Condenados a vivir de alquiler, asfixiados por las rentas y ahora por la inflación

Inquilinos asfixiados por los alquileres. Inquilinos a quienes cuesta llegar a final de mes. Inquilinos que empiezan a retrasarse en sus pagos... La escena comienza a ser, tristemente, cada vez más frecuente en muchos hogares españoles. En los últimos cinco años, los alquileres se han disparado hasta rozar máximos, estrangulando poco a poco las economías familiares, que han visto cómo su poder adquisitivo ha sido incapaz de subir al mismo ritmo que las rentas. Y ahora, que la inflación.

La pandemia ya puso de manifiesto la debilidad financiera de miles de hogares, con menores ingresos y sin ahorros suficientes para amortiguar el golpe que trajeron consigo los ERTE, los despidos, el fin de cientos de contratos temporales y la menor contratación. La vuelta a la normalidad devolvió a miles de trabajadores a sus puestos de trabajo, volvieron los estudiantes, aquellos que se habían exiliado para protegerse del virus fuera de la gran ciudad... Y también provocó que cientos de alquileres turísticos que se habían reconvertido en alquileres de larga duración volvieran a fijarse en los turistas, alimentando, una vez más, el gran problema de este mercado: la escasez de oferta de pisos en alquiler con una demanda al alza.

El espejismo de las bajadas de los alquileres apenas duró un año y, una vez superada la pandemia, el mercado volvía a su punto de partida: una demanda muy fuerte en busca de una vivienda en alquiler, y una oferta, como ya sucedía antes de 2020, muy escasa. Apenas un año y medio después, las rentas volvían a subir con fuerza, ahogando un poco más a los hogares que han visto ahora cómo la guerra de Ucrania y el nuevo contexto inflacionista han disparado el precio de la luz, de la gasolina o la cesta de la compra. En definitiva, el coste de la vida, de tal manera que llegar a fin de mes cada vez resulta más complicado.

El Gobierno ha intentado paliar el golpe a las familias, limitando desde el pasado mes de marzo las subidas de los alquileres al 2% anual para todos aquellos contratos que cumplieran un año hasta el 31 de diciembre de 2023, según el último acuerdo para prorrogar esta medida. Los alquileres ya firmados, están congelados desde entonces, pero los nuevos contratos siguen actualizándose al alza y, tanto unos como otros, se comen buena parte de los ingresos de los hogares.

Y son precisamente los hogares con menores ingresos y los jóvenes los que mayores dificultades encuentran a la hora de acceder a una vivienda. Sin ahorros no hay financiación, y sin financiación no hay hipoteca y, por tanto, no hay vivienda en propiedad, de tal manera que la única alternativa habitacional es el alquiler. Una opción cada vez más complicada para muchas familias, ya que en los últimos cinco años el alquiler se ha disparado prácticamente de manera generalizada.

En buena parte de España, muchas de ellas deben destinar más del 30%-35% de sus ingresos brutos a pagar el alquiler. Porcentajes que, según los expertos, no deberían sobrepasarse para no comprometer su economía familiar y que, sin embargo, están a la orden del día en las grandes ciudades con Madrid y Barcelona a la cabeza, según datos de la plataforma de big data inmobiliario de Brainsre, a partir de datos sobre la renta media del INE cruzados con los datos propios de la plataforma de precios de alquiler publicados en los portales inmobiliarios.

Veamos un ejemplo. Según Bankinter, el salario mínimo interprofesional (SMI) de España está en 14.000 euros al año, de tal manera que si se calculan 14 pagas, el resultado son 1.000 euros al mes, mientras que si se calcula en 12 pagas, estaríamos hablando de menos de 1.166,67 euros mensuales. Aplicando a esta cantidad el 30% veríamos que una persona con el salario mínimo solo podría aspirar a un alquiler de aproximadamente 330 euros al mes por persona. Si se considera un salario mensual neto de 1.500 euros, el alquiler medio que nos podríamos permitir es 450 euros mensuales, un importe complicado de conseguir en muchas ciudades españolas.

Pruebe a consultar los precios de Madrid (gráfico superior) o Barcelona (gráfico inferior). No existen alquileres por esos importes en ninguna de las dos ciudades.

No solo sucede en Madrid o Barcelona, la situación se repite en las grandes ciudades, y en las que no son tan grandes. Son los famosos mercados tensionados. Y la lista de distritos, barrios o municipios en esta situación es interminable y no para de crecer. Y, si a la renta disponible tras pagar el alquiler se le restan otra serie de gastos que no dejan de aumentar, el resultado en algunos casos, familias ante una situación muy delicada para llegar a fin de mes. Sin alquileres baratos, resulta complicado mantener a raya ese 30%-35%.

