"Hemos comprado un suelo en Marbella para 80 viviendas, un desarrollo de más de 400 M"

Manuel Campos Guallar lleva toda su carrera profesional vinculado al sector financiero e inmobiliario. Hace diez años, su amistad con Abel Matutes Prats les llevó a fundar Mabel Capital, una compañía de inversión privada, a la que se sumaría posteriormente como socio Rafa Nadal, y a través de la que han desarrollado entre otros, viviendas de lujo, un floreciente negocio de restauración por todo el mundo bajo las marcas TATEL y TOTÓ o producciones de realities como 'Soy Georgina' o 'La marquesa' para grandes plataformas de streaming como Netflix.

Mabel Capital comenzó a sonar con fuerza en los medios de comunicación en 2017, con el lanzamiento de Villa de París, el gran proyecto de lujo frente al Tribunal Supremo en Madrid que consiguió romper la barrera de los 20.000 euros el metro cuadrado, impensable hasta entonces en el residencial de lujo de la capital.

Muchos les tacharon de locos, pero la venta de todas las viviendas, incluso por encima de esos precios, y a compradores como el propio Nadal o Marta Ortega, marcaron un antes y un después en el residencial de lujo de Madrid.

Manuel Campos Guallar siempre se ha mantenido en un segundo plano y alejado del foco mediático que han atraído nombres como los del propio Matutes o Nadal, pero también los de Cristiano Ronaldo, Pau Gasol, Rudy Fernández o Enrique Iglesias, quienes les han acompañado en algunos de sus negocios de hospitality.

Nunca, hasta ahora, ha concedido una entrevista. Desde su despacho, en la calle Villamejor, junto al Paseo de la Castellana, recibe a El Confidencial para hablar de los planes de futuro de Mabel Capital y su irrupción en Marbella, otro de los mercados de lujo por excelencia en España, donde acaban de cerrar la que es, no solo la mayor operación inmobiliaria de la compañía hasta la fecha, sino una de las grandes operaciones a nivel residencial firmada en lo que va de año en todo el sector. Un proyecto de viviendas ultraexclusivas que supondrá un desarrollo inmobiliario superior a los 400 millones de euros.

PREGUNTA. General Castaños fue la gran operación inmobiliaria de Mabel en el residencial de lujo en Madrid. Un proyecto que marcó un antes y un después en el residencial de lujo. ¿Están trabajando en algún proyecto que pueda superar el listón?

M.C. Mabel Villa de París fue una operación apasionante con un edificio histórico del que me enamoré al instante, nada más visitarlo. Teníamos muy claro que íbamos a poder desarrollar el mejor residencial de Madrid, y creo que lo conseguimos. Pusimos muchísima atención al detalle, muchas horas y mucho cariño. No tenemos aspiraciones de ser los más grandes en nada. Disfrutamos más haciendo pocos proyectos, bien hechos y manteniendo nuestro perfil bajo. Somos muy selectivos en aquello que hacemos, en primer lugar, la ubicación tiene que ser prime o por lo menos que tengamos el convencimiento que será prime tras nuestro proyecto; después planteamos siempre una arquitectura atemporal, que perdure en el tiempo y envejezca bien; otro elemento es el valor añadido, tenemos que ser capaces de dar un valor añadido a los proyectos que nos diferencie de la competencia; y por último, los elementos materiales y calidades tienen que ser de primer nivel, un lujo no extravagante, sino de calidad que se integre en armonía.

Ahora hemos comprado un suelo en Marbella, en plena milla de oro, para desarrollar un proyecto residencial único, de unas 80 viviendas, y un desarrollo económico superior a 400 millones de euros que será diferenciador y continuará posicionando a Marbella como el mejor lugar para vivir. Vamos a mantener la esencia de lo que es Marbella, respetando todo aquello que ha hecho a su ciudad tan especial y vamos a enfocar este desarrollo a un público internacional variado. En Madrid también estamos analizando un nuevo edificio para adquirir.

P. ¿Qué detalles nos puede contar de este proyecto en Madrid?​

M.C. Es una continuación de lo realizado en Mabel Villa de París, otro edificio residencial también del Sigo XIX, en el barrio de Justicia, y que por ubicación y características pensamos que puede resultar en un proyecto muy exclusivo y diferenciador.

