De oficinas a hotel de lujo: el cambio de uso inmobiliario se impone en el centro de Madrid

De viviendas a hotel y centro comercial, de oficinas a bloque de viviendas… El mercado inmobiliario madrileño, a diferencia de lo que puede parecer, está en plena ebullición y los cambios de uso de numerosos edificios, a la orden del día. 

Son movimientos muy importantes para un mercado que lleva cinco años paralizado ya que, además de estimular la actividad, generan inversión y empleo. La consultora CBRE proponía recientemente al Estado varias alternativas para cambiar el uso de determinados edificios públicos ubicados en pleno Paseo de la Castellana que permitirían no sólo la racionalización y optimización de esos inmuebles, sino generar hasta 6.500 puestos de trabajo, así como una inversión de 300 millones de euros.

Frente a estas propuestas sobre el papel, hay casos reales. Uno de los más llamativos es el edificio Castellana 200, que abrió sus puertas hace tan solo unos meses. Se trata de un macrocomplejo de oficinas, centro comercial y hotel de lujo construido sobre los terrenos del antiguo Edificio Corea, que acogió a los americanos que llegaron a Madrid en los años 50 tras la Segunda Guerra Mundial. Toda la manzana de viviendas, situada entre el paseo de la Castellana y las calles Félix Boix, Doctor Fleming y Carlos Maurrás, se vio afectada por una epidemia de aluminosis en los años 90 que desembocó en la demolición del edificio en 2007. 

Castellana 200

“El Edificio Corea albergaba viviendas, la mayoría en alquiler de renta antigua y con contratos indefinidos que se fueron negociando hasta conseguir vaciar el inmueble por bloques. Posteriormente se vendieron, se derribaron y se diseñó un proyecto nuevo no residencial sino de oficinas, centro comercial y hotel”, recuerda Pedro de Churruca, consejero director general de Jones Lang LaSalle España.

El proyecto inicial de la recién quebrada Reyal Urbis contemplaba la construcción de 200 viviendas. Sin embargo, el duro revés sufrido por el sector residencial hizo que se desechara dicha idea. 

"Desde el punto de vista legal, cambiar el uso de un edificio o inmueble no tiene por qué ser demasiado complicado", explica José Luis Ruiz Bartolomé, consultor independiente y autor del libro Adiós ladrillo, adiós. "Generalmente los usos residenciales permiten su transformación a dotacional, hotelero o comercial. Más complicado es la transformación a industrial”. "Todos los edificios son susceptibles de cambios de uso", añade Miguel Casas consultor senior de CBRE Hotels España. "Pero para ello es necesaria la modificación del plan parcial".

El pinchazo inmobiliario ha provocado que muchos inversores se hayan replanteado el uso de algunos de los inmuebles que forman parte de sus carteras. "Entre oficinas y viviendas, para un inversor que quiera tener un inmueble en cartera, lo mejor son las oficinas. Son más fáciles de alquilar y se obtiene mejor rentabilidad", explica Pedro de Churruca. "La vivienda en alquiler no sólo ofrece unos porcentajes mucho más bajos, sino que está sometida a una mayor rotación en los contratos, hay mayor número de inquilinos, entre otros inconvenientes", añade.  

De hecho, tal y como puede apreciarse en la tabla, la rentabilidad que puede conseguir un inversor varía significativamente según el uso del inmueble. Unos porcentajes muy presentes a la hora de acometer un proyecto inmobiliario. "Es muy difícil encontrar inversores que quieran meterse en inversiones con rentabilidades inferiores al 4,5%", explicaba hace semanas Andrés Escarpenter, consejero delegado de Jones Lang LaSalle. "Un 4,5% para primera residencia no es atractivo", apuntaba. A lo que Miguel casas añade, "con las vivienda no se genera liquidez inmediata y se soporta mucho más riesgo".

Proyecto Canalejas

Tal y como anunció el grupo, el objetivo de este complejo es rehabilitar el centro histórico de Madrid y aprovechando los inmuebles localizados en la calle Alcalá, la Plaza de Canalejas y la Carrera de San Jerónimo, que llevaban más de una década fuera de servicio. La inversión estimada asciende a 500 millones de euros y prevé la creación de unos 4.500 puestos de trabajo. 

Estos edificios se han ido transformando después de una evolución de más de 60 años. Todos se proyectaron y ejecutaron inicialmente con varios usos, si bien la actividad bancaria se fue imponiendo. El cambio del Plan General aprobado fija el régimen urbanístico necesario para facilitar el incremento de la actividad comercial en el ámbito.

Son sólo algunos ejemplos que ponen de manifiesto la transformación a la que se está viendo sometida la capital de España. De hecho, además de los cambios de uso mencionado, están en marcha varios proyectos hoteleros en inmuebles de uso residencial y de oficinas. "En pleno boom inmobiliario las rentas en oficinas eran muy atractivas. Sin embargo, ahora que el ciclo para este sector está bajo y, sin embargo, el turismo se mantiene e incluso aumenta, tiene más sentido un proyecto hotelero, comenta Miguel Casas.

Uno de los más significativos es Gran Vía, 80. Un edificio residencial que cambiará su uso a hotelero. "No es la mejor ubicación para un inmueble de viviendas. No hay mucha gente que quiera vivir en una zona tan concurrida y con tanto tráfico", apunta Miguel Casas. En opinión de este experto, teniendo en cuenta la oferta hotelera de la zona, el cambio de uso parece lo más razonable".