¿Condenados a vivir de alquiler toda la vida?

El problema del alquiler, sin embargo, no es, ni mucho menos, nuevo en España. Ciudades como Madrid o Barcelona llevan años tensionadas.

"Cuando vine a estudiar a Madrid, hace ya más de 10 años, alquilar ya era una auténtica locura. Recuerdo haber llegado con mis padres y mi hermano desde Guadalajara a la capital en busca de una vivienda que estuviera cerca de la universidad, en la zona de Moncloa. En un día, vimos cuatro o cinco pisos. Todos muy viejos y muy caros. Pero todos se alquilaban prácticamente en el acto. Había cola por alquilar auténticos cuchitriles. Aquello era una locura. Viendo el panorama, y conscientes de que podríamos estar un mes buscando piso, esa misma tarde, con el aval de mis padres, alquilamos aquel piso, pequeño, viejo e interior. Y caro. Muy caro. Desde entonces he pasado por varios pisos de alquiler. He compartido piso con mi hermano, con amigas y, ahora, con mi pareja. Siempre de alquiler y, siempre, la misma historia. Muchísima gente a la hora de buscar y unos precios muy elevados. Afortunadamente, en estos años hemos podido ahorrar y con la ayuda de nuestros padres hemos podido comprar, por fin, una casa. Y pagamos menos de hipoteca que de alquiler, aunque es cierto que lo que nos ahorramos va ahora a pagar la gasolina y la compra".

El relato de Almudena está a la orden del día en Madrid. Beatriz, su pareja y sus dos hijas, tras vivir de alquiler toda la vida, decidieron comprar en la misma urbanización en la que vivían de alquiler. Por una casa de 110 metros cuadrados, cuatro habitaciones y piscina pagaban 850 euros al mes. Esa misma casa se ha alquilado por 1.200. Una cifra muy superior a la que Bea paga ahora por su hipoteca. Sin ahorros, reconoce, habría sido imposible comprar.

Con alquileres muy elevados no hay ahorros, sin ahorros no hay hipoteca y sin hipoteca, no hay posibilidad de tener casa en propiedad

Precisamente la falta de ahorros y, por tanto, de financiación, están empujando hacia el alquiler a una parte muy importante de la población que, si pudiera, compraría una casa. Potenciales compradores y propietarios de vivienda que han ido inflando poco a poco la gran bola de la demanda de alquiler en España. Una demanda que no cesa de crecer y cuya presión sobre los alquileres es incesante, generando un efecto perverso en el mercado, ya que reduce las posibilidades de ahorro de los hogares a los que condena a vivir eternamente de alquiler. Con alquileres muy elevados no hay ahorros, sin ahorros no hay hipoteca y sin hipoteca, la única opción es seguir viviendo de alquiler. El pez que se muerde la cola.

"Hay que dar una vuelta al mercado", explica a El Confidencial Beatriz Toribio, directora general adjunta de Masteos, proptech especializada en inversión en alquiler de origen francés. "El coste de la vida, en general, se ha encarecido mucho y el poder adquisitivo del ciudadano medio español ha caído. En un momento como el actual, es necesaria una mayor cultura del ahorro además de actualizar el mercado laboral, atacando la precariedad laboral y los bajos salarios y potenciando, al mismo tiempo, la oferta asequible de vivienda en alquiler a través de la colaboración público-privada".

En su opinión, "las medidas del Gobierno no han conseguido frenar la tendencia alcista de alquileres y, aunque no estoy segura de hasta qué punto habría impactado la inflación en renovación de contratos sin el límite de las rentas, los precios van a seguir subiendo por la inflación, pero sobre todo, porque la demanda va a seguir estando ahí".

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En este sentido, Toribio descarta caídas en el corto plazo, "precisamente porque la oferta es la que es, y la demanda es muy fuerte. Es posible que, al igual que va a suceder en la compraventa, la demanda se ralentice o no sea tan intensa a medida que avance la crisis, pero no veo caídas en los alquileres ni a corto ni a medio plazo. Lo que sucederá es que la demanda se desplazará hacia zonas más asequibles y baratas como sucedió durante la pandemia".

El panorama, por tanto, para los inquilinos no resulta demasiado alentador. Unos inquilinos con el agua al cuello en las grandes ciudades que es donde se concentra el grueso de la demanda. Madrid capital es un claro ejemplo. Tal y como mostraba el gráfico superior, en buena parte de la ciudad se supera ampliamente el 30%-35% de los ingresos brutos destinados al alquiler. Y, en las zonas donde este porcentaje no se supera, los porcentajes están muy próximos a hacerlo. Es decir, el problema está a la vuelta de la esquina.

