Salamanca, el barrio de Madrid que pulveriza máximos en residencial, hoteles y oficinas

Ha pulverizado récords en el mercado residencial de lujo, en el hotelero, en el sector de oficinas y, también, en retail. El distrito de Salamanca es el barrio del lujo por excelencia en la capital y en los últimos años ha sido, además, uno de los más activos a nivel inmobiliario.

En sus apenas cinco mil metros cuadrados de superficie se ha pagado el precio más elevado del metro cuadrado por una vivienda de lujo, pero también se ha fijado récord de precios en oficinas, en hoteles y en retail. Según datos de CBRE, en los últimos cinco años se han invertido más de 1.000 millones en oficinas, locales comerciales y residencial en alquiler. Sin embargo, desde 2015 solamente se han producido tres transacciones por encima de los 100 millones de euros.

Desde 2016 se han invertido 1.000 M en oficinas, retail y residencial en alquiler

Velázquez 86, que fue adquirido por Colonial a la socimi Axiare (124 millones); Velázquez 34 (120 millones), antigua sede del Banco Popular comprada por Zurich; y la compra del hotel Villa Magna (210 millones) a finales de 2018 por parte del grupo mexicano RLH Properties. El distrito también ha vivido operaciones frustradas, como la subasta pública del edificio de María de Molina, 48-50 por algo menos de 200 millones, que quedó desierta en 2019 y a finales de 2020. A pesar de ello, los expertos esperan que mantenga su relevancia dentro del mercado de inversión, con operaciones potenciales a corto plazo como la venta del establecimiento de 5 estrellas Bless Madrid, antiguo Gran Hotel Velázquez o de algún proyecto residencial como General Oraá 9.

Salamanca está en el punto de mira. No en vano es uno de los barrios más ricos y exclusivos de la ciudad. Según datos de la Agencia Tributaria, en 2018 ocupaba el cuarto lugar de toda España con una renta bruta media de 95.492 euros, solo por detrás de La Moraleja (Alcobendas, Madrid), Vallvidrera-Tibidabo i Les Planes (Barcelona) y Somosaguas-Húmera (Pozuelo de Alarcón, Madrid).

Además, su privilegiada ubicación en el centro de la ciudad, así como la presencia de todas las grandes tiendas de lujo y moda a nivel mundial, lo sitúan en el punto de mira de las grandes fortunas, especialmente latinoamericanas que, en los últimos seis años, han cobrado especial protagonismo en el barrio. De hecho, venezolanos, primero, y mexicanos, después, han dado un fuerte impulso al residencial de lujo, con la rehabilitación de varios edificios y con la compra de algunas de las viviendas más caras de la capital.

El barrio preferido por los venezolanos

Según datos del informe 'Madrid desde el Cielo' de CBRE, actualmente hay 24 proyectos residenciales en marcha y en comercialización, algunos con la obra acabada y unidades pendientes de venta. Once de ellos son de obra nueva y el resto, rehabilitaciones. General Oraá 9 (Carlos Gill, en venta por 63 millones de euros), Claudio Coello 108 (Patrizia Inmobilien), Claudio Coello 121 (Grupo Alconsa), Núñez de Balboa 86 (Impar Grupo), Don Ramón de la Cruz 58 (Impar Grupo), Velázquez 23 (Aligrupo) , Alcalá 87 (Gran Roque), Alcalá 141 (Darya Homes), Jorge Juan 53 (Grosvenor), Jorge Juan 93 (Inversiones Ala 19), Hermosilla 67 (Darya Homes), plaza del Marqués de Salamanca 11 (Terralpa) o Marqués de Zafra 52 (Stoneweg), entre otros.

Pero, sin duda, tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, dos han sido los proyectos que han marcado el devenir del residencial de lujo del barrio de Salamanca: Serrano 7 y Lagasca 99. El primero de ellos protagonizó, en noviembre de 2016, la venta del ático más caro tras la crisis. Por sus 600 metros cuadrados se pagaron 9 millones de euros, a razón de 15.000 euros el metro cuadrado.

Apenas unos meses después, la socimi Lar España y la gestora de fondos estadounidense Pimco, propietarias al 50% del proyecto de viviendas más exclusivo de la capital, Lagasca 99 –previamente conocido como Juan Bravo 3–, vendieron otro ático por 18.000 euros el metro cuadrado, es decir, unos 13 millones de euros. Un precio, el del metro cuadrado, que solo se ha conseguido superar en una ocasión en la capital: los 20.000 euros que puso sobre la mesa Amancio Ortega por un ático propiedad de Mabel Real Estate –el vehículo inversor de Abel Matutes Prats y Manuel Campos– frente al Tribunal Supremo.

