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De excursión con los alquimistas del ladrillo: así invierten y venden en menos de 24 horas
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De excursión con los alquimistas del ladrillo: así invierten y venden en menos de 24 horas

Una furgoneta negra con chófer nos espera en la puerta Manoteras 25, edificio que alberga las oficinas de Chapnik and Giesen, dedicada a comprar, reformar y vender viviendas

Foto: Proyecto en la calle Caídos de la División Azul 1. (Chapnik & Giesen)
Proyecto en la calle Caídos de la División Azul 1. (Chapnik & Giesen)
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Cuatro de la tarde. Una furgoneta negra con chófer nos espera —a varios potenciales inversores y a mí— en la puerta Manoteras 25, edificio que alberga las oficinas de Chapnik and Giesen, una compañía dedicada a comprar 'chatarra inmobiliaria' y crear un producto con un gran valor añadido.

Hace tres años realizaron su primera inversión con apenas 37.500 euros. En 2022 esperan alcanzar los 100 millones y en 2025, las previsiones apuntan, nada menos, que hasta 1.000 millones. Una auténtica locura.

Más del 83% de las ventas de las viviendas que reforman se cierran en el primer día de visitas

Aunque más locura es, si cabe, que más del 83% de las ventas de las viviendas que reforman se cierran en el primer día de visitas. En las primeras 24 horas. Y que, además, se cierren con rentabilidades por operación de doble dígito. En 2021, por ejemplo, la compañía obtuvo una rentabilidad sobre la media ponderada de los fondos propios del 31%.

Nos acompaña en el trayecto Chany Chapnik, socio fundador de la compañía junto a Gabriel Giesen. De Manoteras, el chófer se dirige hacia nuestra primera parada: Mota del Cuervo 6, apenas a unos metros del metro de Canillas, en el distrito de Hortaleza. Durante el trayecto, Chany nos explica el origen de la compañía y en qué se basa su modelo de negocio —"puramente financiero de puertas para adentro"—, que a diferencia de tantos otros que se dedican a comprar, reformar y vender, es mucho más rentable.

"Somos muy buenos manejando tiempos. Compramos chatarra inmobiliaria, la reformamos en apenas unos meses —la media está en cuatro meses—, y vendemos muy rápido. Y todo esto lo hacemos sin apalancamiento. Sin deuda, ni costes fijos", explica justo antes de bajarnos de la furgoneta y entrar en el primer piso de nuestra visita. Atravesamos la puerta y nos encontramos con una vivienda de 70 metros cuadrados vendida el primer día de visita por 385.000 euros y una rentabilidad anual estimada del 29%. Nos recibe una suave música de jazz de fondo y un agradable aroma que encontraremos en nuestras cuatro próximas visitas.

Rentabilidades anuales de doble dígito

"Si no fuera verano, os encontraríais también con la chimenea encendida. Todos estos son los detalles con los que se encuentran todos nuestros potenciales compradores al atravesar la puerta. También se encuentran con la mejor vivienda del barrio", explica Chany Chapnik.

"Porque ese es nuestro objetivo. Que quien entre por la puerta diga 'wow' y piense que si hubiera tenido que hacer él la reforma le habría costado más y le habría salido peor. Y eso es, precisamente, lo que permite que vendamos tan rápido. El cliente no va a encontrar una casa mejor en la zona".

placeholder Proyecto en Mota del Cuervo 6. (Chapnik & Giesen)
Proyecto en Mota del Cuervo 6. (Chapnik & Giesen)

Toda la información del proyecto aparece detallada en la web de Chapnik & Giesen que cuenta, asimismo, con una portal específico para inversores donde consultar el estado de los proyectos en marcha y los futuros desarrollos. En este caso concreto, se detalla una inversión total de 335.695,70 euros, cero financiación bancaria —la tónica de todos los proyectos—, una aportación de 65.627 euros de la propia compañía y un plazo de ejecución de 4 meses.

Esta vivienda, como tantos otros proyectos, fue vendida el primer día de visita y, tal y como aparece en su web, este proyecto arroja una rentabilidad real anual del 29%. Es decir, por 10.000 euros invertidos, "si hubieses reinvertido en proyectos como este durante un año, hubieses ganado 2.900 euros", dicen en su web.

Foto: Gimnasio del proyecto.

