LA FAMOSA TABLA DE BANKINTER

¿Quieres saber si tu piso es caro o barato? La fórmula que te ayudará a averiguarlo

En un momento en que los precios de los alquileres se encuentran disparados, son muchas las familias y los particulares que se plantean dejar el arrendamiento y adquirir casa

Foto: ¿Quieres saber si tu piso es caro o barato? La fórmula que te ayudará a averiguarlo. (iStock)
¿Quieres saber si tu piso es caro o barato? La fórmula que te ayudará a averiguarlo. (iStock)

En un momento en el que los precios de los alquileres se encuentran disparados, son muchas las familias y los particulares que se plantean dejar el arrendamiento y adquirir una vivienda. A igual mensualidad, ¿me interesa comprar o debería seguir viviendo de alquiler?

La respuesta no se reduce —o al menos no debería reducirse— a comparar ambas cifras, puesto que vivir de alquiler o adquirir una vivienda implican una serie de gastos, responsabilidades y obligaciones que conviene analizar al detalle. Pero, además, ¿conviene siempre comprar?, ¿cómo podemos saber si estamos comprando barato o caro?

Aunque son miles de familias las que adquieren para vivir y no como inversión, ninguna de ellas quiere comprar, primero, por el esfuerzo económico que eso supone y, segundo, porque, en caso de que se produzca una nueva crisis, nadie quiere ver cómo el precio de su vivienda se desploma.

Hay que tener en cuenta tres variables: precio de venta, rentabilidad bruta por alquiler y PER

Desde Bankinter han elaborado una tabla y una fórmula con la que cualquiera puede calcular el precio 'apropiado' de una vivienda, tanto para el que quiere comprar como para el que se está planteando vender. Antes de entrar en detalles, según la tabla de la entidad naranja —tal y como muestra el gráfico—, si compramos una vivienda por 90.000 euros, deberíamos poder sacar por ella, al menos, 300 euros al mes en alquiler, es decir, 3.600 euros brutos al año, para poder decir que no hemos comprado caro.

De la misma manera, si la vivienda adquirida ronda los 300.000 euros, deberíamos ser capaces de conseguir por ella 1.000 euros brutos al mes, o lo que es lo mismo, 12.000 euros al año. De lo contrario, estaríamos comprando caro.

De ahí la necesidad, especialmente cuando se trata de una inversión, de conocer en qué rangos se mueven los precios de los alquileres en la zona en que pensamos comprar antes de tomar cualquier decisión. Los cálculos, no obstante, nos pueden servir también de orientación, aunque no se trate de una inversión sino de nuestra futura casa.

Para la elaboración de esta tabla, Bankinter tiene en cuenta tres variables: el precio de venta, la rentabilidad bruta del alquiler y el PER. El precio de venta está claro. La rentabilidad bruta por alquiler es un dato que ofrece trimestralmente el Banco de España a nivel nacional, mientras que el Price Earnings Ratio (PER) es un indicador muy utilizado en el ámbito bursátil para saber si una empresa está cara o barata.

Pero ¿a qué se refieren exactamente estas variables?

Rentabilidad bruta (no neta) por alquiler

Según recoge Bankinter en su blog, la rentabilidad bruta por alquiler es el porcentaje que resulta de dividir el dinero anual obtenido por el alquiler de una vivienda entre su precio de venta y multiplicando el resultado por 100. Así, por ejemplo, imaginemos que compramos una casa por 250.000 euros y la alquilamos por 833 euros al mes —unos 10.000 euros al año—. La inversión de la operación se traduce en una rentabilidad bruta del 4% (10.000/250.000 x 100 = 4%).

Los expertos insisten en diferenciar entre rentabilidad bruta y neta. Es decir, a los ingresos totales que percibe el inversor por el alquiler del inmueble hay que restarles todos los gastos que conlleva tener la propiedad de una vivienda, como la cuota de comunidad, impuestos como el IBI o la tasa de basura, gastos de mantenimiento o reformas, seguros e hipoteca. Además, es obligatorio declarar a Hacienda los ingresos percibidos del alquiler y, aunque una parte importante está exenta del pago de impuestos, también hay que pagar algo a las arcas del Estado.

Price to Earning Ratio (PER)

La otra variable que utiliza Bankinter para calcular si una vivienda es cara o barata es la relación precio-beneficio, cuyo valor se obtiene a la inversa que la rentabilidad. Basta con dividir el precio de venta entre el importe bruto anual del alquiler. Este dato nos indica el número de veces que el precio de alquiler está contenido en el precio de venta o, dicho de otra manera, el número de años que se tardará en pagar la vivienda mediante el importe del alquiler.

Si volvemos al ejemplo anterior, estaríamos hablando de un PER de 25 veces (250.000 / 10.000 = 25 veces). Es decir, con ese alquiler tardaríamos 25 años en recuperar la inversión.

¿Cómo saber si es caro o barato?

Ahora bien, ¿en qué rango debe moverse el PER para saber si hemos realizado una buena compra o inversión?, ¿o cuál debería ser la rentabilidad obtenida?

Para empezar, el Banco de España ofrece trimestralmente el dato de rentabilidad bruta anual. En el primer trimestre de 2019, esta se situó en el 3,9%, el dato más bajo desde 2013. Imaginemos que la vivienda que vamos a comprar cuesta 250.000 euros. Con base en ese dato, estaríamos hablando de un alquiler bruto anual de 9.750 euros y un PER de 25,6 años (250.000 / 9750), lo que equivaldría a 306 meses. Un dato que ya nos ofrece una primera referencia para saber si hemos comprado caro o barato. Si tenemos en cuenta el ejemplo anterior, el precio de venta sería razonable.

De tal manera que si queremos comprar una casa para alquilar y sabemos que en la zona donde se ubica se alquila a un precio determinado, bastaría, según Bankinter, con multiplicar el precio del alquiler mensual por 306 meses para obtener un precio de venta aproximado adecuado. Si el precio que nos piden por ella es superior a la cifra resultante, estaríamos comprando caro. Si, por el contrario, la cifra resulta inferior, entonces estaríamos comprando barato. Un ejemplo, imaginemos que podemos conseguir un alquiler de 900 euros al mes. Si lo multiplicamos por 306 meses, el precio de compra de la vivienda no debería superar los 275.00 euros.

Y a la inversa, si hemos visto una vivienda que se vende por 300.000 euros y lo dividimos entre 306 meses, deberíamos poder alquilar por, al menos, 980 euros al mes. Si en nuestra zona los alquileres por pisos similares no superan dichas cifras, deberíamos plantearnos descartar la operación.

"Con estos datos y sabiendo que el dato de rentabilidad bruta es un dato que va variando con el tiempo y conviene consultarlo de forma recurrente, ya podemos construir una tabla en la que se relacione el precio de alquiler con el precio de venta actual", señala Bankinter en su blog, que recomienda ir actualizando la tabla para optimizar los cálculos ya que, como se ha mencionado anteriormente, los datos del Banco de España se actualizan cada tres meses y, además, ofrecen una media nacional, mientras que tasadoras como Tinsa o algunos portales inmobiliarios como Fotocasa ofrecen datos de rentabilidad mucho más segmentados, en el ámbito de ciudad e incluso por distritos.

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