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Tras aquella explosión de máximos, el residencial de lujo, no solo en el barrio de Salamanca, sino en toda la capital, ha echado el freno. "Los activos residenciales, que alcanzan precios medios superiores a los 6.000 euros el metro cuadrado, el doble de la media en Madrid, siguen siendo un valor refugio para muchos clientes que apuestan por esta zona y han conseguido atraer a mucho comprador con proyectos muy potentes, aunque han bajado los ritmos de venta y los pisos de más de 1,5 millones tienen dificultades en transaccionarse", explica a El Confidencial Paloma Relinque, directora de la oficina de Madrid de CBRE. Una situación que se viene produciendo ya desde 2019, cuando el mercado de lujo comenzó a mostrar los primeros síntomas de debilidad.

"Los ritmos de venta se han desacelerado en los últimos 16-18 meses debido, principalmente, a tres motivos", según Relinque. "Por un lado, por las restricciones de movilidad provocadas por el coronavirus para el cliente extranjero, que es el principal comprador de este tipo de producto residencial. Asimismo, la horquilla de precios se encuentra en máximos en los últimos dos años. Y, por último, el cliente nacional, con las nuevas necesidades motivadas por la pandemia, está buscando otras zonas no tan masificadas y otro tipo de producto más flexible, con terrazas y jardines amplios y luminosidad".

La ralentización de las ventas también se deja sentir en la transacción de edificios. Tras el 'boom' inicial en 2014, especialmente de capital venezolano, las operaciones de inversión en edificios realizadas en 2019 y 2020 han sido escasas, aunque llamativas y con especial protagonismo de capital mexicano. Destaca, por ejemplo, la compra, por parte de la mujer más rica de México, de Claudio Colelo 11, así como la venta de Hermosilla 60 por parte de Logika European Partners, que también decidió vender su opción de compra sobre Núñez de Balboa 3, a los mexicanos Terralpa.

Asimismo, según constatan desde CBRE, también se han cerrado operaciones de PRS ('Private Rented Sector', en inglés), es decir, edificios terminados y alquilados. "Destacan dos operaciones, de Vivenio en Hermosilla 7 y Padilla 41 en 2019, lo que pone de manifiesto la falta de suelo para 'build to rent' en el barrio", según Relinque, quien destaca, por volumen de inversión, el edificio Velázquez 21, adquirido por Grifols y donde CBRE asesoró en venta en 2019; Serrano 53, adquirido por Twin Peaks Capital, que compró inicialmente para alquiler; o la ya mencionada Hermosilla 7, destinada al alquiler 2019, "siendo la mayor operación realizada en la zona en los últimos años por más de 34 millones", según la directora de la oficina de Madrid de CBRE.

Récord en el precio de los alquileres

Pero el residencial no ha sido el único segmento del mercado que ha centrado el interés por parte de los inversores en los últimos años. Operaciones en el segmento de oficinas, como el edificio Velázquez 34, también han marcado un hito, tanto por su precio de venta –Zurich pagó el año pasado 120 millones del Grupo Rosales por él– como por las rentas alcanzadas.

"El barrio de Salamanca se ha convertido en uno de los barrios de mayor nivel de vida de Europa. De hecho, es considerado el barrio de mayor nivel de Madrid desde el punto de vista residencial y de negocios y una de las principales zonas turísticas de Madrid al concentrar la mayor oferta de ocio y compras de la ciudad. Además, en la zona se da una gran concentración de oficinas, bancos y sedes de grandes empresas multinacionales y es donde mayor riqueza económica se genera de todo el municipio.", apunta Relinque.

Las rentas en el mercado de oficinas han superado los 42 euros el metro cuadrado

Esta experta destaca cómo el barrio de Salamanca sigue marcando las rentas máximas del mercado de oficinas en edificios rehabilitados, superando incluso al paseo de la Castellana y alcanzando alquileres por encima de los 42 euros el metro cuadrado. "Además, durante el confinamiento se han seguido realizado transacciones puntuales en torno a los 41 euros el metro cuadrado mientras que, por lo que se refiere a transacciones de edificios, durante el 2020 se han cerrado únicamente las ventas de Velázquez 34, intermediada por CBRE, en septiembre y Príncipe de Vergara 108 en los últimos días del año", añade.

Según datos de CBRE, el barrio de Salamanca dispone de un 'stock' de oficinas de 750.000 metros cuadrados. El sector público tiene, además, 171.000 metros, mientras que el 'stock' de grado A, en cambio, no llega a 110.000 metros cuadrados. Colonial, Hermanos Revilla y GMP e Infinorsa son los propietarios de los mejores edificios de oficinas de la zona. De hecho, Torre Serrano, de Infinorsa, suele marcar máximos de renta.