"En Madrid estamos analizando adquirir otro edificio residencial en el barrio de Justicia"

P. ¿Por qué Marbella y por qué ahora?

M.C. Es una ciudad por la que apostamos muchísimo, por la gestión que está teniendo, tiene mucha estabilidad política y tienen muy claro hacia dónde quieren posicionar la ciudad. Además, es un destino con crecimiento sostenido durante todo el año, no solo durante temporada de verano. Tiene muy buenos colegios, muy buenas conexiones, infraestructuras... Lo han hecho muy bien. De hecho, Forbes ha publicado un estudio de los mejores 20 destinos europeos y Marbella ha sido elegida, por primera vez, el mejor destino europeo para visitar en 2024, por delante de Mónaco. Y no solo eso, sino que Málaga es la primera ciudad en todo el mundo elegida por los expatriados para vivir. Málaga era una ciudad muy pobre que venía de la industrialización, y Marbella venía de una época de escándalos políticos y ambas han revertido la situación y lo han hecho muy bien.

En Marbella ha cambiado la población, se ha duplicado su censo, tiene público viviendo allí todo el año, y no mayores retirados, sino gente joven, activa, que instala allí sus negocios. Nosotros hemos visto todo esto y consideramos que es un mercado que tiene un crecimiento muy grande por delante. Un crecimiento, por otro lado, muy diversificado, que no depende de la economía española, sino de una economía internacional grande, que va más allá de la zona euro, como podía ser hace unos años. Para que os hagáis una idea, ahora, en el mercado de vivienda de lujo en Marbella, el primer actor es Reino Unido, con un 13% o 14% de las ventas. Le sigue Noruega con un 7%; el tercero es Suecia, con un 6%... Imaginad lo atomizado que está el mercado, que los tres primeros países suman solo un 25%. Tienes más países de la zona euro como Bélgica o Francia comprando en Marbella y muchos países de Oriente Medio invirtiendo mucho en Marbella como saudíes, qataríes, emiratíes... Todos estos países ahora tienen vuelo directo con Málaga.

P. ¿Ha favorecido en esa atomización la desaparición del cliente ruso?

M.C. Sí, pero al final, que se vaya el ruso no significa que todos los demás se repartan, sino que están creciendo todos los demás. Y estos son datos del año pasado, pero que no te sorprenda si el año que viene decimos ah, mira, ahora el número tres son emiratíes. Estados Unidos, por ejemplo, también está creciendo mucho. Por eso, lo que nos gusta es que no dependes de una economía, como pasaba antes con el Reino Unido o con Rusia, que entró muy fuerte. Ahora, Reino Unido es un 13%, mientras que el ruso ha desaparecido.

P. El inmobiliario fue el origen de Mabel Capital, luego vinieron los restaurantes, la productora...

M.C. Efectivamente, yo ya venía de desarrollar inmobiliario residencial de lujo, conocí a Abel y creamos Mabel Capital. El inmobiliario ha sido el origen y es actualmente la división más fuerte de la compañía y donde tengo experiencia desde hace muchos años. La división de hospitality es la que más protagonismo acapara porque ofrecemos experiencias de restauración únicas y contamos además con grandes embajadores del mundo del deporte como socios.

P. ¿Cuáles son los planes para hospitality?

M.C. Consolidar la gestión, consolidar las marcas del grupo, y crecer geográficamente con las actuales o con enseñas nuevas en España. El objetivo es llevar la marca España, a través de la gastronomía, más allá de nuestras fronteras. Para desarrollar esto es fundamental contar con socios operadores de primer nivel fuera de nuestras fronteras, que se alineen con nuestro equipo de gestión, para en conjunto dar la mejor experiencia, con la esencia de nuestras marcas, y las particularidades de cada mercado local. En España celebramos la vida con gastronomía, algo que nos hace únicos en el mundo. En España el nivel en el mundo de la hostelería y la restauración es extraordinario, es un motivo de orgullo y alegría ver lo bien que lo hacen grupos como El Paraguas o Dani García cada vez que salen fuera llevando nuestra cultura. España empieza a tener fuera el reconocimiento que se merece en este campo.

