El crédito inmobiliario se desboca: ya representa el 40% de cada préstamo nuevo

La economía española vuelve a sus clásicos. El crédito inmobiliario nuevo puesto a disposición de los hogares, es decir, aquel que no incorpora las renegociaciones de préstamos anteriores, crece ya a un ritmo del 17,4% anual. En total, 36.506 millones de euros en 2017.

No se trata de un fenómeno puntual. En lo que va de año, la tasa de crecimiento se ha suavizado, pero, aun así, se incrementa a un ritmo del 11,1% en el primer trimestre de este año frente al mismo periodo del ejercicio anterior. Esto explica que el crédito inmobiliario represente ya el 37,4% del conjunto de préstamos que pidieron los hogares en 2017, y que ascendieron a 97.482 millones.

Esos 36.505 millones que se destinaron a comprar inmuebles se sitúan por encima de los 29.121 millones que fueron a parar a adquirir bienes de consumo o los 13.290 millones que se financiaron a través de tarjetas de crédito, cuyo crecimiento es muy significativo. Paradójicamente, la financiación más cara —las entidades financieras aplican tipos de interés sensiblemente superiores por adquirir bienes vía tarjetas de crédito— crece a un ritmo del 20,3%. Por lo tanto, cinco veces más de lo que aumenta el PIB nominal (con inflación).

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Los datos del Banco de España no dejan lugar a dudas sobre la recuperación del crédito inmobiliario al calor de los bajos tipos de interés, lo que explica que el número de renegociaciones siga muy activo, aunque atenuado respecto de hace dos años, cuando muchos hogares cambiaron las condiciones de sus créditos para aprovechar la política monetaria ultraexpansiva del Banco Central Europeo (BCE).

En concreto, los hogares españoles han renegociado entre 2015 y 2017 créditos por valor de 17.994 millones de euros, lo que les ha permitido beneficiarse de las extraordinarias condiciones monetarias. El euríbor a un año, de hecho, se mantiene en el -01890%, lo que ha animado a un número cada vez mayor de hogares a optar por préstamos a tipo fijo frente a los de tipo variable.

El tipo de interés medio de las nuevas operaciones para adquisición de vivienda se situó en el 2,21% en febrero, lo que supone un ligero repunte de 16 centésimas respecto del mes anterior. En todo caso, tipos de interés reales (respecto de la inflación) tremendamente favorables a impulsar la venta de inmuebles.

Burbuja del ladrillo

El mapa crediticio que reflejan las estadísticas del Banco de España muestra dos realidades muy distintas. Por un lado, y como se ha dicho, el crédito inmobiliario nuevo se ha disparado, pero, por otro, el concedido antes de 2008, que es cuando se pinchó la burbuja del ladrillo, continúa cayendo de forma muy relevante. Es decir, que las familias siguen amortizando crédito y, por lo tanto, reduciendo su endeudamiento, pero, al mismo tiempo, crecen con fuerza las nuevas operaciones.

Un par de datos lo reflejan con nitidez. En 2011, el saldo vivo de crédito destinado a actividades inmobiliarias alcanzó los 298.833 millones de euros, pero en el cuarto trimestre de 2017 esa cantidad había descendido hasta los 109.998 millones.. Por lo tanto, a prácticamente la tercera parte. El crédito dedicado a la construcción, igualmente, ha pasado de 98.544 millones a 34.626 millones, lo que da idea del proceso de desendeudamiento de los agentes económicos.

La importancia del inmobiliario sobre la economía española es determinante. Y, de hecho, la doble recesión estuvo muy ligada a la demanda de viviendas, que cayó nada menos que un 60% entre 2007 y 2013. En particular, por el efecto arrastre que tiene sobre el resto de componentes del consumo privado.

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Un estudio reciente de BBVA Research estima que el gasto en bienes duraderos de las familias aumenta en torno al 35% cuando el hogar adquiere una vivienda. El efecto, sostienen sus economistas, se concentra en los muebles y la línea blanca, mientras que las repercusiones sobre la demanda de otros productos son de menor magnitud, como en el caso de la línea marrón, o no significativas, como en el de los automóviles.

Los datos de crédito inmobiliario son lógicamente coherentes con los que ofrece el Instituto Nacional de Estadística (INE) sobre constitución de hipotecas, que reflejan en febrero (último mes con datos cerrados) un incremento del 13,8% respecto a un año antes. En total, 27.945 hipotecas con un importe medio de 119.708 euros.

El tirón del ladrillo, de hecho, ya se refleja con claridad en la Encuesta de Población Activa (EPA) del primer trimestre de este año. Mientras que la ocupación en el conjunto de sectores productivos aumenta a un ritmo anual del 2,4%, en el caso de la construcción el incremento es del 6,5%, es decir, dos veces y media por encima, lo que da idea de la dependencia del actual patrón de crecimiento respecto del ladrillo.