la maestra. Rosana querría vivir con su pareja en Los Metales, cerca de su trabajo (deseo y necesidad), pero tuvo que elegir Moratalaz (recursos).

Los datos del ayuntamiento empleados para este artículo no reflejan aquellos que llegan desde otra localidad o se van fuera de la ciudad o los que no acuden al padrón para avisar de su cambio de residencia. Las cifras no se pueden asimilar al número de personas, ya que un mismo vecino puede cambiar de casa más de una vez en un año. Pero, con todo, el volumen de mudanzas internas representa cerca del 6% de la población cada año.

El análisis de estos movimientos permite ver cuáles son los principales flujos de población dentro de la ciudad y, en definitiva, qué zonas acogen cada vez a más vecinos de la villa y cuáles, por el contrario, las expulsan.

Uno de los casos más llamativos se da en Ciudad Lineal. Mientras el número de madrileños que se iban del distrito llevaba casi 20 años siendo superior al de los que llegaban, en 2022 se ha convertido en la tercera zona con el saldo positivo más alto, solo por detrás de Vicálvaro y Hortaleza. Ventas y Pueblo Nuevo son los barrios más demandados de ese distrito en 2022. Y la mayor parte de los vecinos nuevos vienen desde San Blas, Salamanca y Chamartín, todos ellos cercanos. La afluencia de estos últimos el año pasado fue prácticamente el doble que hace tan solo tres años.

Pero el caso de Arganzuela sirve para explicar la multitud de fenómenos que coexisten en los movimientos migratorios internos de la capital: es una zona amable, cerca del centro, que alterna edificios nuevos y pisos antiguos y rodeado de zonas verdes y capital cultural. Fue un foco de atracción tremendo, en especial para quienes ya no podían permitirse vivir en Malasaña, pero seguían teniendo inquietudes culturales y de ocio relacionadas con el Madrid más cosmopolita. El alto incremento de los precios provocó un efecto dominó hacia el sur —más barato que el norte—.

Tornamira lleva en el distrito desde hace más de 20 años, cuando Los Metales todavía seguía teniendo un tránsito incesante de camiones de mercancía. Ahora, abundan la hostelería y franquicias alimenticias. "Hay una eclosión de restaurantes de cierto nivel que acompaña a ese progresismo cultural", explica. "Te puedes tomar un café más barato en el barrio de Salamanca que en Los Metales".

Arganzuela, el nuevo Centro

El intercambio de población entre los distritos de Latina y Carabanchel, en ambos sentidos, es el más relevante de la ciudad. De media, cada año, se producen cerca de 4.000 cambios de residencia con origen en uno de ellos y destino en el otro. Pero, ¿de dónde viene toda esta gente? La mayor parte de sus distritos limítrofes: Latina, Usera y Arganzuela.

Este último es de los pocos distritos en los que se ve un cambio sustancial desde 2004, primer año con cifras disponibles. Desde ese año y durante los seis siguientes, Arganzuela recibió a más gente de la que expulsó entre los residentes de la capital. Sin embargo, en los años posteriores, esa tendencia cambió y ahora está en el grupo de las zonas donde se va más gente de la que llega. Los años 2017 y 2018 fueron, en concreto, los que arrojaron saldos más negativos para este distrito.

¿Qué tenía Arganzuela para ser uno de los vecindarios favoritos de los modernos del centro? Su proximidad a la Puerta del Sol, el Parque Tierno Galván, Madrid Río y el Matadero. "Aquí en Los Metales vive gente con carrera profesional, familias con dos sueldos", explica Paloma, de 48 años, y residente en el distrito desde los 5. Es también docente de un centro público. "He dado clase en Orcasitas y el perfil es distinto. Los alumnos aquí van a más extraescolares y a gabinetes de psicología, si lo necesitan", continúa.

