El Corte Inglés reforma dos edificios en Goya (Madrid) para entrar en el negocio hotelero
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SERÁ, AL MENOS, UN cuatro ESTRELLAS

El Corte Inglés reforma dos edificios en Goya (Madrid) para entrar en el negocio hotelero

Será su primer hotel, estará en el centro de Madrid, contará con 113 habitaciones, será al menos un cuatro estrellas y supondrá una inversión de 6,8 millones de euros

placeholder Foto: Goya 89.
Goya 89.

Será su primer hotel, estará en el centro de Madrid, contará con 113 habitaciones y supondrá una inversión de 6,8 millones de euros. El Corte Inglés irrumpirá, de esta manera, en un negocio y un sector en que hasta ahora no estaba presente y lo hará dando una nueva vida a dos edificios residenciales prácticamente vacíos en el distrito de Salamanca, en la madrileña calle Goya.

El movimiento se produce en plena transformación de la compañía, debido a la crisis del sector de la distribución, tanto por el impacto de la digitalización de la economía y la competencia feroz de empresas como Amazon, como por la pandemia de covid-19, cuyas restricciones limitaron los horarios y la operativa de sus centros comerciales. En el ejercicio fiscal 2020/2021 El Corte Inglés perdió 2.945 millones de euros, 455 millones de resultado operativo negativo y, el resto, como depreciación del valor de sus activos. Además, también llega en un momento crítico para el sector hotelero, que también ha visto cómo las restricciones a la movilidad internacional han hundido las pernoctaciones de turistas extranjeros.

La compañía ha conseguido la aprobación inicial por parte del Ayuntamiento de Madrid de un Plan Especial que contempla la agrupación de dos edificios residenciales propiedad de Construcciones Inmobiliarias Alcoral, sociedad que controla El Corte Inglés, ubicados en la calle Goya 89 y Conde de Peñalver 3, con el objetivo de transformarlos en un hotel de algo más de 1.200 metros cuadrados, más de un centenar de habitaciones y con categoría de, al menos, cuatro estrellas.

Un hotel de 113 habitaciones, 1.200 metros cuadrados y, al menos, cuatro estrellas

Según la información a la que ha tenido acceso El Confidencial, "como se viene observando en el uso del hospedaje en el centro de las ciudades en general, y en Madrid en particular, se están produciendo fenómenos de hospedaje alternativo que han afectado de forma singular a los residentes tradicionales. Este fenómeno ha motivado la puesta en vigor de normativas tendentes a proteger a estos residentes frente al fenómeno detectado, mediante el Plan Especial de Regulación del Uso de Servicios Terciarios en Clase de Hospedaje (...), se trata de destinar unos edificios completos al uso del hospedaje, edificios que tienen un origen residencial familiar, pero que a través del tiempo se han ido terciarizando, destinando las plantas bajas y plantas primeras al uso comercial, y en buena medida ocupadas las plantas altas por oficinas o despachos profesionales".

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El Corte Inglés estima un presupuesto de ejecución de 5,7 millones de euros, cantidad a la que hay que sumar un 19% aproximado de gastos generales y beneficio industrial, de tal manera que la inversión final estimada se sitúa en torno a los 6,8 millones, una cifra que la compañía espera haber rentabilizado en el plazo de 20 años, destinando "un 30% del beneficio neto de la operación del hotel".

El proyecto propuesto por la compañía de grandes almacenes, que cuenta con dos grandes centros comerciales en la zona, contempla además la implantación de usos asociados que complementan el puro uso hotelero, como el hostelero (restaurante, cafetería), salas de reunión (eventos, cursos, etc.), otros servicios ('spa', peluquería, etc.) y otros como el puramente comercial (tiendas, 'boutiques', etc.). Todos ellos, además del hotel, calcula el Departamento de Real Estate de la compañía, generarán un total de 4,77 millones de ingresos brutos.

placeholder Conde de Peñalver 3.
Conde de Peñalver 3.

Los ingresos anuales esperados solamente por el hotel ascienden a casi 2,5 millones de euros, con una tarifa media de 120 euros al día y un grado de ocupación estimada del 50%, mientras que por restauración, eventos y otros servicios, como el 'spa', esperan obtener 2,3 millones de euros. En total, unos ingresos brutos anuales de 4,77 millones de euros, a los que habría que descontar casi tres millones de euros de coste de explotación anual —costes directos e indirectos—, de tal manera que el beneficio neto que espera conseguir El Corte Inglés ascendería a 1,8 millones de euros, un 37,5% sobre los ingresos brutos, según el estudio económico financiero realizado para la tramitación de este Plan Especial.

Los edificios en cuestión, Goya 89 y Conde de Peñalver 3, cuentan con un nivel de catalogación que obliga a mantener las fachadas y los núcleos de comunicaciones verticales —escaleras—, y las obras que se proyectan son de reestructuración puntual o parcial —desaparece el patio de manzana—, manteniendo la superficie edificable.

¿Cómo será el futuro hotel?

