El Corte Inglés, a punto de conseguir luz verde a su proyecto hotelero en Goya

Este miércoles será un día clave para El Corte Inglés. Ese día, tendrá lugar la comisión de desarrollo urbano del Ayuntamiento de Madrid, en la que, previsiblemente, se aprobará definitivamente el plan especial que permitirá transformar los edificios situados en las calles Goya 89 y Conde Peñalver 3 en el primer hotel de la cadena de grandes almacenes.

Tal y como publicó El Confidencial, el establecimiento, un futuro cuatro estrellas, contará con 113 habitaciones y supondrá una inversión de 6,8 millones de euros. El Corte Inglés irrumpirá, de esta manera, en un negocio y un sector donde hasta ahora no estaba presente, y lo hará dando una nueva vida a dos edificios residenciales prácticamente vacíos en el distrito de Salamanca, en la madrileña calle Goya.

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La compañía consiguió el pasado verano la aprobación inicial por parte del Ayuntamiento de Madrid y este miércoles está previsto el plácet definitivo de la comisión de urbanismo, decisión que deberá ser ratificada posteriormente en el pleno.

El Corte Inglés ha tenido que tramitar un plan especial para agrupar dos edificios residenciales propiedad de Construcciones Inmobiliarias Alcoral, sociedad que controla la compañía, ubicados en las calles Goya 89 y Conde de Peñalver 3, con el objetivo de transformarlos en un hotel de algo más de 1.200 metros cuadrados, más de un centenar de habitaciones y con categoría de, al menos, cuatro estrellas.

Por la ubicación y el nivel socioeconómico del área de la ciudad en donde se ubica, El Corte Inglés contempla que el futuro establecimiento sea, al menos, un hotel de cuatro estrellas. Las 113 habitaciones se ubicarán de la planta segunda a la sexta —5.350 metros de superficie bruta construida—, con las plantas baja, primera y séptima —superficie bruta construida de 2.806,7 metros cuadrados— destinadas a las zonas comunes para huéspedes u otros eventos compatibles, y accesoriamente otros servicios asociados al hotel, servicios personales (peluquería), comercial (tiendas de regalos, moda…), hostelería (bar, restauración), etc.

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En la planta sótano se proyectan servicios generales del hotel (instalaciones, almacén, vestuarios de personal, etc.) y una pequeña zona destinada a gimnasio y a 'spa', mientras que las plantas bajo cubierta se emplearán para servicios del hotel e instalaciones propias del edificio. Por otro lado, dispondrá de 38 plazas de aparcamiento, si bien los edificios no cuentan con 'parking' en sus parcelas. No obstante, la normativa prevé la posibilidad de adscribir la dotación obligatoria en aparcamientos cercanos y El Corte Inglés "es titular de las plazas necesarias para adscribir en el aparcamiento subterráneo de Felipe II", a unos 150 metros del futuro hotel. Se estima una ocupación máxima de 430 personas.

El futuro hotel se ubicará en un entorno fundamentalmente residencial, si bien muchas de las viviendas se utilizan como oficinas o despachos profesionales, con una tipología de edificación de manzanas cerradas y plantas bajas destinadas a usos no residenciales, principalmente comercio.

Se sumará a la oferta hotelera y de hospedaje en la zona. En un radio de 500 metros, destacan el Hotel Vincci (Goya 79), Apartamentos en Goya 75 (General Pardiñas 13), Novotel Madrid Center (O'Donnell 53), H10 Puerta de Alcalá (Alcalá 66), Neo Magna Madrid (Don Ramón de la Cruz 94), Hostal Retiro (O'Donnell 27), Hostal Arco Iris (O'Donnell 27) y Hostal La Nava (Alcalá 177).

¿Cuánto costará?