"Estamos en fase de cierre de otro restaurante para el grupo en plena milla de oro en Marbella"

P. En España Mabel Capital tiene restaurantes en Ibiza, Valencia y Madrid. ¿Hay espacio para dos TATEL en Madrid?

M.C. A nosotros nos gustaría mantener un solo TATEL en Madrid, o un solo TOTÓ. Preferimos desarrollar solo un restaurante por marca en cada ciudad, y poder crecer fuera después con esas marcas o desarrollar conceptos nuevos en esas ciudades en las que ya estamos presentes.

P. Recientemente se conocía la apertura de un nuevo restaurante en el barrio de Justicia con Iñigo Onieva e Iván Espinosa de los Monteros.

M.C. Sí, esto es Casa Salesas, que lo ha diseñado Lázaro Rosa Violán. Abrimos la próxima semana, en la calle Fernando VI en Madrid. Un restaurante que pretende ser una casa de comidas de barrio, donde además colaboramos con los comercios vecinos. Es un restaurante donde podrás ir a desayunar por las mañanas; comer a mediodía, con múltiples opciones saludables o con las recetas tradicionales de toda la vida; o ese lugar para tomar un café por las tardes. Por las noches va a ser un lugar de encuentro para socializar con los amigos, con cenas o copas y la mejor música. Creo que la gente va a disfrutar mucho. Iñigo, además de socio, es el director del proyecto y ha hecho un gran trabajo cuidando de cada detalle, para que todo el mundo disfrute de una gran experiencia. Lo ha hecho muy bien, él y todo el equipo de hospitality que le acompaña y que llevan meses trabajando para que en una semana, cuando abra, todo el mundo pueda disfrutar de esta casa de comidas del barrio de
Justicia.

P. Con lo bien que va Marbella, ¿tienen prevista alguna apertura dentro del área de restauración?

M.C. Pues sí. La verdad que están haciendo un gran trabajo en Marbella, desde hace varios años ya. La ciudad ha crecido, se ha rejuvenecido, y tienen un gran liderazgo con una alcaldesa que es una gran trabajadora y embajadora de su ciudad. Ha conseguido que se hable de Marbella en todo el mundo y está atrayendo inversión constantemente. Los trabajadores del consistorio dan consistencia a esa visión, es un ayuntamiento ágil y eficiente. Nosotros, por nuestra parte, estamos en fase de cierre de un nuevo restaurante para el grupo en plena milla de oro. Es algo que llevábamos tiempo buscando, pendientes de encontrar el lugar ideal hasta que se ha producido.

"Iñigo Onieva, además de socio en Casa Salesas, es el director del proyecto"

P. ¿Con qué marca?

M.C. Va a ser un TATEL Marbella, y contará también con piscina para que sea un pool club de día, y por supuesto restaurante de noche con las amenizaciones musicales como siempre en TATEL.

P. ¿Y fuera de España?

M.C. En Abu Dabi abrimos TOTÓ hace algo más de un mes y está teniendo mucho éxito. El diseño es increíble, es muy elegante y acogedor, lo ha diseñado Grace Design y han hecho un trabajo espectacular. El servicio y la cocina son también excelentes, y se come al mismo nivel que en Italia. Hemos acertado con las teclas de inicio, que no siempre es el caso y nunca es fácil, así que estamos muy contentos la verdad. En un par de meses abriremos también TATEL Dubai y TOTO Dubai en pleno centro de la ciudad. Es un gran reto, pues Dubai se ha convertido en una de las grandes capitales de la gastronomía.

P. ¿Por qué han estado tanto tiempo sin hacer residencial de lujo en Madrid?

M.C. En Madrid tenía muchas ganas de comprar algo y de comprar algo razonable. Llevamos mucho tiempo sin comprar porque no encontramos nada a precios razonables. El problema que nos estamos encontrando en Madrid, y es lo que a me da miedo, es que se venden los edificios a unos precios muy elevados, edificios que un fondo o un propietario extranjero que no conoce tan bien el mercado compra y, luego, a la hora de desarrollarlos, se encuentra con que tiene unos costes muy elevados y que el plan de negocio lo han hecho para vender todo a 20.000 euros, desde la planta baja hasta la última, no les salen los números y, entonces, te ofrecen el edificio con la reforma hecha. Nos ha pasado con varios edificios, nos los han ofrecido con la reforma hecha porque no sabían como sacarlo adelante, porque lo compraron caro, le metieron toda la reforma y se han dado cuenta de que les ha salido carísimo y ahora no pueden venderlo.