"El Matadero le dio un brinco a la zona. El centro comercial, el Mercado de Motores…", relata echando memoria de los lugares que empezaron a popularizarse cuando se puso de moda su barrio. Estos últimos juegan un papel clave: las exposiciones de arte y el vermú entre antiguos ferrocarriles potenciaron los movimientos. "El tiempo pasa y las cosas se transforman. Ese ambiente hipster lo respiras si te das un paseo por las terrazas los viernes y los sábados. Se ve que hay gente con un nivel de poder adquisitivo que les permite consumir en estos establecimientos por encima de la media", continúa el portavoz vecinal.

El distrito de Arganzuela cuenta con más de 150.000 habitantes, pero no todos residen en el idílico barrio de Los Metales. Al otro lado de la calle Embajadores, donde todavía pueden percibirse a señores mayores con el carrito de la compra, también pueden apreciarse estos cambios sustanciales en las dinámicas sociales que afectan al movimiento migratorio. El ejemplo perfecto es el famosísimo Pico del Pañuelo, una antigua colonia de edificios amarillos con forma triangular muy próxima a la rotonda de Legazpi y al ya mencionado Matadero cultural.

El siglo pasado, estos pisos de no más de 60 metros cuadrados eran el hogar de "los trabajadores del Matadero", recuerda Tornamira. Durante años, además, fue un foco de delincuencia, prostitución y consumo de droga que acaparaba titulares y llevaba por el camino de la amargura a los residentes. "Ahora se aprecia un perfil de gente bohemia que viene a estos pisos porque la zona está eclosionando, y elige el barrio al calor de las actividades culturales. Esos pisos se están disparando", continúa.

Con todo, precisamente el barrio de Legazpi, que incluye la zona de Metales, y el de Atocha, donde está Méndez Álvaro, son los dos únicos reductos de Arganzuela que, en los últimos cinco años, todavía han atraído a más personas de las que han expulsado. En ambos casos, a los atractivos ya citados, se ha construido mucha vivienda nueva y el efecto de estas obras mantiene un saldo positivo dentro del distrito. Sin embargo, desde 2019, y a excepción de 2021, el Broadway madrileño ha empezado a registrar pequeños saldos negativos que pueden indicar el principio de un cambio de tendencia.

Pero el líder imbatible en expulsión de población sigue siendo el distrito Centro. Año tras año, el número de salidas supera por miles al de llegadas. En 2022 se alcanzó uno de los saldos más negativos de la serie con 3.180 vecinos menos, teniendo en cuenta solo los movimientos que tienen origen y destino dentro del municipio. "El incremento de precios hace que el centro deje de ser llamativo", relata Sorando. "También influye la edad. Eres joven en Malasaña, pero luego tienes otras cosas en cuenta como un urbanismo adaptado a la infancia". Eso, y que el estado de bienestar en España está menos desarrollado que en el norte de Europa: "Muchos tienen que tener en cuenta estar cerca de los abuelos".

Carabanchel está de moda

El distrito más poblado de Madrid, con más de 260.000 habitantes, es también el que más población atrae. La heterogeneidad de la zona, que se extiende desde una Comillas muy cercana a Madrid Río, pasando por Vista Alegre y hasta las nuevas construcciones de La Peseta, lo hacen ideal para todo tipo de perfiles.

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En el periodo 2016-2022, se produjeron más de 60.000 nuevas llegadas y, aunque pareciera algo puntual producto de una fuerte gentrificación que ya se extiende por la vecina Arganzuela, lo cierto es que Carabanchel siempre ha sido uno de los destinos preferidos entre los vecinos de Madrid. Si nos retrotraemos hasta el periodo 2004-2009, las cifras de entradas son incluso más altas que en la actualidad, con casi 63.500 nuevos vecinos. "La mancha verde se mueve", continúa el sociólogo. Se refiere al perfil votante de Más Madrid que abandona Arganzuela y Lavapiés para colonizar el barrio obrero con galerías de arte y bares chic. Les gusta comprar cerveza en Patanel, hacen jugos con jengibre y tienen poder adquisitivo para invertir en el barrio.

