Dos millones: el peaje de Metrovacesa para levantar pisos en suelo industrial en Madrid

Una de cal y otra de arena para Metrovacesa. Después de que hace un par de semanas el Ayuntamiento de Madrid tumbara los planes de la inmobiliaria para levantar pisos sobre los terrenos de la antigua fábrica Clesa, el consistorio ha aprobado, inicialmente, la transformación de un suelo industrial en residencial a menos de 2 kilómetros del Paseo de la Castellana y a apenas 500 metros de El Viso, una de las colonias residenciales de lujo más importantes dentro de la capital, con viviendas que difícilmente bajan del millón de euros. Por este cambio de uso, la inmobiliaria deberá abonar al consistorio casi dos millones de euros cuando reciba la licencia de obra.

Metrovacesa, que inició los trámites para el cambio de uso en marzo de 2015, daba por hecho el sí del consistorio puesto que el proyecto y las características del mismo aparecían en la web de la compañía mucho antes de que Manuela Carmena diera luz verde a la operación. En total, la inmobiliaria contempla la construcción de 67 viviendas con unas superficies que oscilan entre los 80 y los 350 metros y unos precios que se mueven entre los 4.000 y los 6.000 euros el metro cuadrado (de los 324.000 euros la unidad más barata a más de 1,1 millones la más cara).

Para que nos hagamos una idea, la última vivienda de Tiuna en la calle Pradillo 34 se vendió en 7.000 euros el metro cuadrado, aunque la media de la promoción es 4.800 euros, mientras que la promoción de Solvia en la calle Sánchez Pacheco no llegó a 4.000 euros el metro cuadrado de media.

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Según constaba en el folleto de salida a bolsa de Metrovacesa, este solar -con una superficie edificable de 10.916 metros cuadrados-, asignaba un precio de mercado a estos terrenos -GAV o Gross Asset Value- de 19,3 millones de euros, por lo que el precio del metro cuadrado ascendería a 1.769 euros. Para que nos hagamos una idea, con un precio del suelo de 1.800 euros, unos costes de construcción en torno a 800 euros el metro cuadrado, la compañía podría vender en torno a 3.300 euros para conseguir un margen promotor, de al menos, el 20%, lo que da idea del margen de beneficios que le proporcionará este proyecto, en un momento de gran escasez de obra nueva en el centro de Madrid y fuerte tirón alcista de los precios.

Valor industrial versus valor residencial

Fuentes inmobiliarias consultadas por El Confidencial atribuyen un valor residencial actual de los terrenos en torno a 2.500 euros el metro cuadrado de techo edificable. Teniendo en cuenta que la edificabilidad total se sitúa en 11.00 metros cuadrados, el valor de los mismos rondaría los 28 millones de euros, casi 10 millones de euros por encima de lo contabilizado por Metrovacesa.

La promoción, de 67 viviendas, está junto a El Viso, una de las colonias residenciales de lujo más importantes dentro de la capital

Por otra parte, la valoración realizada por el Ayuntamiento de Madrid para calcular el importe económico que la inmobiliaria deberá pagarle por el exceso de edificabillidad (2.953 metros cuadrados) derivado de la aprobación del Plan Especial y por la cesión de redes locales -el consistorio ha decidido monetizar ambos conceptos-, atribuye un valor de repercusión del suelo residencial para vivienda libre de 3.817 euros el metro cuadrado en el distrito de Chamartín, en el entorno de la parcela, frente a los 1.330 euros que atribuye al valor del suelo para uso industrial. En total, y una vez concedida la licencia de obras, Metrovacesa deberá abonar al ayuntamiento casi 2 millones de euros (580.000 por el exceso de edificabilidad y 1,31 millones por la cesión de redes locales).

Una valoración realizada por el propio consistorio y cuestionada por la oposición al considerar que dicho cálculo se ha realizado en base al uso industrial de los terrenos, aunque el uso final de los mismos será residencial, lo que le otorga un valor mucho mayor, a ojos del PSOE.

De hecho, tal y como recriminó en la última comisión de urbanismo al equipo de Ahora Madrid, Mercedes González, concejala de Urbanismo del PSOE, "en las cesiones correspondientes a las redes locales se toma como referencia el valor de repercusión del suelo con uso mayoritario industrial, valorado en 679 euros el metro cuadrado, ¿por qué se coge el valor de repercusión industrial y no el residencial? Y lo mismo sucede en cuanto al 10% de aprovechamiento, los datos que se han tomado como referencia son de viviendas de segunda mano, lo cual no puede considerarse representativo en viviendas de nueva construcción, ya que resulta evidente que el valor de la vivienda nueva es superior al de la vivienda de segunda mano",

Según recoge la memoria del Plan Especial de octubre de 2016, Metrovacesa solicitaba el cambio de uso de estos terrenos industriales y en desuso -desde los años 60 estaban ocupados por tres edificios de los laboratorios Normon- en base a la evolución urbanística de la zona, en la actualidad, completamente residencial.

Cambio de uso en zona residencial consolidada

"Las circunstancias urbanísticas y la localización de la edificación justifican su perfecta adecuación a los usos previstos en el Plan Especial ya que el edificio y su estructura cuentan con las características adecuadas para reconvertirlo en una edificación residencial sin grandes modificaciones; en este sentido el edificio colindante de la calle Nieremberg 18, anteriormente de uso industrial, ha sido objeto también de un Plan Especial y en la actualidad es un edificio de viviendas", según consta en la memoria del proyecto. Precisamente, el edificio al que hace referencia, el del número 18 alberga en la actualidad viviendas que en hace una década construyó la propia Metrovacesa.

El futuro proyecto de la inmobiliaria se levantará sobre una parcela situada sobre los números 10,12 y 14 de la calle Nieremberg, entre las calles Sánchez Pacheco y Pantoja. Sobre la parcela se construyó un único edificio de uso industrial en el que se ejerció la actividad de laboratorios farmacéuticos por su titular Normon, desde los años 60 hasta el año 2005, fecha de la adquisición por título de compraventa por Metrovacesa.

La parcela presenta forma de L con una superficie aproximada de 3.236,84 metros cuadrados repartida en tres edificios: Normon I, Normon II y Normon III, producto de sucesivas ampliaciones para el ejercicio de su actividad, y que forman un conjunto único que albergan los despachos y dependencias de los laboratorios, además de grandes espacios destinados a la producción industrial de los laboratorios. Entre los tres suman poco más de 18.000 metros cuadrados con una superficie máxima edificable de casi 11.000 metros cuadrados.