"En Madrid llevamos tiempo sin comprar porque no encontramos nada a precios razonables"

Cuando yo compro, como cualquiera que invierte su dinero, no compras por deporte, lo haces porque llevas un tiempo ahorrando para invertir en algo que crees que es una buena compra para ti y que además va a tener un recorrido. ¿Qué pasa? Hay muchos fondos que tienen dinero, capacidad para invertir y una fecha y un horizonte temporal determinado para invertir y, a veces, con una serie de presiones que nosotros no tenemos. Luego está el otro perfil, el del inversor extranjero, no el que ya llevaba años en España, sino el que llega ahora a Madrid y dice: en mi país esto vale 20.000 y 25.000 euros el metro cuadrado. Y empiezan a comprar edificios a precios muy elevados con los que los demás no podemos competir, porque tenemos un criterio de prudencia, de llevar años aquí toda la vida. Y creo que hablo con conocimiento de causa, porque nadie vende tan arriba como nosotros en residencial de lujo. Pero hay que ser prudente, hay que hacer un análisis, calcular los costes directos e indirectos, todo eso te va sumando a tus números. Y si te fijas, quienes están ahora en el residencial son esos dos perfiles y todos los que compran muy caro corren el riesgo de vender barato y no ganar dinero.

P. Son muchos los proyectos de lujo que han salido y van a salir al mercado, pero, ¿qué es lujo? No todo vale.

M.C. Lujo es casi todo lo que se está haciendo en Madrid ahora. Para mí, el concepto lujo son tres cosas. Lo primero es el concepto de seguridad, que la persona que vive ahí viva tranquila. Lo segundo es que tenga unos servicios que den al propietario todas las comodidades que busca, desde un parking a seguridad 24 horas, conserjería, spa, gimnasio... Y lo tercero, las calidades de la vivienda y del edificio. Y añádele un cuarto factor, que sería no masificado. Y si se trata de un proyecto con un número elevado de unidades, que el propietario tenga un alto nivel de privacidad. A partir de ahí cuando ves promociones en Madrid dices: vale, ésta es lujo y esta otra no.

P. ¿El número de metros cuadrados también define el lujo?

M.C. No. Yo creo que alguien puede tener un piso de 100 o 150 metros de lujo y otro lo tendrá de 500 porque tendrá más necesidades. Si os acordáis, históricamente, en Madrid un piso de 200 metros eran cuatro dormitorios más uno y ahora en 200 metros te hacen dos dormitorios más uno. Es decir, el lujo ahora es el espacio, estancias más grandes.

P. ¿Qué opina del boom de proyectos de branded residences?

M.C. Lo veo muy acertado. Nosotros tenemos nuestro propio Brand en la marca MABEL, y confiamos en esta estrategia de posicionar e identificar tu marca. En Madrid hay proyectos branded muy buenos, como el de Four Seasons o Mandarin. Al final estos branded te aportan una imagen de marca muy definida, unos servicios adicionales que el comprador valora muy positivamente y un servicio en el día a día que tiene muchos clientes que lo demandan. Es bueno para Madrid ver esta evolución.

P. Podría decirse que General Castaños marcó un antes y un después en el residencial de lujo. Parecía una locura vender a 20.000 euros el metro cuadrado y, sin embargo, se vendió. ¿Cómo se gestó esta operación?

M.C.M.C. Fuimos los últimos en verlo y lo cerramos los primeros. Nos llegó a través de la compañía de un buen amigo, Iván Espinosa de los Monteros, que nos contactó desde su empresa para que analizásemos un proyecto que tenían entre manos. Nos reunimos con él y con sus arquitectos, y nos enseñaron las posibilidades arquitectónicas para hacer un gran proyecto. A partir de ahí, realizamos el estudio económico y tuvimos claro lo que podía llegar a ser. No sabes la cantidad de gente que nos dijo que estábamos locos cuando dijimos que íbamos a vender a 20.000 euros el metro cuadrado, cuando en Madrid lo más caro que se había vendido era entre 12.000 y 15.000 euros.