La situación no mejora en los municipios de la periferia hacia los que se ha desplazado la demanda en busca de alquileres más asequibles. Y, una vez más, la presión de la demanda en esas zonas se ha traducido en incrementos de precios prácticamente generalizados en los últimos cuatro años, como se puede apreciar en la tabla inferior.

Unos incrementos de precios que, inevitablemente, se han traducido en un mayor esfuerzo para pagar el alquiler. Así, a pesar de que las mayores tensiones se registran en Madrid capital, donde, a pesar de la ligera bajada de precios experimentada en los últimos meses, la tasa de esfuerzo se sitúa en el 45%, los inquilinos de la periferia, en muchos casos, también se encuentran por encima de los niveles deseados.

Alcobendas (40%), Getafe (34%), Móstoles (34%) o Parla (35,6%), por ejemplo, han visto cómo los porcentajes de accesibilidad han ido empeorando en los últimos cuatro años como consecuencia de la presión de la demanda procedente de la capital.

Solo en Madrid capital, Majadahonda, Mejorada del Campo, Paracuellos del Jarama, Pozuelo de Alarcón, San Sebastián de los Reyes y Tres Cantos, los alquileres son más baratos ahora que en 2019. ¿Habrán tocado techo?

¿Bajarán los precios del alquiler en Madrid con la crisis?

Es la pregunta del millón, de cuya respuesta están pendientes inquilinos y caseros.

"Al igual que las compraventas van a ralentizar su crecimiento a medida que nos adentremos en la crisis, es posible que la demanda de vivienda en alquiler no sea tan intensa. Pero no vamos a vivir un parón como el de la pandemia, por lo que tampoco veo, al menos en el corto y medio plazo, una bajada de los alquileres. La oferta sigue siendo muy limitada, y mientras la demanda siga fuerte no vamos a ver grandes caídas", destaca Toribio.

Desde Alquiler Seguro ya han comenzado a notar los estragos de la inflación en los inquilinos. "Nosotros no estamos experimentando apenas crecimiento en las rentas. De hecho, estamos sacando al mercado producto nuevo, pero no está habiendo grandes subidas de precios. Pero, por el contrario, sí estamos empezando a notar ciertas dificultades y ciertos retrasos por parte de los inquilinos debido al aumento de otros gastos como la gasolina, la luz o la comida, lo que está provocando que lleguen más apretados a fin de mes. Nuestro departamento de recobro está teniendo más trabajo", explica Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro.

"No vamos a vivir un parón como el del covid, por lo que tampoco veo, al menos en el corto y medio plazo, una bajada de los alquileres"

"Cuando llega el vencimiento del contrato, el inquilino puede pedir a su casero que no le aplique ni siquiera el 2% de subida, pero no le puede pedir que le baje el alquiler, porque el casero también sufre la inflación y sabe que, debido a la escasez de oferta, va a poder alquilar a ese mismo precio. El casero también tiene que pagar el IBI, la comunidad y otra serie de gastos y si el alquiler no le resulta rentable, como está empezando a suceder en algunos mercados, esas viviendas se venderán o se quedarán vacías. En definitiva, acabarán saliendo del mercado, y si se reduce la oferta, subirán los precios", añade Carroza.

La inflación, la evolución de la crisis o la futura ley de vivienda acabarán impactando en el mercado. Pero, en opinión de Carroza, puede que no de la misma manera.

"Hay diferencias por mercados y ciudades. En Barcelona, por ejemplo, el mercado empieza a ver la luz tras la sentencia del pasado mes de marzo del Tribunal Constitucional que declaraba inconstitucional la ley catalana de vivienda que limitaba los alquileres. Sin embargo, ahora, con la futura ley de vivienda y la posibilidad de que los precios se limiten en determinadas zonas, pensamos que el mercado puede verse afectado de nuevo. En Madrid, por el contrario, el runrún en torno a la futura ley de vivienda no es el mismo, porque existe el sentimiento de que en la Comunidad de Madrid no se va a aplicar".

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Sobre la futura normativa, desde la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) advierten de una posible contracción de la oferta. "De aprobarse la futura ley de vivienda con un tope permanente del 2% al alquiler, los propietarios verán cómo alquilar una vivienda ya no será rentable, porque su alquiler pasará a estar siete años congelado al 2% (12 si es empresa), mientras la inflación está al 7,5%", según su director general José Ramón Zurdo. De hecho, respecto a la última prórroga del Gobierno, aplicable a todos los contratos vigentes durante todo 2023, insiste en la subida de precios, la menor oferta y la exigencia de mayores requisitos para los inquilinos".

“Muchos propietarios suben los precios del alquiler cuando este finaliza para no perder poder adquisitivo con respecto a una inflación muy elevada, y esta medida del tope del 2% para todo el 2023, va a asentar este comportamiento".