Por la ubicación y el nivel socioeconómico del área de la ciudad en donde se ubica, El Corte Inglés contempla que al menos sea un hotel de cuatro estrellas. Las 113 habitaciones se ubicarán de la planta segunda a la sexta —5.350 metros de superficie bruta construida—, con las plantas baja, primera y séptima —superficie bruta construida de 2.806,7 metros cuadrados— destinadas a las zonas comunes para huéspedes u otros eventos compatibles, y accesoriamente otros servicios asociados al hotel, servicios personales (peluquería), comercial (tiendas de regalos, moda…), hostelería (bar, restauración), etc.

En la planta sótano se proyectan servicios generales del hotel (instalaciones, almacén, vestuarios de personal, etc.) y una pequeña zona destinada a gimnasio y a 'spa', mientras que las plantas bajo cubierta se emplearán para servicios del hotel e instalaciones propias del edificio. Por otro lado, el hotel dispondrá de 38 plazas de aparcamiento, si bien los edificios no cuentan con aparcamiento en sus parcelas.

Foto: Solar sobre el que se levantará el futuro edificio. (Documentación del proyecto)

No obstante, la normativa prevé la posibilidad de adscribir la dotación obligatoria en aparcamientos cercanos y El Corte Inglés "es titular de las plazas necesarias para adscribir en el aparcamiento subterráneo de Felipe II", a unos 150 metros del futuro hotel. Se estima una ocupación máxima de 430 personas.

El futuro hotel —aún falta la aprobación definitiva del Ayuntamiento de Madrid— se ubicará en un entorno fundamentalmente residencial, si bien muchas de las viviendas se utilizan como oficinas o despachos profesionales, con una tipología de edificación de manzanas cerradas y plantas bajas destinadas a usos no residenciales, principalmente comercio.

Foto: Futuro edificio en Castellana 69 de El Corte Inglés.

Según justifica el Departamento de Real Estate de El Corte Inglés, "plantear una actividad como es la de hospedaje se entiende muy conveniente para el desarrollo de una actividad económica con un importante recorrido debido al posicionamiento de Madrid como ciudad de atracción, no solo nacional, sino también internacional, en el marco de las ferias, la cultura, las compras, turismo en general, etc., y que se considera en principio a nivel general como muy compatible con el uso residencial, como usos base en la trama urbana en que se incardina. Paralelamente a esto, y derivado del interés arquitectónico de los edificios que se consideran, ambos catalogados por sus valores principalmente ambientales, el destino completo del edificio a un solo uso va a permitir el mejor mantenimiento, global y unitario, de los citados inmuebles".

Historia de los edificios

La construcción de ambos edificios data del primer tercio del siglo XX. Goya 89 fue construido, aproximadamente, en el año 1920 y originalmente estuvo destinado a vivienda familiar y, en la planta baja, locales comerciales. Este edificio cuenta con planta baja y primera planta destinadas a locales comerciales y de negocio. En la actualidad, existen viviendas en las plantas altas del edificio y locales comerciales en la planta baja.

Foto: Foto: Reuters.

Muchas de las viviendas se encuentran actualmente sin ocupar y, según la documentación, nueve de ellas se encuentran arrendadas, aunque todos los inquilinos actualmente ocupantes habrían suscrito acuerdos con la propiedad para desalojar voluntariamente las viviendas en un breve plazo de tiempo.

Por su parte, el edificio de Conde de Peñalver 3 dataría de 1915 y también estaba destinado principalmente a vivienda familiar en las plantas altas y locales comerciales en la planta baja. Las viviendas se encuentran hoy en día desocupadas. Ambos edificios fueron adquiridos por Construcciones Inmobiliarias Alcoral en 1973 y 1977 respectivamente.

Estima unos ingresos brutos anuales de 4,77 millones y un coste de explotación de tres

Sobre los edificios colindantes, por la calle Goya, el único colindante es El Corte Inglés, propietario del centro comercial del mismo nombre, mientras que por la calle Conde de Peñalver, la finca del número 5 es un inmueble destinado a vivienda en alquiler y comercio en planta baja propiedad de Eunate.

Respecto a la oferta hotelera o de hospedaje en la zona en un radio de 500 metros, destacan el Hotel Vincci (Goya 79), Apartamentos en Goya 75 (General Pardiñas 13), Novotel Madrid Center (O'Donnell 53), H10 Puerta de Alcalá (Alcalá 66), Neo Magna Madrid (Don Ramón de la Cruz 94), Hostal Retiro (O'Donnell 27), Hostal Arco Iris (O'Donnell 27) y Hostal La Nava (Alcalá 177).

Será su primer hotel, estará en el centro de Madrid, contará con 113 habitaciones y supondrá una inversión de 6,8 millones de euros. El Corte Inglés irrumpirá, de esta manera, en un negocio y un sector en que hasta ahora no estaba presente y lo hará dando una nueva vida a dos edificios residenciales prácticamente vacíos en el distrito de Salamanca, en la madrileña calle Goya.

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