Los bajistas acorralan a uno de los sectores perdedores de la pospandemia

Los precios de las acciones de algunos de los mayores arrendadores de oficinas han caído a mínimos históricos, lo que refleja una lenta tasa de retorno a las oficinas y un aumento en el número de inversores que apuestan a que estas acciones seguirán cayendo.

Las acciones de SL Green cerraron el viernes a 22,54 dólares. Apenas supera el precio de la oferta pública inicial de la empresa de oficinas neoyorquina de 1997 y es una fracción de su máximo posterior a la crisis financiera mundial de más de 140 dólares en 2015. Vornado Realty Trust, propietaria de edificios de oficinas en San Francisco, Chicago y Nueva York, cerró el viernes a 13,13 dólares por acción. El precio de las acciones de Vornado superó los 67 dólares en 2020.

Tanto las acciones de Vornado como las de SL Green han bajado más de un 30% en lo que va de año, mientras que el mercado bursátil en general está al alza. "Todos hemos visto cómo las acciones de oficinas han sido aplastadas y la gran preocupación que esto ha suscitado sobre la viabilidad futura de las oficinas", dijo el presidente ejecutivo de Vornado, Steven Roth, en la llamada de ganancias del primer trimestre de la compañía en abril.

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Aunque expresó su confianza en que más empleados estén volviendo a la oficina, la empresa también anunció que suspendía los dividendos durante el resto de 2023. La mayoría de los demás fondos de inversión inmobiliaria en oficinas también están sometidos a presión en ventas por el aumento de las vacantes y el descenso de los alquileres. El regreso de los empleados a las oficinas mostró signos de repunte a principios de año, pero se ha estancado en torno al 50% de los niveles de uso prepandémicos. La actividad de arrendamiento de los REIT de oficinas cayó un 20% de media en el primer trimestre en comparación con el año anterior, según la empresa de análisis inmobiliario Green Street.

Los altos tipos de interés también plantean un problema. Muchos propietarios de oficinas tienen miles de millones de dólares en hipotecas a interés variable y bajo que probablemente tendrán que refinanciar a tipos mucho más altos en los próximos años.

"Hasta que no veamos alguna solución a esos problemas [de balance], es difícil ser más positivo sobre el sector", dijo Ji Zhang, gestor de carteras inmobiliarias de Cohen & Steers, un gestor de activos que opera en el sector de los REIT.

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Cohen & Steers, que tiene 79.900 millones de dólares en activos globales bajo gestión, ha estado reduciendo su exposición a oficinas a cerca del 2% de sus participaciones en REIT estadounidenses, frente a un 8% en 2019.

Más inversores bursátiles están vendiendo acciones de oficinas en corto, que es una apuesta a que los precios de sus acciones caerán. A finales de abril, los REIT de oficinas eran el sector REIT más corto, con un interés corto promedio del 6,4% de las acciones en circulación, un aumento de 0,28 puntos porcentuales desde marzo, según S&P Global Market Intelligence.

SL Green registró el mayor aumento del interés en descubierto entre los REIT de oficinas en abril, con un incremento de 5,4 puntos porcentuales, hasta el 28,1% de las acciones en circulación de la empresa, según S&P. La preocupación por el valor de los edificios que respaldan esos préstamos ha aumentado este año con la quiebra del Silicon Valley Bank y el aumento de la morosidad y los impagos por parte de los propietarios de oficinas.

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El azote del sector de oficinas ha sido devastador desde el punto de vista financiero para los altos directivos, que a menudo reciben gran parte de su remuneración en acciones de la empresa. Pocos ejecutivos han perdido tanto como Marc Holliday, consejero delegado de SL Green. Declaró que poseía 1,26 millones de acciones de su empresa a finales de enero. Solo la caída de las acciones de SL Green desde entonces ha producido una pérdida en papel de más de 19 millones de dólares en la participación de Holliday.

Las perspectivas de crecimiento del sector de oficinas parecen tan limitadas que algunas empresas propietarias principalmente de edificios de oficinas han empezado a diversificar sus carteras adquiriendo o ampliando carteras de otros tipos de inmuebles comerciales.

Empire State Realty Trust, propietaria del Empire State Building y otras torres de oficinas, empezó a finales de 2021 a añadir por primera vez inmuebles multifamiliares a su cartera. Boston Properties, que posee más espacio de oficinas en EEUU que cualquier otra empresa que cotice en bolsa, tiene previsto desarrollar 2.000 unidades residenciales en toda la costa este.

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En los años anteriores a la pandemia, las acciones de oficinas empezaron a caer desde los máximos alcanzados tras la crisis financiera. Los inversores empezaron a resentirse del sector a medida que los inquilinos utilizaban los espacios de coworking para ser más eficientes. La tasa de crecimiento de la ocupación y los alquileres disminuyó y el coste de atraer a nuevos inquilinos aumentó.

La caída de las acciones de los REIT de oficinas se aceleró durante la pandemia, cuando decenas de millones de empleados pasaron a preferir trabajar desde casa al menos parte del tiempo, lo que sembró dudas sobre la solidez de la tasa de retorno a las oficinas.

Desde principios de 2020, las acciones de los REIT de oficinas han bajado un 48%, frente al aumento del 0,1% del índice FTSE Nareit Equity, un índice más amplio de inmuebles comerciales, según John Kim, analista inmobiliario de BMO Capital Markets. En el mismo periodo, el índice S&P 500 subió un 37%.

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No todas las noticias son malas. En abril, las nuevas búsquedas de espacio de oficinas por parte de las empresas en las principales ciudades fueron un 23% más altas que en diciembre, aunque dichas búsquedas siguieron siendo un 44% más bajas de lo que fueron en 2018 y 2019, según la firma de datos VTS.

La mayoría de los arrendadores que se centran en edificios de oficinas en el sur de EEUU, que se están beneficiando de la afluencia de población y empresas, registraron un mejor rendimiento en el primer trimestre que aquellos con altas concentraciones en ciudades como San Francisco y Nueva York.

Alexander Goldfarb, analista sénior de Piper Sandler, explicó que recientemente había mejorado la calificación de Douglas Emmett, un REIT con una alta concentración de edificios de oficinas centrados en pequeños inquilinos en la zona oeste de Los Ángeles. La empresa está siendo "excesivamente penalizada" por su asociación con otros problemas que afectan a los mercados de la costa oeste y a edificios más grandes, dijo.

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"Las personas que viven en Bel-Air, Brentwood y Beverly Hills no se están trasladando a Texas", declaró Goldfarb. Por otra parte, el sufrimiento de las acciones de Vornado se debe en parte a un enorme compromiso de capital para el nuevo desarrollo en el área alrededor de Penn Station en Manhattan. La tasa de disponibilidad de oficinas de la zona subió al 23,2% en el primer trimestre de 2023, desde el 19,9% un año antes, el mayor aumento en Midtown Manhattan, según CBRE Group.

Según Kim, de BMO Capital, el sentimiento del mercado es tan negativo hacia los REIT de oficinas que espera empezar a oír a taxistas que le digan que se han puesto cortos en el sector. "Todo el mundo sabe que las oficinas son el sector a corto plazo", afirmó. "Cuando el sentimiento es tan malo, puede que esté sobrevendido".

*Contenido con licencia de The Wall Street Journal.