Muy pocos y cotizados: los pisos de 10 M son el Santo Grial del lujo en el centro de Madrid

Ático testero y ático dúplex en Lagasca 99, precios de venta, 20 millones y 12,5 millones, respectivamente. Marqués de Salamanca 11, ático en venta por 13 millones. Ático en el número 3 de Núñez de Balboa, 12,9 millones de euros. General Oraá 9, ático dúplex en venta por 11,2 millones... Precios —y propiedades— de infarto en el centro de Madrid, que se cuentan, prácticamente, con los dedos de dos manos.

El número de viviendas a la venta en las zonas más exclusivas de Madrid que superan los 10 millones de euros es realmente escaso. Son activos únicos, muy difíciles de encontrar y que rara vez se ofertan en los escaparates o páginas web de grandes agencias inmobiliarias de lujo. Mucho menos en portales inmobiliarios.

Son propiedades que se mueven en lo que en la jerga del sector inmobiliario se denomina off market, es decir, fuera de mercado. No están oficialmente a la venta, no se anuncian, sino que se compran y venden gracias a un pequeña y exclusiva red de contactos. Un mercado de difícil acceso y que afecta a un número muy restringido de propiedades en relación con el conjunto total de la oferta disponible a la venta en las zonas más prime de Madrid.

"Las propiedades de más de 10 millones de euros suelen estar off market. El propietario quiere privacidad y suele dar el encargo de venta a un bróker de su confianza. Por supuesto, no permite publicar en ningún portal inmobiliario ni webs. Quiere privacidad y discreción para realizar la transacción. Hablamos de pocas propiedades en el mercado, de tal manera que cuando sale algo, suele tener una venta rápida", reconoce Ana Calderón, CEO de A.Be.C. Realtor, firma especializada en la venta de pisos y propiedades de lujo.

Los pisos de más de 10M a la venta en el centro de Madrid apenas suponen el 2% del total

De hecho, basta echar un pequeño vistazo a los portales inmobiliarios y las webs de las agencias de lujo para comprobar que es un bien realmente escaso. En idealista, por ejemplo, apenas hay una veintena de propiedades que superan los 10 millones de euros. El más caro, un piso en Recoletos de 1.220 metros cuadrados. Un segundo exterior con ascensor y varias plazas de garaje incluidas en el precio, del que no se ofrecen fotos, mucho menos su ubicación exacta y sobre el que se pide verificación de identidad y acreditación de solvencia para facilitar información previa del inmueble a un potencial comprador.

Seis propiedades son las que se anuncian en Engel & Völkers por encima de los 10 millones —la más cara a la venta oficialmente es una unifamiliar de 1.325 metros cuadrados de 15 millones de euros—, apenas una unidad de más de 10 millones en Home Select: 11,2 millones y 940 metros en el barrio de Salamanca, cerca de Núñez de Balboa.

Un tipo de activos, generalmente áticos —los más codiciados dentro del mercado de lujo en el centro de la ciudad—, situados en las mejores ubicaciones: Recoletos, Almagro, El Viso... Viviendas que se han convertido en objeto de deseo, el Santo Grial para las grandes fortunas que buscan una vivienda en Madrid capital, y que siguen la estela del enorme apetito comprador en torno a estas exclusivas propiedades que existe a nivel mundial.

De hecho, según el último informe Global Super-Prime Intelligence del primer trimestre de 2023 de la consultora Knight Frank, que analiza el comportamiento de la vivienda superprime, por encima de 10 millones de dólares, la venta de estos inmuebles creció un 11% en todo el mundo en los tres primeros meses del año 2023, en comparación con el trimestre anterior.

En concreto, el mercado más fuerte en ventas durante este tiempo fue Dubái con 88 transacciones, seguido de Hong Kong (67), Nueva York (58), Los Ángeles (46) y Singapur (37). Londres se mantiene en la mitad de la tabla con 36 transacciones superiores a los 10 millones de dólares.

¿Y qué sucede en Madrid?

"Madrid tiene aún un número menor de viviendas por encima de los 10 millones de euros que otras ciudades analizadas en nuestro informe. Sin embargo, en los últimos años, esta tendencia está cambiando y están saliendo al mercado inmuebles de mucha más calidad y sofisticación, que unido a una localización prime hace que se cataloguen como inmuebles superprime, algunos de ellos superando estos 10 millones de euros", destacan desde Knight Frank.

Según los datos que maneja Sophiq, firma especializada en la compra, reforma y venta de propiedades de gran lujo en el centro de Madrid, apenas existe entre un 1%-2% de viviendas de más de 10 millones actualmente a la venta en el centro de Madrid, en las zonas más prime.

"En la zona amarilla oscura [ver mapa inferior], alrededor del 2% del total de pisos que están actualmente a la venta supera los 10 millones. El porcentaje se reduce a apenas el 1% si tomamos toda la zona amarilla", explica a El Confidencial Rogelio López, uno de los socios fundadores de Sophiq.

