El Canal de Isabel II saca a subasta por 3,3M un edificio en Tetuán, el barrio de moda

Tetuán está 'on fire'. No solo es uno de los barrios más rentables a nivel inmobiliario, sino que en los últimos años se han cerrado varias operaciones relevantes con inversores de primer nivel. Algunas de ellas en los últimos meses. Y, en los próximos días, el Canal de Isabel II podría ser el siguiente en cerrar una operación en el barrio, en concreto, en la calle San Enrique 3, donde esta empresa pública posee un edificio industrial que ahora pretende enajenar en subasta pública por, al menos, 3.311.515,99 euros.

El consejo de administración del Canal de Isabel II, en cuyo accionariado están representados la Comunidad de Madrid —a través del Ente Público Canal de Isabel II— y 111 municipios de la región, aprobó el 25 de noviembre de 2021 la venta de este activo, ubicado en pleno corazón de Tetuán, en Madrid capital, y cuya construcción data de 1955.

En la calle San Enrique, muy cerca de los futuros proyectos de Dazia Capital y los Capriles

Según la documentación de la subasta consultada por El Confidencial, el inmueble consta de dos plantas. Una planta baja, con una superficie edificada de 1.086 metros cuadrados, donde están situados los servicios de garaje, taller mecánico, almacenes, oficinas, comedor y aseos en torno a un gran patio central de 298 metros con acceso desde la calle; y una segunda planta, con una superficie de 125 metros cuadrados, "destinada a vivienda del capataz".

El edificio se levanta sobre un solar que ocupa una superficie de 1.384 metros cuadrados y tiene uso industrial, "si bien se permite como uso alternativo el uso residencial en el caso de obras de nueva planta y sustitución". Por otro lado, según el pliego de la subasta, el inmueble se halla libre de cargas y gravámenes y su propiedad recae sobre el Canal de Isabel II.

El barrio de Tetuán y, en concreto, la zona donde se ubica este inmueble, San Enrique 3, se encuentra en plena ebullición. A finales de marzo, la socimi Orinoquia, vehículo de inversión de la familia del inversor venezolano Axel Capriles, adquirió el edificio ubicado en el número 41 de la calle Lérida, a menos de 200 metros del inmueble del Canal. Como en este caso, se trataba de un edificio de uso industrial que someterá a un proceso de cambio de uso y reforma, para transformarlo en un inmueble con 33 apartamentos turísticos y alquileres de media y larga duración en régimen compartido, como avanzó este diario.

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La adquisición de Orinoquia se sumaba a la apuesta de otros inversores como Dazia Capital o Ardian por esta zona, que los inversores están viendo como una gran oportunidad gracias a su proximidad al estadio Santiago Bernabéu y a toda la renovación del distrito financiero de Azca. De hecho, Dazia Capital recibía hace apenas unas semanas el visto bueno de la comisión de Urbanismo de Madrid para poner en marcha un proyecto de 'coliving' —y no uno de viviendas para la venta, como inicialmente estaba previsto— en la calle Anastasio Herrero 9, a apenas 70 metros del edificio que ahora subasta el Canal de Isabel II.

Todos estos edificios —San Enrique 3, Lérida 41 y Anastasio Herrero 9— se encuentran muy próximos entre sí y en una zona con numerosos edificios industriales que se han ido transformando en edificios residenciales. De hecho, en el pasado han convivido los usos residenciales e industriales de los edificios —algunos con casi un siglo de historia—, si bien, en la última década, ante el desarrollo residencial del barrio, el fuerte incremento de la población y el abandono de buena parte de esas naves, muchas de ellas han sido demolidas o reconvertidas en viviendas o en edificios más modernos por promotoras y fondos de inversión.

No se admitirán ofertas por escrito ni ofertas con pago aplazado o fraccionado

De ahí el interés que puede suscitar la subasta de este edificio propiedad del Canal de Isabel II, que arrancará en las próximas horas a través del portal de subastas del Boletín Oficial de Estado (BOE), por lo que no se admitirán ofertas por escrito ni ofertas con pago aplazado o fraccionado y deberán superar el importe mínimo de licitación: 3.311.515,99 euros.

Para poder participar en la subasta, de hecho, será necesaria la acreditación a través del portal de subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado, tras haber consignado en forma electrónica el 5% del valor de los bienes objeto de subasta: 165.575,80 euros. Una vez abierta la subasta, solamente se podrán realizar pujas electrónicas durante, al menos, un plazo de 20 días naturales desde su apertura.

Un barrio en plena transformación

Tetuán es uno de los distritos de Madrid con mayor actividad inmobiliaria. El barrio, como tal, especialmente la zona más próxima al paseo de la Castellana, comenzó a consolidarse en los años cincuenta, cuando empezaron a aparecer las edificaciones de naves industriales —aunque hay naves en el distrito que datan de los años treinta—, entremezclándose con los edificios residenciales del barrio.

