operación histórica

Así logró Santander vender la mayor cartera inmobiliaria de Europa en tiempo récord

Desde que comenzó la recuperación, la banca europea sólo ha sacado al mercado cinco carteras de más de 10.000 millones. Santander ha dejado pequeñas a todas y, además, en tiempo récord

Foto: Las cinco mayores ventas de carteras de activos tóxicos inmobiliarios en Europa desde la recuperación
Las cinco mayores ventas de carteras de activos tóxicos inmobiliarios en Europa desde la recuperación

Es una de esas operaciones que hacen historia. La venta de 30.000 millones de euros de activos tóxicos de Banco Popular a Blackstone ha pasado a encabezar el ránking de las mayores ventas de carteras inmobiliarias de toda Europa, al menos, desde que comenzó la recuperación económica, y con el añadido de que se ha hecho en tiempo récord.

Así logró Santander vender la mayor cartera inmobiliaria de Europa en tiempo récord

Si se remonta la vista hasta 2015, cuando empezaron a verse los auténticos primeros brotes verdes, se puede comprobar como, en todo el Viejo Continente, sólo se han lanzado cinco carteras con un tamaño superior a 10.000 millones de euros, y sólo una, la española, la mayor de todas, se ha acordado a esta velocidad de vértigo.

Pero, precisamente, ése fue el mensaje que dio Javier García Carranza, máximo responsable del área de reestructuraciones de Santander, cuando la entidad cántabra adquirió Banco Popular: pisar el acelerador, porque la clave para poder digerir a la nueva filial estaba en soltar todo el lastre inmobiliario que le había llevado hasta su resolución.

Ruth UgaldeRuth Ugalde

Dicho y hecho, apenas dos semanas después de cerrar la simbólica compra del banco por un euro, Morgan Stanley estaba ya trabajando en diseñar la mejor fórmula para achicar cuanto antes los 30.000 millones de activos tóxicos. No había tiempo que perder, porque la amenaza de que algún juez aceptara como medidas cautelares la prohibición de vender activos de Popular pendía sobre la cabeza del banco.

En favor de esta celeridad jugó que ya durante el fallido proceso de venta de Popular lanzado en mayo por su entonces presidente, Emilio Saracho, Santander estuvo analizando acudir de la mano de algún gran fondo para divirse el banco, una idea en línea con el Proyecto Sunrise del anterior mandatario, Ángel Ron.

A pesar de este terreno abonado, la realidad es que, cuando desde la entidad cántabra empezaron a analizar a fondo la cartera inmobiliaria de Popular "lo que se encontraron era peor de lo que se esperaba, y ése fue uno de los factores que inclinó la balanza en favor de hacer un proceso rápido con todos los activos", señala una fuente conocedora.

Eduardo SegoviaEduardo Segovia

Para conseguir este objetivo, la entidad consideró clave ejecutar la opción de recompra de Aliseda, el gestor de los activos inmobiliarios de Popular, que habían dejado atada Ron y Saracho y que vencía en junio.

Este plazo fue determinante para que Santander anunciara, el día 30 de ese mes, la recompra del servicer a Värde y Kennedy Wilson y el "comienzo del proceso de búsqueda de socios para una cartera de activos adjudicados y créditos inmobiliarios morosos por un valor bruto en libros de 30.000 millones de euros", mandatado a Morgan Stanley, según rezaba el comunicado que envió a la CNMV.

Sin embargo, la realidad es que, para esas fechas, la entidad ya había establecido contactos directos con los pocos fondos que tenían capacidad para abordar un operación de este tipo, una reducida selección que, para cuando arrancó julio, es decir, apenas cuatro semanas después de adjudicarse Popular, había quedado ya limitada a Blackstone, Lone Star, Apollo y Cerberus.

R. UgaldeR. Ugalde

Durante un mes, estos cuatro gigantes de la inversión trabajaron sin descanso, de lunes a domingo, con todos sus equipos a pleno rendimiento. En el caso de Blackstone, tanto la oficina de Madrid, dirigida por Diego San José, como el equipo de Anticipa en Barcelona, capitaneado por Eduard Mendiluce, estuvieron desde el prime día en directa conexión con Londres, ya que "este tipo de operaciones tan importantes se deciden fuera de España", señala otra fuente.

Santander pidió a todos los candidatos nombrar un asesor principal, al que cada fondo sumó otros equipos especializados para poder abordar la valoración y propuesta de negocio de una cartera de estas dimensiones en apenas un mes. Blackstone eligió como asesor a JLL Capital Markets, con la responsabilidad de hacer la valoración masiva de los activos adjudicados y de las garantías de los préstamos, salvo de los hoteleros, ya que también fichó a Irea como asesor financiero, encargado de valorar toda la deuda y la cartera hotelera, que representa 800 millones de la trasacción.

Con estas cartas sobre la mesa, el día D llegó el pasado 24 de julio, cuando Lone Star, Blackstone y Apollo presentaron sus ofertas vinculantes. Cerberus no logró tener su propuesta a tiempo, según señalan algunas fuentes, aunque otras aseguran que su papel era más el del clásico 'tapado', la bala en la recámara que siempre se tiene en este tipo de procesos por si ninguna de las propuestas alcanza las expectativas.

Ruth UgaldeRuth Ugalde

Para entonces, los cuarteles generales de estos fondos al otro lado del Atlántico (todos son estadounidenses) hacía días que habían tomado las riendas, con John Gray, responsable global de inmobiliario de Blackstone, al frente de la oferta que fue elegida el viernes 28 de julio, tres días antes de lo previsto, para cerrar la compra una vez las autoridades de competencia europeas aprobaran la venta de Popular a Santander, hito que se produjo este martes.

Con este acuerdo, Blackstone cierra la compra de su segunda macrocartera europea en lo que llevamos de año, después de que el pasado marzo se hiciera, junto a Prudential, con una cartera de 11.800 millones de libras (13.050 millones de euros) de préstamos hipotecarios procedentes de Bradford & Bingley, y que el banco malo británico (UKAR) había puesto a la venta en 2016.

Esta desinversión se suma a los 13.000 millones de libras (14.350 millones de euros) que UKAR vendió a Cerberus a finales 2015, procedentes en parte del negocio hipotecario del Northern Rock.

Junto a Reino Unido, Italia es el otro país que más macrocarteras ha sacado al mercado, con los 17.700 millones en préstamos morosos (NPLs) traspasados por Unicredit a Fortress y Pimco, y los 26.100 millones que Monte dei Paschi deberá transferir a un vehículo privado, que estará parcialmente participado por el Estado a través de Atlante II, según el plan de reestructuración anunciado tras el rescate de la entidad.

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