El Corte Inglés estima un presupuesto de ejecución de 5,7 millones de euros, cantidad a la que hay que sumar un 19% aproximado de gastos generales y beneficio industrial, de tal manera que la inversión final estimada se sitúa en torno a los 6,8 millones, una cifra que la compañía espera haber rentabilizado en el plazo de 20 años, destinando "un 30% del beneficio neto de la operación del hotel".

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El proyecto propuesto por la compañía de grandes almacenes, que cuenta con dos grandes centros comerciales en la zona, contempla además la implantación de usos asociados que complementan el puro uso hotelero, como el hostelero (restaurante, cafetería), salas de reunión (eventos, cursos, etc.), otros servicios ('spa', peluquería, etc.) y otros como el puramente comercial (tiendas, 'boutiques', etc.). Todos ellos, además del hotel, calcula el Departamento de Real Estate de la compañía, generarán un total de 4,77 millones de ingresos brutos.

Los ingresos anuales esperados solamente por el hotel ascienden a casi 2,5 millones de euros, con una tarifa media de 120 euros al día y un grado de ocupación estimada del 50%, mientras que por restauración, eventos y otros servicios, como el 'spa', prevé obtener 2,3 millones de euros.

En total, unos ingresos brutos anuales de 4,77 millones de euros, a los que habría que descontar casi tres millones de coste de explotación anual —costes directos e indirectos—, de tal manera que el beneficio neto que espera conseguir El Corte Inglés ascendería a 1,8 millones, un 37,5% sobre los ingresos brutos, según el estudio económico financiero realizado para la tramitación de este plan especial.

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Según justifica el Departamento de Real Estate de El Corte Inglés, "plantear una actividad como es la de hospedaje se entiende muy conveniente para el desarrollo de una actividad económica con un importante recorrido debido al posicionamiento de Madrid como ciudad de atracción, no solo nacional, sino también internacional, en el marco de las ferias, la cultura, las compras, turismo en general, etc., y que se considera en principio a nivel general como muy compatible con el uso residencial, como usos base en la trama urbana en que se incardina. Paralelamente a esto, y derivado del interés arquitectónico de los edificios que se consideran, ambos catalogados por sus valores principalmente ambientales, el destino completo del edificio a un solo uso va a permitir el mejor mantenimiento, global y unitario, de los citados inmuebles".

Historia de los edificios

Los edificios en cuestión, Goya 89 y Conde de Peñalver 3, cuentan con un nivel de catalogación que obliga a mantener las fachadas y los núcleos de comunicaciones verticales —escaleras—, y las obras que se proyectan son de reestructuración puntual o parcial —desaparece el patio de manzana—, manteniendo la superficie edificable.

La construcción de ambos edificios data del primer tercio del siglo XX. Goya 89 fue construido, aproximadamente, en el año 1920 y originalmente estuvo destinado a vivienda familiar y, en la planta baja, a locales comerciales. Este edificio cuenta con planta baja y primera planta destinadas a locales comerciales y de negocio. En la actualidad, existen viviendas en las plantas altas del edificio y locales comerciales en la planta baja.

Muchas de las viviendas se encuentran actualmente sin ocupar y, según la documentación, nueve de ellas se encuentran arrendadas, aunque todos los inquilinos actualmente ocupantes habrían suscrito acuerdos con la propiedad para desalojar voluntariamente las viviendas en un breve plazo de tiempo.

Por su parte, el edificio de Conde de Peñalver 3 dataría de 1915 y también estaba destinado principalmente a vivienda familiar en las plantas altas y locales comerciales en la planta baja. Las viviendas se encuentran hoy en día desocupadas. Ambos edificios fueron adquiridos por Construcciones Inmobiliarias Alcoral en 1973 y 1977 respectivamente.

Sobre los edificios colindantes, por la calle Goya, el único colindante es El Corte Inglés, propietario del centro comercial del mismo nombre, mientras que por la calle Conde de Peñalver, la finca del número 5 es un inmueble destinado a vivienda en alquiler y comercio en planta baja propiedad de Eunate.