El mismo efecto dominó que explicaba los desplazamientos del Centro a Arganzuela, lo hace también de Arganzuela a Carabanchel. No es casualidad que el movimiento sea hacia el sur. Madrid es una ciudad muy segregada por renta: más ingresos, más al norte; menos ingresos, más al sur. A esto, también, hay que sumarle el problema de vivienda vacía al que se enfrenta la capital. José Ariza de la Cruz, sociólogo urbano de la UCM, expone que la escasa oferta de Madrid incide en esta espiral de frustración para buscar un lugar digno en el que vivir. Las nuevas construcciones, se ubican normalmente fuera de la almendra.

El cambio de distrito hacia Carabanchel es cada vez más frecuente, pero no sencillo. Al menos no psicológicamente. "He percibido más ansiedad con estos movimientos porque hay que cruzar la frontera más dura en términos socioespaciales, que es el Manzanares. A un lado y al otro, existen dos realidades muy distintas", matiza Sorando.

Las zonas de mayor atracción tampoco son las más próximas a la almendra central. En los últimos 20 años, los mayores movimientos se han producido a Vista Alegre, Buenavista y San Isidro, siempre en este orden. Una de las principales características de estos barrios es que presentan un precio más bajo en los alquileres respecto a otros puntos del distrito. En Vista Alegre, por ejemplo, el metro cuadrado se situaba en 13,2€, un 9,2% más que el pasado año, pero está por debajo de los 15,5€ de Comillas, siguiendo a Idealista.

Como ocurre con otros puntos de la ciudad, en Carabanchel se presenta también la mudanza por proximidad, lo que quiere decir que los nuevos habitantes de la zona proceden de otros distritos cercanos, como Latina o Usera y es común que los expatriados hayan vivido antes en Águilas, Puerta del Ángel, Lucero o Moscardó. Sin embargo, hay dos hechos que podrían resultar más significativos: una llegada constante de antiguos habitantes de Embajadores que se intensifica en los últimos años (sobre todo después de la crisis económica) y la entrada en el top 5 de Aluche como principal expulsor de población a esta zona del sur de Madrid.

Pero parece que es en Comillas donde se aprecian los cambios más importantes. Si entre 2010 y 2015 sus nuevos habitantes procedían sobre todo de Moscardó, Almendrales o Pradolongo, ahora hay una importante presencia de gente proveniente de zonas más céntricas, como Acacias, Imperial o Palos de la Frontera. Los movimientos gentrificadores implican un incremento en la renta que afecta al precio de los alquileres. La llegada de los expulsados de Arganzuela explica en parte que los precios en esa zona hayan subido un 19% en el último año mientras que la compra de vivienda se ha encarecido un 11,5%, tres puntos por encima de la media del distrito.

Este caso es muy similar al de Almendrales, situado en Usera y conectado al centro de la ciudad con la línea 3 de metro. Entre 2004 y 2009, los nuevos vecinos del barrio procedían de lugares próximos, como Comillas, Opañel o Chopera (esta última en el otro lado del río pero cercana a la zona). Sin embargo, en los últimos años el área de atracción de este rincón de Usera parece haber crecido y ahora a los habituales se suman aquellos procedentes de Legazpi o Delicias. A la pregunta de si Carabanchel está condenado a terminar eclosionando como Arganzuela... lo más seguro es que sí. "Madrid se está gentrificando a sí misma", explica el sociólogo. Es decir: el problema residencial de un barrio contagia a los siguientes, culminando en un mal endémico imparable. "Con el tiempo, este proceso también se extiende a la primera línea del área metropolitana, como Leganés, Móstoles, Alcorcón...", matiza

El efecto PAU

En Vicálvaro, el nuevo desarrollo de El Cañaveral ha traído también un incremento del saldo en este distrito. Aunque desde 2004 la cuenta de población por movimientos internos es positiva, se ha pasado de recibir poco más de 100 vecinos netos a más de 2.400 los dos últimos años.

