Comprar para rehabilitar o cómo aumentar el valor de una casa hasta en un 80%

El año pasado se vendieron en España 564.464 viviendas. El 87%, es decir, 507.044 unidades, fueron de segunda mano. La brecha de precios entre obra nueva y vivienda usada, la escasez de oferta de nueva construcción y el potencial de revalorización que pueden llegar a ofrecer algunas casas tras ser sometidas a una reforma, son factores que han impulsado a compradores finales, pero especialmente a inversores, a apostar por viviendas antiguas.

Según datos de Casaktua.com, el 10% de los españoles que busca actualmente una vivienda en propiedad lo hace para invertir en el sector inmobiliario con la intención de alquilarlo (33%), destinarlo a arrendamiento vacacional (14%) o reformar para vender posteriormente (12%). De hecho, los datos del Colegio de Registradores, muestran que de esas 500.000 viviendas de segunda mano compradas durante el año pasado, en más de un 50% se ha realizado algún tipo de obra de acondicionamientos; y en muchos de los casos rehabilitaciones integrales para convertir la vivienda en prácticamente una obra nueva.

TE PUEDE INTERESAR

¿Quieres saber si tu piso es caro o barato? La fórmula que te ayudará a averiguarlo

E. Sanz

Intervenciones que pueden aumentar hasta en un 80% el valor del inmueble, tal y como asegura Gonzalo Robles, CEO de Uxban y experto a través de esta firma inmobiliaria en el diseño y rehabilitación de viviendas de alto standing. Una revalorización que puede traducirse en una rentabilidad para el inversor entre el 15% y el 20%.

Sin embargo, no siempre la jugada de comprar, para reformar y vender o alquilar sale bien. ¿Cuáles son los puntos básicos a tener en cuenta para maximizar los beneficios de la compra y rehabilitación de una vivienda de segunda mano? Estos son algunos consejos que conviene tener en cuenta ya que una mala inversión y una mala reforma puede hacernos perder mucho dinero o, incluso, llevarnos a la ruina.

¿Obra nueva o vivienda antigua?

Ésta es la primera decisión que se debe tomar antes de comenzar la búsqueda de una vivienda ya sea por inversión o como vivienda habitual. “Los edificios de obra nueva son escasos si el deseo del comprador es vivir en las mejores ubicaciones del centro de la ciudad. Sin embargo, pueden contar con servicios difíciles de encontrar en edificios de segunda mano como garaje o zonas comunes además de evitar sorpresas en derramas a medio plazo”, apunta Robles quien añade, no obstante, que algunos de estos edificios antiguos, si están en buen estado de conservación, “otorgan a la vivienda un estilo y valor especial”.

Por otra parte, es muy importante acotar el presupuesto, puesto que la compra de una vivienda de obra nueva requiere un esfuerzo económico mayor que la adquisición de una de segunda mano. Según Casaktua.com, quienes compran como inversión disponen de unos ahorros de entre 100.000 y 150.000 euros.

¿Comprar para alquilar o comprar para vender?

Asimismo, antes de embarcarnos en la compra de una vivienda como inversión debemos tener claro si en el futuro la vamos a alquilar o la vamos a vender. Según explican desde Casktua.com, poner un piso en alquiler tiene el beneficio de disponer de unos ingresos mensuales fijos y de una vivienda en propiedad en progresiva revalorización. Si bien, no debemos olvidar que, como demostró el estallido de la anterior crisis, los precios de la vivienda sí pueden bajar.

Una mala inversión y una mala reforma de la vivienda puede hacernos perder mucho dinero o, incluso, llevarnos a la ruina

También está la opción del alquiler vacacional o turístico, cuyas ventajas se fundamentan en unos ingresos mayores al arrendamiento tradicional, en el cobro asegurado (el pago suele realizarse por adelantado) y en una mayor disponibilidad para disfrute propio.

No obstante, tal y como ha señalado en numerosas ocasiones Antonio Carroza, CEO de Alquiler Seguro, son muchos los que compraron con la intención de destinar la vivienda a alquiler turístico y se han visto obligados a destinarlo a alquiler tradicional porque no salen los números. No en vano, para que el alquiler turístico sea rentable, es necesario que esté alquilado un mínimo de días y es necesario que el propietario se encargue de la entrega y recogida de llaves, de la limpieza de la vivienda y un largo etcétera. Es importante que el inversor tenga esto en cuenta a la hora de hacer sus cálculos antes de comprar.

Por otro lado, si la idea es comprar para reformar y vender posteriormente, desde Casaktua.com señalan que el riesgo financiero es menor si se vende a mayor precio, y permite obtener de manera casi inmediata grandes beneficios. No obstante, respecto a esta opción es importante conocer la situación del mercado inmobiliario donde compramos y no adquirir en el pico de precios. De lo contrario, nuestra inversión puede peligrar si la coyuntura inmobiliaria y económica se tuerce.

Ubicación

Cuando la decisión de comprar se centra en una vivienda de segunda mano, lo más importante a tener en cuenta, en opinión de Gonzalo Robles, es su ubicación ya que ésta marcará más del 70% del valor de la inversión al igual que la planta del edificio donde se encuentre (siendo las plantas altas y los áticos las más cotizadas en detrimento de las plantas bajas o primeras).

“Cuando se realiza una inversión tan elevada, el objetivo es que, a lo largo del ciclo económico, el valor patrimonial de tu inmueble permanezca lo más elevado a lo largo del tiempo, que se preserve el capital inmovilizado y que en un mercado en crecimiento tu vivienda crezca por encima de la media del mercado”, afirma Robles.