"Si al inquilino no le resulta rentable alquilar, como está empezando a suceder, esas viviendas se venderán o se quedarán vacías"

Y coincide con el CEO de Alquiler Seguro en que "al no haber sido compensados económicamente o fiscalmente, muchos de estos arrendadores, están decidiendo, a la finalización de sus contratos, o no alquilar más las viviendas, o venderlas, y ahora el panorama para todo el año que viene seguirá la misma tendencia".

De hecho, todos los expertos recuerdan que prácticamente el 90% de los propietarios de viviendas en alquiler en España son pequeños propietarios, principales damnificados, según el Consejo General de Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España (COAPI). "Muchos no tienen demasiado margen de beneficio con el alquiler de sus activos y ya están sufriendo el encarecimiento de la vida y de la subida del IPC. No se puede cargar al propietario de la responsabilidad de la falta de alquiler en España”, asegura Ángel Martínez León, vocal del Consejo General de los COAPI de España.

"Todo esto", en opinión de Antonio Carroza, "enfría el mercado. Se reduce la oferta y acaba afectado a mercados donde las rentas no eran muy altas y hacia las que se desplaza la demanda. Valencia o Alicante capital son dos ejemplos, dos zonas donde nunca había habido tensiones, pero en las que ahora empezamos a ver cómo la oferta es menor y suben los precios. Porque la demanda sigue creciendo imparable".

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Desde hecho, Alquiler Seguro ha constatado en los últimos meses un creciente interés por mercados hasta ahora ignorados por los inquilinos.

"El teletrabajo también está afectando cada vez más al mercado del alquiler. Zonas que hace un par de años no tenían mucho recorrido, están creciendo con fuerza. Es el caso, por ejemplo, de Talavera de la Reina. En los últimos años, su mercado de alquiler ha crecido mucho. Nos quitan los pisos de las manos", asegura Carroza.

Noticias como el anuncio de Facebook de instalar en Talavera de Reina un gran centro de datos o el nuevo parque logístico en la localidad que creará 4.000 puestos de trabajo han puesto a la localidad toledana en el punto de mira.

"Talavera de la Reina está relativamente cerca de Madrid y mucha gente ha visto que es posible trabajar en una empresa en Madrid viviendo en Talavera de la Reina. En el último año hemos firmado medio centenar de operaciones, con precios medios entre 400-500 euros al mes. Muchos se van allí para probar y en un par de años, cuando estén instalados y venza el contrato de alquiler, el siguiente paso es comprar. Tal ha sido el crecimiento de la localidad que incluso nos planteamos abrir oficina allí. Otro ejemplo es Seseña. Hace una década, donde nadie quería irse a vivir allí. Y hoy, está consolidado", destaca el directivo de Alquiler Seguro.

El problema del alquiler, ¿tiene solución?

Para paliar las ineficiencias del mercado del alquiler, Antonio Carroza recurre a recetas clásicas. "Hay que incentivar la rentabilidad al propietario. Al arrendador le tiene que resultar rentable alquilar, de lo contrario, dejará la vivienda vacía o la venderá. No se va a meter en trámites y no va a asumir un riesgo para sacarle cuatro duros al alquiler. Porque el arrendador mayoritario no es profesional, de tal manera que o ve incentivos reales para poner su vivienda en alquiler o la sacará del mercado".

Carroza, como tantos otros expertos del mercado del alquiler, se opone al tope de los alquileres. "No hay que limitar las rentas. Hay que dejar que el mercado libre actúe. Muchas familias necesitan esa renta para pagar sus hipotecas. Muchas familias han perdido poder adquisitivo con la subida del euríbor y no pueden repercutir dicha subida en la renta. ¿Qué va a pasar? Cuando ese piso se quede libre, lo venderá para quitarse la hipoteca. Por su parte, desde el punto de vista del inquilino, este tiene que tener capacidad de elegir. Es decir, decidir, según su capacidad adquisitiva, dónde puede irse a vivir de alquiler. Y si se reduce la oferta no hay capacidad de elección. De hecho, en muchos casos, ante un incremento de rentas, los inquilinos deciden quedarse en el piso porque saben que no van a encontrar nada mejor. Por lo tanto, si se fomenta la oferta, se favorece al inquilino".

Beatriz Toribio, por su parte, insiste en "potenciar la cultura del ahorro y, al mismo tiempo, atacar al mercado laboral, los bajos sueldos y precariedad que sufren los jóvenes, porque, mientras que el precio de la vivienda ha subido a niveles de hace una década, el nivel adquisitivo de los españoles apenas ha crecido. Asimismo, hay que potenciar la oferta de vivienda asequible en alquiler, algo que deberíamos haber hecho en los últimos años".