"Hay un enorme interés por parte de ocupantes en esta zona, lo que ha llevado a algunos de los propietarios a poner al día sus edificios para cumplir con los nuevos requerimientos de la demanda. Destaca, por ejemplo, la rehabilitación de Serrano 88 de la mano de CBRE, que permitió el prealquiler del espacio a rentas máximas de mercado. De la misma manera, más del 50% de la superficie de Velázquez 34, también comercializado por CBRE, estaba prealquilado antes de la finalización de sus obras. Goya 36 fue también prealquilado en su totalidad", apunta la directora de CBRE. Asimismo, hay varios proyectos actualmente en reforma integral como Claudio Coello 123, Velázquez 86 y Ortega y Gasset 100.

Precio récord por una habitación de hotel

Los máximos también se han fijado en el sector hotelero debido, según CBRE, a la presión en los precios derivada de la elevada demanda para desarrollar los usos tradicionales, como residencial y oficinas, pero también debido a las barreras urbanísticas para la reconversión hotelera de los inmuebles existentes, lo que ha limitado la oferta hotelera en el distrito.

Según datos de la consultora, el barrio de Salamanca cuenta con 37 establecimientos hoteleros que suman un total de 3.965 habitaciones que representan aproximadamente un 9% de la oferta hotelera total (medida en alojamientos y habitaciones) de la ciudad. Siguiendo la pauta del resto de usos, concentra una parte importante de los hoteles de lujo de Madrid. Así, el 23% de las habitaciones del distrito pertenecen a la máxima categoría (5* y 5*GL), mientras que este porcentaje disminuye al 14% en el conjunto de la ciudad.

"La elevada demanda turística en la zona, combinada con la limitación de la oferta hotelera, ha derivado en un interés pujante de la comunidad inversora en los hoteles", según Relinque. En este sentido, la compra del hotel Villa Magna se ha convertido en una de las operaciones más relevantes del segmento hotelero al marcar récord en términos de precio por habitación registrada en Madrid.

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La operación se cerró en noviembre de 2018. El 'holding' turco Dogus lo vendió al grupo de inversión mexicano BK Partners –a través de su filial hotelera RLH Properties– por 210 millones de euros: 1,4 millones de euros por habitación. Tras su reforma y la entrada de Rosenwood como nuevo operador, competirá directamente con el Four Seasons de la plaza Canalejas y el Mandarin Oriental Ritz Madrid. Su apertura está prevista para finales de 2021.

Desde CBRE esperan que a lo largo de 2021 el barrio de Salamanca mantenga su relevancia dentro del mercado de inversión hotelera, con operaciones potenciales como la venta del establecimiento de 5 estrellas Bless Madrid, antiguo Gran Hotel Velázquez.

El retail también pulveriza precios

Y, como no podía ser de otra manera, este distrito despierta un enorme interés por sus activos comerciales, si bien ha sufrido con dureza los efectos de la pandemia. Un análisis realizado por CBRE revela que dispone de casi 370.000 metros cuadrados distribuidos en 523 locales que se concentran en las calles principales: Serrano –la calle comercial por excelencia del distrito–, Ortega y Gasset, Goya, Claudio Coello y Ayala.

"Tras marcar un récord histórico en 2019 con la venta del local de Serrano 64 a Prada por encima de los 100.000 euros el metro cuadrado, Serrano ha sufrido el revés de la pandemia. El periodo de confinamiento ha obligado al cierre de locales pequeños, lo que ha permitido la entrada de nuevos operadores a final de año", apunta Paloma Relinque. En concreto, según datos de la consultora, el número de locales disponibles ha aumentado de 12 a 19, "ya que locales de pequeño tamaño no han podido mantener el nivel de renta tras la crisis sanitaria".

No obstante, a finales de 2020 se reactivó la actividad de alquiler. "Las principales operaciones cerradas en las calles 'prime' han sido Velázquez 34 a Druni y varios locales en la calle Serrano con la entrada de Larrumba, Jott, Opatra London y Moncler, siendo estas dos últimas sus primeras tiendas en Madrid. Asimismo, destaca el movimiento de IKEA, que tras probar con su 'pop up' urbana de la calle Serrano se mueve a Goya. Además, otra llegada destacada es el restaurante Bel Mondo del grupo Big Mamma que, pese al coronavirus, ha adquirido rápidamente gran popularidad y tras aparecer en todas las listas de los locales más 'in' de Madrid tiene larga lista de espera", concluye Relinque.

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