Jenner, la calle más cara de Chamberí: pocos pisos en venta y todos de segunda mano

El barrio de Chamberí de Madrid está que arde a nivel residencial. Desde hace poco más de un año, la fiebre constructora se ha apoderado del segundo distrito más caro de la capital, por detrás del de Salamanca.

Solo la calle Santa Engracia aglutina media decena de proyectos de lujo que suman casi un centenar de viviendas, algunas de las cuales se convertirán en las más caras a la venta de la capital.

Pero no solo Santa Engracia brilla con luz propia, inmobiliariamente hablando, también la calle Jenner. Con apenas 250 metros de longitud, puede presumir de ser la calle más cara del distrito, con precios que han llegado a rozar los 12.500 euros el metro cuadrado, debido a que el número de viviendas que salen a la venta en esta calle es realmente escaso —apenas se ha vendido media docena de pisos en una década—, y a pesar de que el poco producto que sale a la venta es de segunda mano.

La vivienda se ha encarecido un 9% anual durante los últimos cinco años

A estos nombres se suma además el de Carranza, que en su caso destaca por haberse convertido en la calle donde más se han encarecido los precios en los últimos cinco años dentro de Chamberí, un distrito en el que los precios han estado creciendo a ritmos del 9% anual durante los últimos cinco años.

Todos son datos del informe 'Corazones de barrio', enmarcado en la iniciativa Living Loving Madrid, de CBRE. "Chamberí es el barrio más denso de la capital, con 301 habitantes por hectárea, siendo 55 la media de Madrid. Sin duda, es un distrito eminentemente residencial, que ha incrementado su precio por metro cuadrado debido sobre todo a la llegada de lujosas rehabilitaciones", explica Paloma Relinque, directora de la oficina de CBRE Madrid.

"En general, los precios están aumentando hacia el sureste en barrios como Trafalgar y Almagro, aunque la calle Jenner se erige como la más cara del distrito, teniendo en cuenta el valor medio transaccionado en 2020, y Carranza, la que más ha aumentado su precio medio por metro cuadrado durante los últimos cinco años", añade Relinque.

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Detrás de este significativo incremento de precios se encuentra la elevada demanda procedente, en buena medida, del barrio de Salamanca. La enorme escasez de obra nueva y unos precios muy elevados, solo al alcance de unos pocos privilegiados, han provocado que en los dos últimos años buena parte de los compradores de viviendas de lujo —muchos de ellos, latinoamericanos— se haya desplazado hacia el distrito que congrega el mayor número de palacios de la capital.

La oferta de obra nueva en Chamberí es muy amplia. Actualmente, hay aproximadamente una veintena de proyectos de lujo en marcha, un gran abanico de proyectos y precios. Casi 400 pisos de lujo con precios que oscilan entre los 7.000 y los 9.000 euros el metro cuadrado, o si hablamos de precio final, desde los 400.000 euros —las unidades más pequeñas— hasta los 2,5 millones.

Carranza, la que más se ha encarecido

Una sola calle, Santa Engracia, aglutina cinco proyectos para construir 89 viviendas de lujo. Santa Engracia es, pues, una de las calles destacadas del distrito. Pero también la calle Jenner que, como destaca CBRE, es la más cara de Chamberí.

"Hay pocos testigos, tan solo cinco operaciones de segunda mano con precios entre los 7.000 y los 12.400 euros el metro cuadrado. Es una calle en la que sale muy poco producto a la venta, y lo poco que sale es muy grande y muy caro", explica a El Confidencial Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo de la consultora, que destaca el buen comportamiento del segmento de lujo tras la pandemia. El precio medio de venta en esta calle, a pesar de que todo lo que se vende es de segunda mano, se sitúa en torno a los 10.000 euros el metro cuadrado.

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Según datos de la consultora, en enero de 2020 se cerró la venta de una vivienda de segunda mano —sin anejos— por 11.500 euros el metro cuadrado (240 metros), y apenas seis meses después, en junio del año pasado, en plena pandemia, se cerró otra operación (290 metros) por 12.400 euros el metro cuadrado. Es decir, con una diferencia de precios al alza del 8%.