La ubicación es clave en este tipo de propiedades para superar la barrera de los 10 millones de euros, pero no es el único factor que dispara su precio. El tamaño de las viviendas también es fundamental. En idealista, por ejemplo, el piso más caro, en Recoletos, tiene una superficie de 1.220 metros cuadrados: 21 millones de euros, a 17.200 euros el metro cuadrado.

"Se trata de viviendas de 500-700 metros cuadrados, dúplex, con parking, cerca de El Retiro, Jerónimos, Recoletos, Almagro... Salvo excepciones, normalmente, estas viviendas las encuentras en estas zonas. Respecto al comprador, muchos extranjeros que están relocalizacion su patrimonio y están buscando en Madrid lo mismo que tienen allí de donde vienen, ya sea el norte de Europa o Estados Unidos (Nueva York, Miami)", destaca Rogelio López, quien reconoce que se trata de un activo muy escaso, si bien, el boom experimentado por el mercado de lujo en la capital ha incrementado la oferta.

Es decir, los nuevos proyectos residenciales han puesto en el mercado este tipo de producto. Y lo harán en el futuro. Las famosas residences del Four Season son solo un ejemplo. También se superaron los 10 millones en algunas unidades de Lagasca 99 y precios que hasta hace un par de años podían parecer impensables en el mercado residencial de lujo de Madrid, ahora están a la orden del día y lo estarán en proyectos como las futuras Mandarin Oriental Residences Madrid en Hermosilla 47 o en Velázquez 125.

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"Empieza a haber producto y empieza a haber demanda de pisos de lujo de estas características. Uno de los primeros en poner en el mercado producto fue el Four Seasons, también Lagasca 99. Y es que, una vez que hay demanda, se ha empezado a crear la oferta, y cuando la oferta se vende empiezas a llegar esos niveles de precios. Hay poca oferta, pero al final la ciudad se va transformando. Además, ya sea porque el comprador se quiere venir a vivir a Madrid (un 15%-20% de las transacciones), porque compra para alquilar (50%), o porque quiere una vivienda para pasar determinadas temporadas en la capital (otro 20%), lo cierto es que todos quieren una vivienda que cumpla con sus expectativas de lujo, calidad y vistas", destaca Rogelio López.

"Además", prosigue este experto, "en el mercado de superlujo, vamos hacia un producto ultrapersonalizado en el que el cliente puede elegir prácticamente todo en su vivienda. Vamos a esa ultrapersonalización para que el cliente pueda cubrir todos sus gustos. Y eso también se traduce en el precio final de esas viviendas".

¿Dónde se encuentran estas viviendas?

Si bien en las afueras de la ciudad, en barrios como La Moraleja o La Finca es habitual encontrar viviendas de más de 10 millones de euros debido, fundamentalmente, a las dimensiones de las mansiones y las parcelas sobre las que se ubican, resulta mucho más complicado encontrar estos precios en el centro de la ciudad.

"En las zonas prime de Madrid como el barrio de Salamanca y El Viso, encontramos los activos más caros de la capital, viviendas por encima de los 10 millones de euros. Normalmente son áticos o pisos en los proyectos de obra nueva más emblemáticos (Velázquez 53, Hermosilla 47, Núñez de Balboa 3, Hermanos Bécquer 8, Marqués de Salamanca 11 o General Oraá 9) o reventas de pisos en edificios que fueron de obra nueva (Lagasca 99, Serrano 7 o Jorge Juan 32)", destaca Elena Jori, directora de Real Estate de Home Select.

Normalmente, son áticos o pisos en los proyectos de obra nueva más emblemáticos o reventas de pisos en edificios que fueron de obra nueva

"Estamos hablando de viviendas de más de 300 metros cuadrados con terraza, plazas de garaje y amenities. También encontramos viviendas de estos precios en la zona "buena" de El Viso, en el triángulo entre Serrano, López de Hoyos y Joaquín Costa, pero normalmente éstas son off market y no aparecen publicadas en ningún sitio", añade Jori, quien explica cómo "con frecuencia, los promotores "redondean" la rentabilidad del proyecto con un par de unidades más exclusivas, que suelen ser los áticos, y que venden por encima de los 18.000 euros el metro cuadrado".

Verónica Manrique Charro, CEO de Olisson Club, un estudio de arquitectos e intermediación inmobiliaria encargado de la venta de viviendas de lujo en Madrid, clasifica este tipo de propiedades en dos grupos.

"Por un lado, estarían los inmuebles antiguos donde destaca la belleza clásica, que suelen estar a reformar. Ejemplos de esta tipología son los palacetes originales y los pisos y áticos clásicos en calles representativas con vistas por ejemplo a El Retiro o a la Puerta de Alcalá. En Olisson nos centramos en ofrecer siempre un servicio personalizado, entendiendo lo que les hace ilusión a los clientes y gracias a ello hemos podido observar que los palacetes suelen ser los escogidos por aquellos clientes que están buscando algo único, un valor a largo plazo que se convierta en un legado para su familia".

