'Peros', m2 y plusvalías: la letra pequeña del derribo de El Corte Inglés de Méndez Álvaro

Cualquier información en torno a El Corte Inglés genera una enorme expectación. Y el hecho de que uno de sus grandes almacenes, el situado en Méndez Álvaro, vaya a ser demolido, ha provocado una enorme repercusión mediática. No todos los días se echa abajo un edificio en la capital, y mucho menos uno de estas características.

Y este lunes, el Ayuntamiento de Madrid daba su visto bueno, al menos inicialmente, a la demolición de este edificio que El Corte Inglés tiene en el distrito de Arganzuela. En su lugar, el solar pasará a estar ocupado por una zona verde con equipamiento dotacional y dos torres de oficinas, como buena parte de los edificios vecinos.

El solar que ahora ocupa El Corte Inglés pasará a estar ocupado por una zona verde con equipamiento dotacional y torres de oficinas

Para poder tirarlo abajo, el propietario, es decir, El Corte Inglés, ha tenido que llevar a cabo una modificación puntual del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) de 1997, que permitirá que, una vez demolido, el solar sobre el que se levanta ahora el centro comercial, se divida en dos parcelas. Una de ellas, la de mayor tamaño —8.500 metros— acogerá las dotaciones y zonas verdes, mientras que la segunda —3.311 metros cuadrados— se destinará a la construcción de una o dos torres de oficinas.

La noticia no es nueva. En septiembre de 2022, El Confidencial desveló algunos de los detalles de esta operación urbanística, y en febrero de 2023, el Ayuntamiento de Madrid aprobaba provisionalmente esta modificación del plan general y remitía el documento técnico a la Consejería de Medio Ambiente de la Comunidad de Madrid para su aprobación definitiva.

La CAM pide que se justifique el interés general

Sin embargo, la Comunidad de Madrid ha puesto algunos peros a la documentación presentada, obligando al Ayuntamiento de Madrid a incorporar una serie de modificaciones con el objetivo de que sea de nuevo aprobado en el próximo pleno del consistorio, que se celebrará el 30 de octubre y en el que se espera que los diferentes grupos municipales puedan poner sobre la mesa sus opiniones respecto a las modificaciones incorporadas y sobre el proyecto en sí mismo.

En un escueto informe de apenas 10 páginas, la Comunidad de Madrid cuestiona, por ejemplo, el interés general del mismo, y requiere al ayuntamiento que justifique, modifique y complete el expediente, al tiempo que le observa carencias y deficiencias en el mismo que le invita a subsanar.

"Procede requerir al Ayuntamiento de Madrid para que justifique, modifique y complete el expediente en los términos señalados en el presente informe, con carácter previo a la aprobación definitiva de la MPG", recoge ese informe, tal y como ha revelado el portavoz de urbanismo, medioambiente y movilidad del PSOE en el Ayuntamiento de Madrid, Antonio Giraldo.

Ha sido precisamente este concejal quien ha hecho público el desacuerdo de la Comunidad de Madrid respecto a los motivos que justifican la demolición de este centro comercial basándose en el interés público, como puede leerse en su cuenta de la red social X.

La opinión del Gobierno regional es clave para que la demolición salga adelante, puesto que una vez sea aprobado en el pleno de la próxima semana, donde el Partido Popular cuenta con mayoría absoluta, el documento deberá volver de nuevo a la Comunidad de Madrid, bien para aprobarlo o bien para tumbarlo de nuevo.

Una edificabilidad 'extra' para el ECI que vale 29M

Además de las dudas de la comunidad respecto a esta operación urbanística, el derribo del centro comercial y el futuro proyecto que lo sustituirá tiene letra pequeña, de importantes repercusiones económicas para El Corte Inglés, en pleno proceso de reorganización de sus activos inmobiliarios, con la venta de los centros menos rentables o la transformación de dos edificios en el centro de Madrid en un hotel, como adelantó este diario.

Precisamente, uno de los puntos que provoca polémica es el aumento de la edificabilidad que conlleva el plan de demolición y la ganancia económica subyacente que implicará para los grandes almacenes y que el propio ayuntamiento cuantifica en la memoria de dicho plan (página 53).

