Santander y Blackstone lanzan el mayor crédito inmobiliario desde la crisis: 7.000 M

La mayor operación inmobiliaria de toda Europa va a traer consigo también la mayor financiación del sector de los últimos tiempos. La venta de 30.000 millones de activos del Banco Popular que Banco Santander acordó con Blackstone el pasado verano marcará otro hito este mismo mes de enero, un arranque de año en el que los dos socios prevén cerrar un megapréstamo de 7.000 millones de euros.

Esta deuda la asumirá la sociedad conjunta ('joint venture') creada 'ad hoc' para comprar esta cartera de activos y promete estar repaldada tanto por entidades españolas como por grandes bancos de inversión internacionales y fondos que invierten en deuda, algunos de los cuales podrían ser incluso de la propia Blackstone. Según fuentes conocedoras de la operación, el valor neto de los activos se sitúa en torno a 10.000 millones.

Para financiar ese ladrillo, la estructura del pasivo de la nueva empresa (el activo y el pasivo son iguales por definición) consistirá en un 30% de capital y un 70% de deuda. Como Blackstone controlará el 51% del capital y Santander, el 49%, cada socio deberá aportar unos 1.500 millones de euros al vehículo (un poco más el primero por su mayor peso), mientras que el resto del balance de la 'joint venture' será los citados 7.000 millones de deuda que prevé cerrar este mes.

El hecho de tener un porcentaje de deuda tan elevado permite elevar la rentabilidad sobre el capital: cuanto menor sea éste, mayor es la rentabilidad con los mismos beneficios. Esto es lo que se llama apalancamiento y es habitual que sea incluso superior en este tipo de vehículos. Sin ir más lejos, la propia Sareb (el banco malo semipúblico que absorbió el ladrillo de las cajas de ahorros rescatadas) tiene un 90% de deuda y solo un 10% de capital.

Santander desconsolida el ladrillo del Popular

Tras elevar las provisones de esta cartera al 63%, en el caso de los adjudicados, y del 75% en los créditos, la valoración neta de todo el ladrillo tóxico que tendrá la nueva compañía es de 9.700 millones de euros. A esto hay que añadir la valoración final de Aliseda, antigua gestora inmobiliaria de Banco Popular que también entró en la operación. Casi la mitad de los activos traspasados son suelos (12.600 millones brutos), seguidos por residencial (8.000 millones), comercial (2.100), naves industriales (1.500) y hoteles (800), además de 4.900 millones entre oficinas, garajes y otros tipos de activos inmobiliarios.

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R. Ugalde

Esta sociedad se creó porque el Santander quería sacar de su balance (desconsolidar) el ladrillo del Popular tras la compra de este en junio. Podía haber vendido el 100%, pero prefirió crear un vehículo en el que la mayoría fuera para otro accionista —Blackstone, quien se impuso a Lone Star y Apollo en la subasta y pagó 5.100 millones— y quedarse con un 49%. De esta forma, podrá obtener beneficios adicionales si continúa la recuperación del mercado inmobiliario y la sociedad vende los activos por encima de su valor actual. Por el momento, tendrá que poner esos 1.500 millones de capital.

Esta financiación, a la espera de conocer la letra pequeña de sus condiciones, subraya el creciente negocio que está ya viéndose en torno a los préstamos inmobiliarios y los fondos de deuda. Sólo en el último mes, Metrovacesa ha cerrado un préstamo de 275 millones y Testa ha conseguido 800 millones con el hito de no haber tenido que hipotecar ninguno de sus edificios.