EL NIVEL DE OCUPACIÓN DEBE SER MUY ELEVADO

¿Es el alquiler turístico más rentable que el tradicional? Haz números para evitar sustos

Como cualquier inversión, comprar casa para destinarla al alquiler no está exenta de riesgos. No siempre compensa optar por el alquiler por temporadas para obtener la máxima rentabilidad

Foto: Plaza Mayor de Madrid (Reuters).
Plaza Mayor de Madrid (Reuters).

Alquilar una vivienda por temporadas, o lo que es lo mismo, con fines turísticos, se ha convertido en la inversión de moda entre pequeños y grandes inversores. En el último año, el número de reservas y de plazas ofertadas han crecido de manera exponencial al calor de un mantra que asegura que "alquilar una casa por temporadas es más rentable que hacerlo de manera tradicional" y que ha cogido el testigo de aquel que decía que "el precio de la vivienda nunca cae", que se hizo añicos tras el estallido de la burbuja inmobiliaria.

Sin embargo, como cualquier inversión, comprar casa para destinarla al alquiler no está exenta de riesgos y, aunque generalmente suelen obtenerse mejores rentabilidades que con el alquiler de larga duración, es posible que no siempre sea así, o que no siempre compense optar por el alquiler por temporadas para obtener la máxima rentabilidad a nuestra inversión.

E. SanzE. Sanz

Pero veamos los datos. El anfitrión medio en Madrid ganó en 2015 unos 320 euros al mes tras alquilar su casa durante aproximadamente 68 noches al año o menos de 9 noches al mes. Unos ingresos anuales que representan el 12% de la renta anual neta media por hogar de Madrid. Son datos de la plataforma Aribnb y que el Ayuntamiento de Madrid recoge en su informe sobre viviendas de uso turístico (VUT) en la capital y presentado el pasado viernes.

Es decir, en un año, el propietario de una vivienda turística habría ingresado, de media, unos 3.840 euros. ¿Mucho?, ¿poco? Aparentemente parece poco dinero. Pero veamos un ejemplo. Un piso de 60 metros cuadrados ubicado en el distrito Centro, donde se encuentran los alquileres más elevados, podría arrendarse por algo más de 1.000 euros al mes, más de 12.000 euros al año. En Villaverde, por su parte, la zona más barata para alquilar en la capital, un piso de esas dimensiones podría alquilarse por 570 euros mensuales, 6.840 euros anuales. En ambos casos estaríamos hablando de cifras muy superiores a los 320 euros antes mencionados.

La rentabilidad depende de la ocupación

¿Es, por tanto, realmente el alquiler turístico más rentable que el tradicional? Sí, pero solo si se consigue una elevada ocupación. De hecho, el documento presentado por el Ayuntamiento recoge que si la vivienda se alquila en torno al 65% de los días del mes -unos 234 días al año-, los ingresos podrían ser un 100% superiores a los producidos bajo un arrendamiento habitual. Pero no todos los pisos arrendados consiguen llegar a esos ratios.

Según se desprende de este estudio, la brecha entre los ingresos anuales según el nivel de ocupación de las viviendas es muy llamativo. Así por ejemplo, en 2015 y en el caso de las viviendas completas -no de habitaciones-, aquellas que consiguieron un nivel de ocupación superior al 75% del año, el promedio de ingresos habría alcanzado los 20.000 euros al año, mientras que aquellas con una ocupación muy reducida, por debajo del 25%, habrían reportado a su propietario unos ingresos de 2.500 euros anuales. Es decir, ocho veces menos.

En el primero de los casos -20.000 euros-, estaríamos hablando de una cifra muy superior al alquiler mensual medio que podría conseguirse por arrendar, de manera tradicional, un piso en el centro de Madrid, mientras que en el segundo caso, posiblemente no nos saldrían las cuentas, porque de manera tradicional podríamos ingresar más de 1.000 euros al mes -más de 12.000 al año-.

Es decir, a la hora de comprar una vivienda para destinarla al alquiler turístico, debemos ser conscientes de que nuestro negocio va a depender de la cantidad de veces que seamos capaces de arrendar nuestra casa. Algo que, en apariencia, y ante el boom que están experimentando estos alquileres y ante el auge del turismo en la ciudad, podría parecer sencillo. Y, sin embargo, los datos vuelven a mostrar que puede no serlo ya que solamente un 2% de las viviendas de uso turístico superan ingresos de más de 20.000 euros, mientras que un 65% no consigue sobrepasar los 5.000 euros anuales, como muestra el gráfico inferior.

"La ocupación depende muchísimo de la zona. Nosotros tenemos inmuebles cuya ocupación no pasa del 20%. No todos los fines de semana se consiguen alquilar", explica a El Confidencial Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro, quien ya ha detectado casos de propietarios a los que no les salen las cuentas y han optado por el alquiler de larga duración. Un situación que también ha comenzado a observar Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista.com. "Hay muchos propietarios que compraron para el alquiler vacacional a quienes no les salen las cuentas y están valorando pasarlos al alquiler permanente. No debemos olvidar que el tema de los pisos turísticos es muy nuevo, no solo como fenómeno, sino desde el punto de vista de la inversión".