"No sabes la cantidad de gente que nos dijo que estábamos locos cuando dijimos que íbamos a vender a 20.000 euros el metro cuadrado"

Nosotros no es que dijéramos a 16.000, sino a 20.000, porque Villa de París reunía todo aquello que te comentaba antes sobre qué es el lujo para nosotros. Analizamos el proyecto en detalle con ellos y les pedí una reunión con la propiedad. Inmediatamente, cuando visité el edificio con los propietarios, un viernes por la tarde, nos dimos la mano y lo cerramos así, sobre la marcha, con un apretón de manos en esa visita. Ese fin de semana la propiedad tuvo dos ofertas más altas en precio que no aceptaron, respetaron su palabra y nos lo vendieron a nosotros. Son gestos que uno no olvida, creo que sabían que el proyecto en nuestras manos iba a mantener la esencia de este edificio con historia.

P. Y vendísteis a 20.000 euros.

M.C. Sí, sí… y por encima. Pero sí, me acuerdo lo que nos decía todo el mundo entonces, que estábamos locos, pero sinceramente Abel y yo teníamos la convicción de que íbamos a hacer algo único y diferenciador. No pretendíamos ser los más caros, sino ofrecer las mejores viviendas, que ese es el objetivo siempre.

P. En aquel momento eráis los únicos que vendíais a 20.000.

M.C. Así es, fuimos pioneros en ese segmento de precio.

P. Aunque el mercado está caro, ¿han surgido oportunidades interesantes en Madrid?

M.C. El mercado está muy caro. Es difícil encontrar algo que encaje con nuestros criterios de inversión, pero como comentaba antes, pues sí, hemos encontrado un edificio en Justicia que cumple los requisitos que buscamos y estamos en fase de due diligence del mismo. Confiamos en que resulte todo favorable y podamos desarrollar otro gran proyecto residencial en Madrid.

"En los edificios muy buenos de Madrid, el precio de venta sería una horquilla entre 7.000 y 10.000 euros el metro cuadrado"

P. Comprar ahora a 20.000 euros el metro cuadrado supondría vender a...

M.C. A 30.000 euros el metro cuadrado. Si tú compras algo en 20.000 y te gastas 4.000 euros en la reforma, te vas a 24.000. Y si dices, bueno, me gustaría ganar un 20%, ya te vas a 29.000 euros el metro cuadrado, precios de locura. Yo creo que la gente solo escucha que se ha vendido algo a 20.000, pero no sabe que lleva un trabajo detrás. ¿Para mí qué es lo razonable? En los edificios muy buenos de Madrid, el precio de venta sería una horquilla entre 7.000 y 10.000 euros el metro cuadrado, porque, además, a 20.000, no vendes todo. No es el mismo precio la vivienda situada en un primero que el de un ático. Y esto, hablando de edificios muy buenos que te permitan meter todos los servicios que comentaba antes.

P. ¿Madrid se ha pasado de frenada?

M.C. No y es lo bueno, que hay margen. Los que se han pasado de frenada son los que están intentando vender ahora para no dejar margen a nadie en el camino. Porque dices, si quieres vender a ese precio, haz tú la reforma, corre tú el riesgo y vende luego los pisos. Pero no, no creo que Madrid se haya pasado de frenada. Es verdad que estamos muy cerca de los precios de París, pero es que Madrid, objetivamente, es mucho mejor ciudad ahora que París para vivir, es más segura, es una ciudad con mejor clima, igual de cosmopolita que París, con la misma belleza arquitectónica. No hay ninguna razón para que París sea más cara que Madrid. Madrid está a los niveles de París, pero con razón.

"Los que se han pasado de frenada son los que están intentando vender ahora para no dejar margen a nadie en el camino"

Además, nuestra oferta residencial en el corazón de Madrid es la que es, es limitada y la demanda es muy alta. Por eso te digo que no creo que nos hayamos pasado de frenada. Y ojo, que esto va en mi contra en el sentido de que me voy a encontrar con edificios que se seguirán intentando vender muy caros. En cualquier caso, creo que Madrid es una ciudad muy buena para invertir. Si te encuentras un buen piso a buen precio, es buen momento para comprarlo porque los precios van a seguir creciendo. Lo que es un problema es un edificio por el que piden una repercusión tan elevada que tú, entre los costes que quieras meter, no puedes repercutirle al comprador, porque efectivamente éste tiene un límite.