"Aunque los márgenes por operación son muy similares a las del mercado, nuestro valor añadido es que rotamos mucho el capital al año. Nuestra gran ventaja respecto a otras formas de inversión es que somos muy líquidos, ya que a los tres o cinco meses recuperas el principal invertido más lo que llevas ganado y puedes volver a reinvertir", nos explica Chany Chapnik mientras montamos en la furgoneta y ponemos rumbo hacia nuestro segundo destino: calle Sánchez Preciado 14, en el barrio de Berruguete. Una vivienda, como nos avanza Chany, "de estrato 1,5 frente al estrato 1 que acabamos de ver".

Inversiones entre 200.000 y 2 M de euros

En la actualidad, Chapnik & Giesen tiene 37 proyectos en marcha, proyectos que abarcan una amplia horquilla entre 200.000 y dos millones de euros. De ahí que hayan decidido dividir las propiedades que compra en tres grandes estratos —con niveles intermedios— en función de la ubicación y características del inmueble, siendo 1 el estrato más bajo y tres, de momento, el más elevado, ya que la compañía está a punto de cerrar la compra de un chalé con el que irrumpirá de lleno en el mercado de gran lujo.

"Tenemos cuatro tipologías de productos, pero siempre buscamos que lo que hagamos sea lo mejor de su categoría, lo mejor del barrio".

Lo comprobamos de nuevo al cruzar la puerta donde nos reciben, una vez más, el mismo aroma que en nuestra primera visita y una suave música de fondo. En esta ocasión, el proyecto consiste en la reforma integral de un piso de aproximadamente 160 metros, ubicado en la primera planta de un edificio situado en el barrio de Valdezarza, en el distrito de Tetuán. Un proyecto en el que se ha invertido algo más de medio millón de euros, con una aportación de Chapnik & Giesen de casi 100.000 euros y un plazo de ejecución de seis meses. Vendido también en la primera visita, la rentabilidad real anual se sitúa en el 30%.

"Cada operación tiene que ser rentable. No entramos en proyectos con TIR inferiores al 40%"

"Cada operación que estudiamos tiene que ser rentable en sí misma y nunca entramos en proyectos con TIR estimadas inferiores al 40%. No obstante, en algunos casos hemos obtenido rentabilidades inferiores a las estimadas. Sorprendentemente, el proyecto que pensamos que sería el mejor de nuestra historia, terminó siendo el peor, con un 18,96% de TIR, ya que la venta se retrasó varios meses por un problema en la inscripción de una herencia. Pero, en cambio, hemos alcanzado tasas internas de retorno por encima del 70%", destaca Chany quien, al igual que su socio, participa en todos los proyectos. "Tengo todo mi patrimonio invertido. Prácticamente no tengo dinero en mi cuenta corriente".

De camino a nuestro tercer destino, el cofundador de esta compañía asegura que, por el momento, nunca se han visto obligados a tener que rebajar el precio para vender rápido.

"En muchas ocasiones, de hecho, las ventas se han cerrado por encima del precio inicialmente previsto. Nuestros márgenes históricos por operación han sido desde el 6,9% en el peor de los casos, hasta el 25% en el mejor. Pero nuestra ventaja competitiva no está en el margen, sino en la alta rotación. Rotamos entre 3 y 4 veces por año el dinero. Esta es la razón por la que en el año 2021 el coinversor que menos ha ganado con nosotros ha obtenido un 20,1% de rentabilidad y el que más, un 36,7%. Al final, si obtienes un margen por operación del 10% y rotas el dinero 3 veces por año, es fácil entender que obtengas una rentabilidad anual del 30%. Esto es lo que hacemos nosotros".

"Hemos conseguido rotar el dinero de forma tal que la rentabilidad al final del año es alta"

"Por esto siempre digo que tenemos un negocio ordinario, que hacemos extraordinariamente bien. Porque tenemos márgenes "muy de mercado", pero por habernos centrado tanto en la optimización de los procesos y tiempos, hemos conseguido rotar el dinero de forma tal que la rentabilidad al final del año es excepcionalmente alta. Y desde mi punto de vista, el binomio rentabilidad/riesgo, no tiene competencia".