En opinión de este experto, "en los próximos 18 meses, buena parte de las viviendas destinadas a alquiler turístico pasarán a alquiler permanente, ya que ya son muchos los propietarios para quienes elegir una u otra opción no les proporciona ingresos muy diferentes. De esta manera, el mercado acabará por autorregularse sin necesidad de que ningún Gobierno actúe sobre él".

Por ello, antes de embarcarnos en una inversión es necesario que reflexionemos y hagamos números. "En muchas ocasiones se recurre a la cuenta de la vieja. Alquilo la casa por 90 euros al día y me sale más rentable que alquilar por 900 euros al mes. Pero no tenemos en cuenta que la ocupación no es constante ni de que la tributación de las cantidades es muy diferente. Más de un propietario se ha llevado un disgusto cuando ha tenido que realizar la declaración de la renta", apunta Carroza. "Obviamente, en Malasaña o Chueca se va a alquilar bien, pero no todo vale. No en todos los sitios se alquila con la misma facilidad", añade.

En este sentido, antes de dar el paso, conviene no dejarse llevar por la marea, hacer cuentas y poner sobre una balanza los pros y contras de ambas opciones.

Ambos alquileres se declaran a Hacienda

Tanto los ingresos obtenidos por el alquiler de larga duración como con el turístico deben declarase en el IRPF. En el caso del primero, siempre y cuando la vivienda sea la residencia habitual del inquilino, el casero puede aplicarse una reducción del 60% a la cantidad que resulta de restar las cantidades destinadas a servicios o suministros de luz, agua, gas, teléfono, cuidado de jardines, vigilancia, portería y otros servicios relacionados con la finca a los ingresos obtenidos. Esta deducción, sin embargo, no se aplica a las viviendas vacacionales.

En estos casos, hay que declarar tanto el periodo durante el que está alquilada la vivienda, como el tiempo que la vivienda está libre y a disposición de los dueños. En el primero de los casos se declararán los ingresos íntegros y podrán deducirse los gastos necesarios para su alquiler, pero sólo en proporción a los días alquilados, mientras que en el segundo caso, supondrá una renta imputada por Hacienda por poseer una segunda vivienda.

Tal y como explica Bankinter en su blog, además de rendir cuentas a Hacienda hay que cumplir con la normativa de cada Comunidad Autónoma para evitar posibles sanciones. Los días que la vivienda está alquilada deben figurar en la declaración de la renta como rendimientos del capital inmobiliario. "El rendimiento neto por el que habrá que tributar será el resultante de restar de los ingresos totales los gastos necesarios para obtenerlos", señalan desde la entidad financiera. Estos gastos son los mismos que en el caso del alquiler tradicional.

Los días que la vivienda está alquilada deben figurar en la declaración de la renta como rendimientos del capital inmobiliario

"Pero ojo, no todos los gastos se pueden imputar en su totalidad, sino solamente en la parte proporcional al tiempo en el que ha estado alquilado el inmueble. Es decir, si la vivienda ha estado alquilada una cuarta parte del año (3 meses), tendremos que dividir todos esos gastos entre cuatro. Si ha estado 30 días en total, pues podremos deducirnos la doceava parte de los gastos y así consecutivamente dependiente del periodo alquilado", aclaran desde Bankinter. Solo los gastos de una agencia intermediaria o de anuncios realizados para lograr el alquiler son deducibles en su totalidad.

Por lo que se refiere a los meses en los que no ha estado alquilada la vivienda, es necesario saber que Hacienda imputa una renta por la tenencia de esa segunda vivienda. Es decir, hay que tributar por los días en los que la vivienda ha estado libre y/o a disposición de sus dueños.

¿Inquilinos morosos?

Uno de los grandes temores de los arrendadores es alquilar su vivienda a un inquilino moroso y la posibilidad de tener que enfrentarse a un largo procedimiento de desahucio. Con el alquiler turístico, las probabilidades se reducen ya que la estancia se paga por adelantado e incluso hay propietarios que, aunque el usuario finalmente no se presente en la vivienda, no devuelven el dinero.

Sin embargo, el alquiler turístico puede tener ciertos riesgos. Por ejemplo, que destrocen la vivienda o roben determinados enseres de la misma y los usuarios se den a la fuga sin posibilidad de seguirles la pista y reclamar daños y perjuicios.

Al servicio del turista

Uno de los inconvenientes del alquiler turístico es que, aunque no se suelen ofrecer servicios de hostelería porque supondría pagar el IVA, exigen al propietario una importante disponibilidad para entregarle las llaves, recogerlas cuando deja la vivienda, además de limpiar la vivienda y reponer todos aquellos enseres que sea necesario. Si el propietario trabaja puede resultar complicado adaptarse a esas exigencias. Hay propietarios que encargan a una empresa todas estas gestiones, pero cuando solamente se tiene una vivienda en propiedad, el gasto que esto implica no compensa.

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