P. Eso chirría. París tiene cuatro veces más sedes corporativas que Madrid, más turistas que Madrid....

M.C. Madrid tiene un aeropuerto igual de bien conectado que París, que además lo tiene repartido en dos. Y no hablemos de calidad de vida, del clima... Madrid es una ciudad que, a día de hoy, te ofrece prácticamente todo lo que te ofrece París. Tiene museos, los mismos restaurantes, los mismos hoteles de lujo. Es una ciudad limpia, bonita para pasear... Cada vez que algún amigo que nunca ha estado en España llega a Madrid me dice: me acabo de enamorar de la ciudad. Cuando juntas todo, cuando lo analizas objetivamente, no veo diferencias entre París o Madrid. Otra cosa es que digas me gusta más París porque me gusta el barrio del Trocadero, la Torre Eiffel, los Campos Elíseos... Pero bueno, a mí me gusta pasear por El Retiro, Almagro o Justicia.

P. ¿Ibiza os interesa a nivel inmobiliario?

M.C. Nos interesan mucho Ibiza y Mallorca. Otra cosa es que es difícil. Son dos mercados muy buenos, pero ya sabéis que son dos sitios difíciles de encontrar producto bueno. Para mí, el sitio favorito en España ahora es Marbella, por todo lo que os he contado antes. Marbella y Madrid son dos ciudades para invertir, van a crecer las dos muy muy bien y en las dos tienes, que es lo interesante, una demanda internacional sostenida. Y digo sostenida en el sentido de que crece con razón.

P. Con 400 millones de inversión de desarrollo a medio plazo, ¿qué más capacidad inversora os queda?

M.C. No es que nos quede, sino que primero a ver si hay activos, ya sean suelos o edificios, que cumplan lo que buscamos, y ya una vez los analicemos estudiaremos las opciones, solos o con compañeros de viaje.

P. ¿Funcionáis con un pool de inversores?

M.C. No, funcionamos como compañía privada, con la mayoría del capital en los proyectos. En algunos nos acompañan amigos que nos piden poder entrar de forma minoritaria.

P. Pero, ¿hay un núcleo duro de potenciales inversores?

M.C. No, no hemos desarrollado esas fórmulas por el momento.

P. ¿Quiénes forman el equipo de Mabel Capital?

M.C. Tenemos dos personas en la dirección de los proyectos inmobiliarios, Philip Sauer y Alberto Espínola, que vienen de haber desarrollado en la Costa del Sol el Hotel Kempinski u otros varios proyectos residenciales en España, Suiza o Estados Unidos, y con ellos cuentan con un gran equipo financiero, técnico, arquitectos, etc... En Hospitality tenemos un gran equipo también, que está liderado por Rafael Tapia, y que está acompañado por varios roles ejecutivos de personas que provenían de grandes grupos como Mandarin Oriental o restaurantes como Zalacaín. Yo por mi parte soy el presidente de la compañía y sigo haciendo lo mismo que hace diez años. En Hospitality, mi trabajo, como Presidente del Consejo de Administración, es dirigir la estrategia de la compañía y mantener la coherencia y valores de nuestras marcas en sus diferentes localizaciones para que la calidad se mantenga siempre y, a partir de ahí, consolidar lo que tienes e ir expandiendo.

"Funcionamos como compañía privada, con la mayoría del capital en los proyectos"

En real estate mi rol es generar negocio para el grupo, analizar las oportunidades inmobiliarias, valorar que cumplan nuestros parámetros, esto es, zonas prime, comprar por debajo del valor de mercado y generar un alto valor añadido a los proyectos. Si metes todo es una ecuación, normalmente, serás más rentable y tendrás menos riesgo, en el sentido de que has comprado un poco mejor, no has asumido tanto riesgo en la compra y además le estás dando a tu producto residencial un valor añadido diferencial… esto además nos da un plus de rentabilidad para nuestro capital.

P. No tiene que ser sencillo...

M.C. No lo es, no. Por eso hacemos muy pocas operaciones. Podemos hacer dos operaciones en un año o no hacer ninguna en varios años. Todo depende de la oportunidad. No tenemos un fondo detrás que nos obligue a invertir, ni tenemos ni somos una promotora con la obligación de estar.