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Desde hace casi un siglo, en el distrito conviven bloques de viviendas y naves industriales. Un ejemplo claro es la manzana comprendida entre San Enrique 5 y Anastasio Herrero 10, 12, 14 —junto al edificio que ahora subasta el Canal de Isabel II—, que en el pasado reciente albergaba una nave industrial utilizada para el doblaje y la posproducción de películas cinematográficas. Una sociedad tramitó el cambio de uso de industrial a residencial colectivo, comercial y de aparcamientos, y levantará un proyecto mejor adaptado a las demandas de uso del barrio.

"El distrito de Tetuán ha contado tradicionalmente con un importante tejido industrial. Desde principios del siglo XX, obreros y artesanos fueron utilizando espacios en los patios interiores de las viviendas unifamiliares como espacios de trabajo o ampliando los talleres en las plantas bajas y construyendo vivienda en altura. Estos espacios han perdurado hasta la actualidad, aunque su uso original haya quedado obsoleto", apunta Paloma Relinque, directora de la oficina de Madrid de CBRE.

Según datos de la consultora, "según el catastro existen actualmente más de 780 inmuebles de uso predominantemente industrial, la mayor parte de ellos construidos en los años sesenta del siglo pasado y con una superficie media construida de 180 metros cuadrados. La mayoría de estos espacios forman parte de inmuebles para uso residencial, lo que limita las posibilidades de explotación para actividades puramente industriales o logísticas".

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"El desplazamiento de las actividades productivas a otras áreas de la ciudad ha hecho necesaria una reconversión de estos inmuebles", añade Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo de CBRE, en cuya opinión "sus características arquitectónicas, con espacios diáfanos, con grandes alturas libres e iluminación natural, han propiciado su reconversión en espacios culturales y artísticos. Hay una clara tendencia hacia la explotación flexible de estos espacios más allá del objetivo inicial para el que fueron construidos y reformados".

En CBRE han identificado más de 15 antiguos talleres y naves industriales reconducidos en espacios principalmente de producción artística. Por ejemplo, en la calle Naranjo 9, una antigua fábrica de sombreros de 778 metros cuadrados, construida en 1965, ha sido transformada en un espacio de 'coworking'. Por su parte, una antigua carpintería en la travesía Bellver 2 —Nave María—, construida también en 1965 y con 3.268 metros cuadrados, es actualmente una escuela culinaria. Por otro lado, en la calle Abel 1, una antigua carnicería del año 1935, de 136 metros, se utiliza actualmente como un espacio de ensayo de danza y teatro.

Un barrio con mucho alquiler

¿Por qué están apostando los inversores por Tetuán? Por varios motivos. Por un lado, se trata de uno de los distritos madrileños con mayor porcentaje de residentes viviendo de alquiler. En concreto, el 30% de su población vive en régimen de alquiler, lo que lo convierte en el segundo distrito con mayor proporción de vivienda en alquiler, por detrás del distrito Centro, según 'Living Loving Madrid', de CBRE. Quizá por ello, los inversores están apostando fuerte por fórmulas inmobiliarias vinculadas al alquiler, ya sea alquileres tradicionales, turísticos o proyectos de 'coliving'.

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Además, otro de los atractivos, desde el punto de vista inversor, es que se trata de un distrito densamente poblado, siendo el segundo de la capital, prácticamente igualado con Chamberí. Y buena parte de su población es gente joven. De hecho, según datos de esta consultora, el 40% se encuentra en edad de comprar vivienda, es decir, entre 30 y 50 años, siendo una de las tasas más altas de Madrid, solo por detrás de Centro y Villa de Vallecas. A esto se suma que presenta también una de las tasas de teletrabajo más altas de la ciudad, con casi el 50% de su población empleado en actividades adaptables al teletrabajo, siempre según datos de CBRE.

Pero además, y aunque presenta un uso mayoritariamente residencial —Bellas Vistas, Almenara, Valdeacederas y Berruguete—, en los barrios de Castillejos y Cuatro Caminos hay una elevada concentración de oficinas. De hecho, alberga una parte de Azca, el centro de negocios por excelencia de la capital, junto con el paseo de la Castellana.

El más barato dentro de la M-30

Uno de los grandes atractivos de Tetuán es el precio de las viviendas. Según CBRE, presenta el precio por metro cuadro más bajo del interior de la M-30, en torno a 3.230 euros el metro cuadrado en agosto de 2021, con incrementos de precios en los últimos 5 años, en casi un 10% anual, el porcentaje más elevado de toda la capital, lo que da idea del enorme apetito que ha despertado, especialmente, entre los inversores que han visto en Tetuán uno de los distritos más rentables para comprar y alquilar: 14,4 euros el metro cuadrado, de media, en agosto de 2021, un 15% menos respecto a enero de 2019.

La horquilla de precios es muy variada dentro del distrito debido, no solo a la ubicación, sino a la calidad del parque inmobiliario, con significativas diferencias entre unos barrios y otros dentro del mismo distrito. Así, por ejemplo, Castillejos se encuentran los precios más elevados, en torno a 4.100 euros el metro cuadrado, según CBRE. Una cifra que en 2020 superaba en más de un 30% a los observados en Valdeacederas.