Si en 2018 solo había 945 vecinos empadronados en El Cañaveral, a comienzos de este año ya eran 13.054. Esto lo sitúa todavía entre los barrios menos poblados de la ciudad, aunque se espera que doble su número de habitantes hasta los cerca de 30.000 vecinos para 2025, según Idealista.

Quienes buscan viviendas a estrenar —y generalmente, en propiedad— se ven en la necesidad de acudir a estas islas alejadas del núcleo urbano. A esta alternativa acceden adultos jóvenes con los recursos para pedir una hipoteca (que en muchos casos implica ayuda familiar). "Aquí vemos un avance de las clases medias hacia el sur porque es la única opción de que tengan casa con piscina. Pero el perfil que puede acceder no es una mayoría", explica el doctor.

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Por su parte, otro de los grandes Programas de Actuación Urbanística (PAU) de la ciudad, el de Valdefuentes, es ya el barrio con más vecinos de la ciudad, con diferencia. Ahí viven ya casi 70.000 madrileños, por encima de los 66.500 de Aluche o los 64.700 de Valverde. Desde 2004, este barrio ha estado en crecimiento constante, recibiendo más habitantes de los que expulsa. En cada uno de los últimos cinco años, salvo en el de la pandemia, han llegado a Valdefuentes más de 5.000 nuevos vecinos procedentes de Madrid, y el saldo de población refleja también una tendencia al alza en la última década.

"La ciudad de Madrid en ningún caso superará los cuatro millones de habitantes", explica Ariza

El Cañaveral y Valdefuentes son ejemplos claros del sistema de movimientos presente en la ciudad de Madrid: el centro pierde su atractivo y es la periferia la que atrae a todos los disidentes. Así, nos encontramos con una almendra central que registra más salidas que entradas y, además pierde población, frente a un anillo que la rodea y que registra subidas, tanto en llegadas, como en un incremento de habitantes. ¿Es sostenible esta situación? La realidad es que la ciudad de Madrid en ningún caso superará los cuatro millones de habitantes. "El municipio de Madrid tiene unas fronteras y hay un límite de suelo urbanizable. Lo que sí que se estudia que pueda ocurrir es que sea la zona del sureste la que más población nueva reciba", explica Ariza De la Cruz. Y matiza que, cuando finalice el desarrollo del sureste, será el fin de la expansión residencial del municipio.

Dentro de la M-30, son solo tres los barrios en los que el volumen de entradas de vecinos del municipio es mayor al de salidas en la última década: Legazpi, Atocha y Adelfas. El segundo, con Méndez Álvaro a la cabeza, ha cambiado de forma sustancial en los últimos años y se presenta como una zona de oficinas y otras grandes construcciones, como los dos rascacielos que sustituirán a El Corte Inglés que aún se encuentra en la zona.

Es fuera de este pequeño círculo donde la vida parece haber cambiado más: Buenavista, el saldo de llegadas supera en 4.724 personas al de salidas para el periodo 2013-2022 y la población se ha incrementado también en casi 4.000 personas. Esto tiene una explicación: "El barrio de Buenavista se incluye dentro del PAU de Carabanchel", señala Ariza de la Cruz. Igual ocurre en otras zonas del sur de la capital, como Butarque, donde el saldo oscila en torno a las mismas cifras que el de la vecina Carabanchel y ha experimentado un ascenso de población del 29,6%, que la hace rozar los 21.000 habitantes.

¿Está el área metropolitana de Madrid destinada a convertirse en una gran megalópolis? Las fronteras del municipio son finitas, pero sí se estima que el conjunto de la aglomeración urbana continúe en expansión. "Mientras haya un desarrollo económico que permita la integración de la capital con otras ciudades de alrededor, seguirá creciendo". Muchos de los espacios entre municipios están vacíos y es ahí donde potencialmente puede aumentar la población.