Bajamos de la furgoneta en la calle Caídos de la División Azul 1, en el barrio de Castilla, distrito de Chamartín. Vamos a ver una vivienda estrato 2,5. Un proyecto que consiste en la segregación y reforma integral de un piso de aproximadamente 335 metros cuadrados que se divide en 2 viviendas. La inversión asciende a casi 1,2 millones de euros y, de nuevo, cero financiación bancaria. En este caso, Chapnik & Giesen han aportado 239.000 euros y el plazo de ejecución ha sido cuatro meses con una rentabilidad real anual del 51% y una ganancia estimada de algo más de 5.000 euros por cada 10.000 invertidos.

placeholder Proyecto en la calle Caídos de la División Azul 1. (Chapnik & Giesen)
Proyecto en la calle Caídos de la División Azul 1. (Chapnik & Giesen)

En este proyecto, además, ha materializado el acuerdo firmado con Google para llevar su tecnología a sus proyectos. "Gracias al apoyo de Google, cuando el cliente reciba las llaves y entre en casa por primera vez podrá hacerlo con su canción favorita sonando de fondo en todos los rincones de la casa. Podrá hacer su primera compra utilizando solo la voz. Climatizar su vivienda, antes incluso de llegar gracias a Google Nest Hub", destaca Chapnik, al tiempo que destaca cómo "toda la casa estará totalmente conectada y controlada por voz o a través de las cámaras, las pantallas y el timbre de Google Nest diseñados para funcionar juntos". Y la tecnología Google estará a partir de ahora en todos sus proyectos".

37 proyectos en marcha y 200 inversores

La máquina de Chapnik & Giesen se encuentra a pleno rendimiento con 37 proyectos en marcha. Una cifra que no deja de crecer gracias al apoyo de sus accionistas y más de 200 inversores cuyo grado de satisfacción es tal que el porcentaje de reinversión es muy elevado. Es decir, quien invierte una vez, repite.

"Tenemos inversores que invierten simultáneamente en múltiples proyectos", destaca Chany, quien explica que la inversión mínima por inversor es de 20.000 euros por proyecto, si bien, "a quien invierte por primera vez estudiamos que entre con esos 20.000 euros en cuatro o cinco proyectos. Por otro lado, es el inversor quien puede decidir dónde invertir, en qué proyectos invertir, o puede delegar en nosotros para hacerlo. Por nuestra experiencia, hemos comprobado que quienes invierten de forma diversificada, es decir, de forma más o menos heterogénea en diferentes proyectos —hay quien elige uno concreto porque conoce la calle o vive cerca—, consiguen mayores rentabilidades".

"Si el proyecto genera un 50% de TIR, el primer 12% va destinado directamente para el inversor"

Respecto a la comisión de la compañía, el cofundador responde. "Nosotros cobramos unos honorarios a los inversores que siempre son 100% variables. Si la TIR del proyecto fuera del 12% o inferior, no se cobra absolutamente nada al inversor. A partir del 12% de TIR se cobra un 'success fee' que equivale a un 50% de lo que exceda a ese 12%. Es decir, si el proyecto genera un 50% de TIR, el primer 12% va destinado directamente para el inversor. Sobre el 28% restante nosotros cobramos un 50%, es decir, cobraríamos un 14% y el inversor se llevaría su 12% inicial más el 14% adicional —un 26% en total—".

La gran ventaja competitiva de la compañía, además de la liquidez, son los plazos. Comprar, reformar y vender en el menor tiempo posible. Lo que consiguen gracias a haber conseguido poner en marcha un modelo de negocio eficiente y escalable. "Somos promotores, constructores, pero también fabricamos nuestros propios muebles y cocinas y también nuestras ventanas, lo que nos permite optimizar plazos. En nuestra fábrica de madera, por ejemplo, podemos fabricar todos los muebles de una vivienda y la cocina de un piso en un solo día".

Foto: Banderas europeas. (Reuters)

Tampoco cuentan con financiación bancaria. Lo que les permite moverse en rentabilidades mucho más atractivas. "Los bancos no están ofreciendo financiación al 2-2,5%, pero no necesitamos apalancarnos", reconoce Chany Chapnik mientras nos bajamos en nuestro último destino, Ardemans 58, uno de los últimos proyectos de la compañía.

Un antiguo local de 700 metros cuadrados utilizado en el pasado como templo budista y transformado en cinco apartamentos de lujo y 4000 metros cuadrados de zonas comunes —que incluyen un espacio de 'coworking' con ocho puestos de trabajo, una sala de cine con tres grandes sofás, un gimnasio de 100 metros cuadrados, una sala de billar, una sauna...— vendidos a un solo inversor durante la primera semana de comercialización.

Una vez repartidos los beneficios entre los inversores. Vuelta a empezar con un objetivo claro a corto plazo, llegar a los 100 millones de euros invertidos este año.

Cuatro de la tarde. Una furgoneta negra con chófer nos espera —a varios potenciales inversores y a mí— en la puerta Manoteras 25, edificio que alberga las oficinas de Chapnik and Giesen, una compañía dedicada a comprar 'chatarra inmobiliaria' y crear un producto con un gran valor añadido.

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