Como ya publicó El Confidencial, "para compensar económicamente la actuación se incrementa la edificabilidad en 15.206,54 metros cuadrados". Esto es así porque el futuro edificio de oficinas no se levantará sobre toda la parcela que ahora ocupa El Corte Inglés de Méndez Álvaro, sino sobre una parte, destinándose el resto a dotaciones públicas y zonas verdes que den "respuesta a las demandas detectadas en el distrito de Arganzuela en cuanto a zonas verdes y equipamientos". Recordemos que este distrito ha experimentado un auténtico boom residencial en los últimos cinco años.

Esos metros cuadrados edificables extra para El Corte Inglés, en términos económicos, tendrían un valor de unos 32,28 millones de euros

En concreto, aproximadamente, el 72% de la superficie del centro comercial Méndez Álvaro, que ocupa casi toda la parcela, será destinado a uso dotacional público de servicios colectivos, y se concentrará la edificabilidad en el 28% restante, destinado a servicios terciarios de oficinas.

"Madrid ganará en equipamientos y zonas verdes con la transformación del ámbito de Nuevo Sur Méndez Álvaro. Hoy hemos dado un nuevo paso en la tramitación de un proyecto que reordenará este espacio de Arganzuela con 8.500 metros cuadrados para los vecinos", destacaba el lunes Borja Carabante, delegado de Urbanismo, Medio Ambiente y Movilidad del Ayuntamiento de Madrid.

¿Por qué aumenta la edificabilidad? La memoria del plan lo explica. “Como consecuencia de la obtención de las dotaciones requeridas, se asigna a la parcela a través de la nueva ordenación urbanística una mayor edificabilidad y una intensificación del uso terciario en su clase de oficinas. En concreto, la actuación de dotación plantea la implantación del uso terciario en su clase de oficinas, asignando mayor edificabilidad respecto a la reconocida a la parcela en el planeamiento vigente. Se reequilibran las dotaciones de acuerdo con el citado incremento de edificabilidad por el nuevo uso y se recuperan las plusvalías derivadas del mismo”.

En total, la parcela destinada a oficinas, donde podrán levantarse una o dos torres de hasta 27 plantas —unos 100 metros de altura—, contará con una edificabilidad total de 51.776,54 metros cuadrados, bajo las que se situarán tres plantas de aparcamientos con 519 plazas. El Corte Inglés conseguirá con estos cambios un incremento del aprovechamiento del suelo disponible de 15.206,54 metros cuadrados, según cálculos del área Desarrollo Urbano reflejados en la memoria del planeamiento.

Según esos mismos cálculos, esos 15.206,54 euros, en términos económicos, tendrían un valor de unos 32,28 millones de euros, a razón de 2.2123 euros el metro cuadrado construido, que es el valor del suelo de uso terciario de oficina con garaje que le asigna la dirección general de planeamiento. De esos 32 millones, El Corte Inglés deberá abonar al Ayuntamiento de Madrid el 10%, es decir, 3,2 millones, como compensación monetaria, de tal manera que el incremento del valor de esta propiedad será de 29 millones de euros.

Fuentes oficinales del área de urbanismo señalan a El Confidencial que "la legislación urbanística establece que, en una actuación como ésta, en la que se detrae a un propietario privado un suelo de su propiedad para destinarlo a dotaciones públicas, se le debe compensar en edificabilidad el valor de lo detraído. Esto se denomina actuación urbanística de dotación".

"La parcela en cuestión, de titularidad privada, tiene una superficie de 11.811,29 metros cuadrados. Por tanto, el Ayuntamiento no dispone actualmente de un solo metro cuadrado de suelo en esta parcela. Con esta actuación urbanística de dotación", prosiguen las mismas fuentes, "el Ayuntamiento pasa a ser propietario de 8.500 metros cuadrados de suelo y el propietario privado de 3.311,29 metros de suelo. En otras palabras, el Ayuntamiento pasaría de ser titular del 0% de la superficie a poseer el 71,96% de éesta, resumidamente, del 72% del suelo. El privado pasaría del 100% de propiedad del suelo, al 28% del suelo".