La ubicación marcará más del 70% del valor de la inversión al igual que la planta del edificio donde se encuentre la vivienda

Desde Casaktua.com, por su parte, recomiendan optar por grandes ciudades y enclaves turísticos. "En el caso de que se compre con intención de vender, lo mejor es optar por ciudades como Madrid y Barcelona, donde el mercado es más dinámico -y también más caro-. Dado que la vivienda no está subiendo de forma homogénea, también conviene apostar por capitales como Santa Cruz de Tenerife, Palma de Mallorca, Valencia, Málaga, Alicante, Pamplona, Guipúzcoa o Murcia, zonas que más se están revalorizando".

Según los expertos de este portal, la ubicación también es importante en la inversión para alquilar. Madrid, Barcelona o San Sebastián son las urbes con los alquileres más elevados. "Los enclaves más turísticos, como la Costa del Sol, también resultan una opción a valorar en ambos tipos de inversión. La razón está en el crecimiento de la demanda de segunda vivienda en zonas de playa y la proliferación del alquiler en época de vacaciones", señalan desde Casaktua.com.

Estos expertos recomiendan, en definitiva, apostar por zonas consolidadas. "Lo ideal es buscar viviendas en barrios consolidados con precios asequibles, gran demanda de alquiler, buenas comunicaciones y servicios cercanos. En Madrid, por ejemplo, los barrios limítrofes a la M-30 están resultando una elección interesante. También es buena idea apostar por grandes centros de negocios o zonas universitarias, ya que siempre tendrán demanda. No obstante, la mejor alternativa es la zona centro, pero la inversión inicial será mucho más elevada".

Must to know (lo que debes saber del piso)

Antes de comprar una vivienda de segunda mano debemos realizar una completa 'due diligence' o investigación pormenorizada de la misma tal y como aconseja Gonzalo Robles, “contar con un técnico puede ser una buena inversión a la larga” ya que además de contar con la documentación tradicional a analizar (nota simple, catastro, recibo de IBI, etc) lo más crucial para rehabilitar es averiguar los expedientes relativos a las Inspecciones Técnicas de los Edificios que solicitan los Ayuntamientos en muchas ciudades españolas".

“Ahí puedes encontrar qué deficiencias tiene la vivienda a nivel estructural, estética y de instalaciones, qué medidas se han tomado y si los problemas están solventados” apunta Robles quien añade también la necesidad de que “ el propietario facilite las últimas actas de junta de la comunidad para analizar qué tipo de problemas se han tratado en ellas, qué medidas se han tomado y si éstas van a tener una repercusión económica en el futuro en forma de derramas”.

Planifica el coste de tiempo y dinero

Tal y como explica Gonzalo Robles, también debemos tener muy claro qué tipo de reforma queremos realizar y cuánto queremos gastarnos en ella. Las obras de rehabilitación de una vivienda son de tres tipos en función del alcance y el plazo. Por ejemplo, para una casa de 120 metros cuadrados, hay obras que afectan únicamente a los acabados (1 mes de obra), otras afectan a acabados e instalaciones (hasta 2 meses de obra), y las integrales, afectan a acabados, instalaciones y distribución (entre 3 y 4 meses)".

"Hay tantas rehabilitaciones como presupuestos y en la elección de los acabados está el 60% del coste de la inversión en caso de realizar una rehabilitación integral. A nivel global, por metro cuadrado útil de vivienda, la inversión puede variar de los 500 a los 1.400", apunta Robles, quien añade que "la ubicación de la casa debería ser el parámetro a emplear para que sea coherente”.

Rehabilito yo o compro rehabilitada

Cuando se compra una vivienda rehabilitada por otro profesional se ha de contar con una garantía sobre el producto. Este sería el mejor escenario en caso de que encaje el tipo de vivienda con el precio que se pide por ella.

“Realizar una obra siendo tú mismo el promotor requiere de una gran dosis de paciencia, pues aunque subcontrates el trabajo, es inevitable implicarse al 100% en el proceso; y éste desgasta mucho en el momento en que que ni los presupuestos ni los plazos acaban siendo lo esperado”, afirma Gonzalo Robles que con Uxban ya han llevado a cabo decenas de rehabilitaciones en viviendas de las zonas más privilegiadas de Madrid.

Inversión con final feliz

Para conseguir que la vivienda rehabilitada resulte una inversión con final feliz "lo más importante es conocer perfectamente el mercado para saber de antemano por cuánto se podrá vender una vez reformada y es también importante “el gusto o estilo con el que se haya hecho la rehabilitación ya que debe atraer a una mayoría de público y debe ser coherente con la ubicación de la vivienda”, recalca Robles.

“Por tanto, si el precio de venta de un producto rehabilitado a estrenar lo fija el mercado, el porcentaje de incremento del valor del activo dependerá exclusivamente de a qué buen precio lo has comprado. Dicho esto, el incremento de valor respecto del precio de compra al precio de venta puede incrementarse entre un 50 y un 80% (incluyendo en esa franja todos los costes)”, concluye este experto.

¿Cómo se calcula la rentabilidad?

Según Casktua.com, para estimar la inversión inicial hay que sumar al precio de compra, los impuestos, los gastos de la operación y el desembolso para la puesta a punto de la vivienda (pintura, electrodomésticos, muebles, reforma, etc.). Una vez que se tiene este dato, se podrá calcular la rentabilidad. Por ejemplo:

1.- En el caso de realizar una venta posterior: hay que calcular el precio por el que se podría vender el inmueble y restarle los gastos de transacción. Si se divide esta cantidad entre la inversión inicial y se multiplica por 100, se obtiene el porcentaje de rentabilidad.

2.- Optar por un arrendamiento continuo o vacacional: a la renta anual esperada se le han de descontar los gastos anuales de mantenimiento del inmueble. El resultado de esta operación se divide entre la inversión inicial y se multiplica por 100.