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Cuidado con las inversiones para clientes VIP: en la iliquidez llevan la penitencia
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un arma de doble filo

Cuidado con las inversiones para clientes VIP: en la iliquidez llevan la penitencia

Las inversiones inmobiliarias y crediticias accesibles solo para determinados inversores han logrado buenos resultados, pero también tienen algunas limitaciones importantes

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Enhorabuena. Ha trabajado duro y ha ganado algo de dinero, y ahora tiene acceso a una nueva clase de inversiones que no está disponible para el público medio. Pero una vez que el personal de seguridad le deje pasar a la zona VIP, podría no volver a dejarle salir.

El jueves, los inversores del fondo no cotizado Blackstone Real Estate Income Trust, conocido como BREIT, de 69.000 millones de dólares, fueron informados de que sus solicitudes de retirada de efectivo habían quedado limitadas. Ello puso de manifiesto el arma de doble filo a la que se enfrentan muchos inversores relativamente acaudalados cuando tratan de diversificar sus carteras en un entorno complejo y de tipos de interés crecientes.

Los inversores de cualquier nivel de riqueza o ingresos que buscan generar ingresos por dividendos y diversificarse en activos crediticios e inmobiliarios pueden comprar empresas de desarrollo empresarial (BDC, por sus siglas en inglés) que cotizan en bolsa y fondos de inversión inmobiliaria (REIT, también por sus siglas en inglés). Quienes alcanzan determinados niveles de ingresos o riqueza pueden acceder también a un conjunto cada vez más amplio de versiones no cotizadas de esos vehículos, que a veces se presentan como una forma de que los inversores convencionales accedan a instrumentos más exóticos y alternativos. Los BDC y los REIT no cotizados han recaudado aproximadamente 135.000 millones de dólares desde 2017, según cifras recopiladas por el banco de inversión Robert A. Stanger & Co.

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Una distinción importante entre los dos es que las versiones no cotizadas ofrecen una especie de mecanismo de protección de uno mismo que podría parecer más adecuado para los inversores menos sofisticados: no se puede comprar o vender por capricho. Las acciones de los BDC y los REIT cotizados cambian de manos como las acciones normales y pueden comprarse en cualquier cuenta de corretaje. Las que no cotizan en bolsa se compran y reembolsan en momentos determinados, por ejemplo una vez al mes o al trimestre. Los precios se fijan en función de la valoración periódica de los activos y pasivos subyacentes, conocida como valor neto de los activos o NAV, y no en función del mercado. El resultado es que los vehículos que no cotizan en bolsa no pueden comerciar con los valores de sus activos netos subyacentes, como suelen hacer los públicos.

Algunos sostienen que el aislamiento de esta volatilidad de precios puede ser valioso. Sí, se pierde una señal del mercado sobre los cambios inminentes en el valor de un activo, como un préstamo corporativo o un centro comercial, o los costes de los pasivos. Pero los mercados también pueden reaccionar de forma exagerada a las noticias y anticipar problemas que nunca llegan a materializarse. El hecho de no disponer de precios o transacciones en tiempo real puede contribuir a fomentar la paciencia de los inversores. Y con una BDC o REIT que no cotiza en bolsa, no se corre el riesgo de vender con un descuento de mercado potencialmente temporal o de pagar una prima.

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Pero también hay costes. El derecho a comprar y vender libremente tiene valor para muchos inversores, especialmente para los que negocian con sus acciones de forma activa. Los inversores tampoco pueden aprovechar los movimientos del mercado comprando con descuento o vendiendo con prima. Además, a diferencia de lo que ocurre con las acciones públicas, los inversores entran y salen de los vehículos no cotizados. Por lo tanto, un gestor puede "cerrar el paso" a los inversores en determinadas condiciones. Un ejemplo: el BREIT solo prorrateó en torno al 43% de la solicitud de cada inversor en noviembre, ya que habían superado colectivamente el límite mensual y trimestral de recompras como porcentaje del valor neto de los activos.

Es cierto que la liquidez limitada parece ser algo bueno últimamente. El índice de REIT no cotizados en bolsa de Stanger tuvo una rentabilidad total anualizada de alrededor del 11% en los últimos cinco años hasta septiembre, en comparación con alrededor del 3% de la rentabilidad total bruta del índice MSCI US REIT. Estos rendimientos incluyen los dividendos y los cambios en el valor de los activos netos para los que no cotizan en bolsa, frente a los dividendos y los cambios en el precio de las acciones para los que sí cotizan. También reflejan las comisiones incluidas en los gastos de los vehículos, pero no otras comisiones que a veces cobran los distribuidores en algunos fondos no cotizados.

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Tal vez los buenos rendimientos de los REIT no cotizados puedan mantenerse en un momento económico tan complicado como el actual si los gestores eligen con tino activos resistentes. Por ejemplo, BREIT también anunció esta semana que había vendido su participación en dos hoteles de Las Vegas. BREIT ha vendido más de 5.000 millones de dólares en activos este año con una "prima significativa" respecto a sus valoraciones, según Blackstone.

No obstante, en general, los mercados también pueden ver venir los malos tiempos antes que los expertos. Si la reciente venta de REIT que cotizan en bolsa se justifica finalmente por los futuros descensos de los valores netos de los activos en todos los fondos, entonces algunos inversores que no cotizan en bolsa acabarán sintiendo al menos parte de lo que sienten los públicos.

¿Y si los mercados se equivocan? Esa podría ser otra de las ventajas de las inversiones disponibles para todos en el mercado público, ya que los inversores pueden aprovechar las gangas. Por ejemplo, el índice Dow Jones Equity All REIT tenía un descuento de aproximadamente el 10% respecto a las estimaciones del valor liquidativo de los analistas a mediados de la semana, según S&P Global Market Intelligence.

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Es probable que los interrogantes sobre la presión de los reembolsos no desaparezcan. Según Stanger, los reembolsos de los REIT no cotizados en bolsa representaron aproximadamente la mitad de las entradas en el tercer trimestre. Esa cifra fue de alrededor del 15% en los BDC no cotizados en el tercer trimestre, aunque fue casi nula a finales del año pasado. "En los próximos trimestres, los reembolsos podrían superar la captación de fondos", afirma Kevin Gannon, director ejecutivo de Stanger.

La vista desde los asientos baratos puede dar miedo, pero estar cerca de la salida es una ventaja si el partido empieza a ponerse feo.

*Contenido con licencia de The Wall Street Journal

Enhorabuena. Ha trabajado duro y ha ganado algo de dinero, y ahora tiene acceso a una nueva clase de inversiones que no está disponible para el público medio. Pero una vez que el personal de seguridad le deje pasar a la zona VIP, podría no volver a dejarle salir.

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