"El Ayuntamiento pasaría de ser titular del 0% de la superficie a poseer el 72% y el privado pasaría del 100%, al 28% del suelo"

"¿Cómo se compensa?, con edificabilidad según establece la Ley y se explica detalladamente en el expediente, aspecto que no ha recibido ninguna objeción.
¿Qué puede hacer el Ayuntamiento en el 72% de la parcela, que pasará a ser titular? La parcela se destina, como explica y detalla este expediente, dado que en la actualidad no dispone de suelo en esta zona del barrio para atender a las necesidades de la población de Méndez Álvaro: a una zona verde para el barrio, de 8.500 metros cuadrados, un equipamiento para el barrio, que definirá en su momento la Junta Municipal de Distrito, de hasta 17.000 metros cuadrados de superficie y un aparcamiento para la dotación pública de hasta 8.500 metros cuadrados de superficie", concluyen las fuentes consultadas.

Por su parte, el concejal del PSOE lamenta que "eestando los metros cuadrados que deben demoler, les quedan 34.500 metros cuadrados. Pero, ojo, ahora no en comercial (el Hipercor), sino en oficinas (que es más rentable). Y, además, se les regalan otros 17.276 metros cuadrados más. Es decir, ganan un 50% más de metros y más rentables. Negocio".

Críticas a las dotaciones subterráneas

Otro de los temas que suscita críticas entre la oposición es el hecho de que la parcela destinada a zonas verdes y dotaciones no es lo suficientemente grande, lo que obliga a que las dotaciones se construyan bajo tierra.

"Hay un problema... que con toda esta nueva edificabilidad las cesiones obligatorias de suelo al ayuntamiento son altas y no hay espacio suficiente en la parcela sur para ello. Tampoco podemos reducir la parcela de las torres (porque si no, no salen las cuentas) ¿Qué hacemos? Pero esto es Madrid, y aquí si no cabe... Invent. Pues se sacan de la manga que las cesiones de zonas verdes se pueden superponer a otro tipo de dotaciones. Sí, lo que proponen es el centro cívico, o lo que sea, en el sótano, y el parque en el piso de arriba. Alucina", recoge en su cuenta de X Antonio Giraldo.

"Lo de exuberante jardín es "ironía on", por supuesto. ¿Desde cuándo se puede dar una cesión de zona verde sobre una losa? Los ciudadanos apáñense con los arbustos (y los cuatro sótanos), y la empresa (condenada a demoler) prémiese con más metros para hacer negocio".

El concejal lamenta que "si sale adelante, Madrid desde este próximo lunes ya no tiene carencias de espacios dotaciones porque, con base en este argumento, toda zona verde es entonces susceptible de usarse en subsuelo de manera apilada. Es un caramelo envenenado y perverso. Zona verde en altura inventada".

TE PUEDE INTERESAR

El Supremo ordena la demolición parcial de tres centros comerciales de El Corte Inglés

Agustín Marco

"Se estaría cambiando radicalmente el modus operandi y la dinámica operativa de este ayuntamiento en lo referente a la obtención de redes. Así, a partir de este momento, se podría afirmar que en el municipio de Madrid ya no existe déficit de suelos dotacionales en ningún distrito, puesto que los espacios bajo rasante de todas las zonas verdes del municipio serían susceptibles de convertirse en dotaciones de servicios públicos", recogía hace un año el PSOE en sus alegaciones al expediente.

El último de los puntos polémicos del futuro derribo de El Corte Inglés de Méndez Álvaro tiene que ver con lo que sucedió en 2019. En abril de ese año, el Tribunal Supremo ordenó demoler parcialmente tres centros comerciales de El Corte Inglés —Serrano 47, Campo de las Naciones y Méndez Álvaro—, tras declarar nulo el acuerdo entre la Comunidad de Madrid y los grandes almacenes de ampliar "la edificabilidad de todos estos centros comerciales a cambio de la cesión de redes públicas y zonas verdes".

En el caso de El Corte Inglés de Méndez Álvaro, eran 7.500 los metros cuadrados afectados, una superficie que debía ser demolida, pero que hasta la fecha no lo ha sido.