Aquella operación superó los 3,5 millones de euros, el doble de otra transacción muy similar de 2017. Otra característica de esta calle es que las escasas viviendas que salen a la venta son muy grandes: de más de 200 metros cuadrados, lo que repercute en el precio final de la operación.

Por el contrario, en la calle Carranza "sí hay un alto número de testigos [se han vendido más de medio centenar de casas desde 2010], con una fuerte presencia, también, de transacciones de segunda mano", apuntan desde CBRE, que fija el precio medio en 4.600 euros el metro cuadrado, prácticamente la mitad que en la calle Jenner, con variaciones de precios que oscilan de los 3.000 euros el metro cuadrado de una operación en 2010 por una vivienda de 150 metros de segunda mano hasta los 12.500 euros pagados en 2020, en plena pandemia, por otra casa de apenas 60 metros. Carranza es la calle del distrito donde más han subido los precios en los últimos años, según la consultora.

Eso sí, a diferencia de la calle Jenner —y a pesar de que esta calle también mide apenas 250 metros—, no solo las ventas se multiplican por 10, sino que la tipología de vivienda transaccionada es mucho más variada. Con pisos de apenas 30 metros cuadrados a viviendas de 150 metros.

"Chamberí se ha puesto de moda por ser un barrio bueno, céntrico, con posibilidad de comprar una vivienda con más metros cuadrados a un precio más asequible que en el barrio de Salamanca. El éxito de los recientes proyectos demuestra la existencia de una demanda no cubierta hasta ahora. Es de esperar que nuevos proyectos como Martínez Campos 19, Santa Engracia 42 y Santa Engracia 129 se vendan igualmente bien", explicaba recientemente a El Confidencial Elena Jori, CEO & 'founder' de Singular Living, firma prémium de asesoramiento inmobiliario residencial para clientes nacionales y extranjeros.

Caídas del alquiler y auge del 'coliving'

¿Y qué ha pasado en el mercado del alquiler? Chamberí, al igual que el resto de la capital, ha registrado fuertes incrementos de precios en los últimos años, del 14% en los dos últimos años, según CBRE. Sin embargo, a raíz de la pandemia y de la crisis sanitaria, la consultora ha detectado un descenso del 12% desde enero de 2019 a diciembre de 2020.

Pero, además, en Chamberí se encuentra la zona 'prime' por excelencia de oficinas en Madrid, ya que este distrito incluye el paseo de la Castellana, con su tramo más exclusivo entre plaza de Colón y Nuevos Ministerios. Actualmente, existen 78 edificios de uso exclusivo de oficinas, concentrados principalmente en los barrios de Almagro, Ríos Rosas y Trafalgar, en el este del distrito. Además, cabe destacar tanto la ocupación de unos 80.000 metros cuadrados del sector público con Nuevos Ministerios como el desarrollo de espacios 'flex' con presencia de grandes operadores.

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Asimismo, Chamberí también es la sede de Chamberí Valley, asociación que busca fomentar el importante tejido de 'startups' que se encuentran en el barrio, fomentando las sinergias y convirtiendo la zona en un 'hub' de innovación y tecnología. Actualmente, 10 de estas 'startups' han superado ya el millón de euros de facturación.

"La renovación del parque de oficinas en los últimos años ha conseguido una importante cuota de certificaciones de sostenibilidad, con 10 edificios que cuentan con la certificación LEED. En cuanto a oferta futura, destacan: Miguel Ángel 23; Amador de los Ríos 5, y Santa Engracia 23-25; además de la reforma en las torres de Colón", destaca Paloma Relinque.

Si analizamos los ocupantes, Chamberí también es el distrito preferido por los bufetes de abogados, sobre todo en la zona de Almagro, empresas de medios como Saffron, Havas Group o WPP en Ríos Rosas y el antiguo edificio de Telefónica respectivamente, mientras que los operadores internacionales han puesto el foco en el 'coliving' de Chamberí. "El 'coliving' está encontrando en el distrito de Chamberí un lugar idóneo para su implantación y expansión en Madrid. Actualmente, ya existen dos 'colivings' que suman aproximadamente 100 camas en funcionamiento", añade Relinque, quien considera que “este distrito se posiciona como una de las zonas que mayor interés despiertan en los operadores internacionales, lo que hace prever un 'boom' de este tipo de activos”.