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"Si hablamos de pisos o áticos en edificios clásicos", prosigue Manrique, "suelen ser los escogidos por aquellos clientes para los que es importante la seguridad y la privacidad (especialmente en los áticos), muchas veces como inversión refugio que sirve además de punto de encuentro para familias internacionales. En todos los casos, se trata de inmuebles en edificios catalogados, donde suelen ser necesaria una reforma para adaptar las distribuciones antiguas. Por nuestra experiencia, sabemos que para estos clientes prima la belleza del espacio donde viven frente a otras comodidades como podría ser tener garaje en finca, portales accesibles o distribuciones más modernas".

El segundo grupo, según Verónica Manrique, estaría formado por activos de obra nueva, en muchos casos, a las afueras de la ciudad, pero también en el centro. "Son inmuebles que lo tienen todo, grandes casas con espacios amplios, garaje y jardín normalmente ubicadas en proyectos de obra nueva si hablamos del centro o en urbanizaciones como La Moraleja o La Finca, además de algunas propiedades situadas en El Viso. Esta tipología es la elegida por aquellos clientes que priorizan la seguridad, el espacio, el diseño o el tener jardín, además de las garantías que ofrecen las construcciones de obra nueva".

"Ejemplos de esta tipología son los grandes áticos de las promociones de obra nueva, como General Oraá 9 o Marqués de Salamanca 11, además de nuevos proyectos como la última casa de Laura Garna en La Moraleja. Son casas joya, casas que cuentan con todas las comodidades y diseños modernos y muy cuidados, donde el trabajo de interiorismo se lleva al detalle, eligiendo incluso el arte o el mobiliario de los espacios", añade la CEO de Olisson Club.

Un producto extremadamente escaso

Extraoficialmente, es decir, off market, el número de propiedades a la venta aumenta, aunque sigue siendo muy reducido para la creciente demanda y acceder a ellas no resulta sencillo.

"Sigue escaseando la vivienda de 10 millones en el centro de Madrid. Además, esas transacciones suelen ser muy privadas y no salen al mercado, ya que se llevan de una manera mucho más exclusiva", explica a El Confidencial Moisés Barchilon Bentolila, CEO y socio fundador de Domerties Madrid, compañía especializada en la compra, reforma y venta de pisos de lujo.

"La demanda ha crecido mucho en este último año y hay mucha más demanda entre 6-8 millones de euros, pero sigue habiendo mucha escasez de producto. Estos pisos suelen ser entre 600-800 metros cuadrados y suelen tener unas características muy especiales. Vistas al parque de El Retiro, edificio clásico, techos muy altos… y con calidades altísimas", añade este experto. Y, ¿quién las compra? "El perfil de comprador es un cliente exigente de latinos o nacionales dispuestos a pagar mucho dinero por propiedades únicas, ya que suelen encontrarse en edificios de gran valor arquitectónico, ubicadas en zonas muy prime e incluso en calles concretas", añade Ana Calderón.

España y, en especial Madrid, comienza a hacerse un hueco en la Champion League del mercado residencial de lujo a nivel mundial. "Hay que añadir el impulso que ha cogido la ciudad, su estilo de vida, clima y la calidad de la construcción. Todos estos factores, entre otros, han hecho que Madrid sea una de las capitales donde los inversores nacionales e internacionales han mostrado mayor interés y esto ha dinamizado mucho el mercado, posicionando a la capital como una de las ciudades donde invertir. Una economía sólida, una perspectiva positiva en el crecimiento de los precios de la vivienda —aunque todavía muy competitivos con respecto a otras plazas clave en Europa y el mundo— y los bajos costes en la compra —en comparación con otras grandes capitales europeas— hacen que Madrid sea una de las ciudades que ofrece oportunidades de inversión más interesantes", destacan desde Knight Frank.

Uno de los ejemplos más recientes de estas viviendas superprime, por localización, calidad del proyecto, espacios y amenities son las exclusivas residencias que componen Los Jardines de Velázquez, en la calle Velázquez 125, en pleno barrio de Salamanca. Ocho exclusivas viviendas (incluyendo dos áticos) de tres y cuatro dormitorios, muy amplias y luminosas, con cuatro plazas de garaje incluidas, con precios entre cinco y 12 millones de euros.

Irrupción de las 'branded residences'

Las llamadas branded residences, viviendas con todos los servicios de un hotel, han impulsado al alza el precio de la vivienda de lujo en la capital y han permitido aumentar la oferta de producto por encima de los 10 millones. No en vano, estas propiedades pueden llegar a ser entre un 10% y un 30% más caras respecto a una vivienda de lujo tradicional. El Four Seasons abrió la veda en la capital, pero son varios los proyectos que podrían salir al mercado en los próximos años. Hermosilla 47 es el más inminente.

"Otra de las novedades a las que estamos muy atentos es el auge que están adoptando los branded residences. El ejemplo más icónico lo observamos en las residencias del Four Seasons, que hemos comercializado desde Knight Frank, y que ha permitido ofrecer amplios apartamentos para vivir dentro de una obra de arte y con todo lujo de detalles", concluyen desde la consultora.