El mercado inmobiliario vuelve a calentarse

Así demuestran los precios de las hipotecas la fractura de la recuperación en España

Los madrileños tienen que pedir hipotecas de más de 185.000 € para comprar una vivienda, casi tres veces más que en Extremadura. Genera desequilibrios regionales en el empleo, el PIB, la inversión...

Foto: Imagen de una grúa de la construcción. (EFE)
Imagen de una grúa de la construcción. (EFE)

La recuperación de la economía española está más que asentada. Así lo muestran los grandes datos macroeconómicos. El PIB sumo en 2017 su cuarto año consecutivo de crecimiento, y el tercero con un ritmo de expansión superior al 3%. Unos datos que, sin embargo, esconden una evolución heterogénea, ya que algunas comunidades lideran la recuperación, mientras que otras siguen estancadas y están muy lejos de abandonar la crisis. El mercado inmobiliario es el mejor reflejo de las diferencias existentes en España, ya que es un sector que necesita que la economía esté asentada para empezar a crecer.

Los precios de la vivienda están subiendo con fuerza en las regiones que lideran la recuperación, en especial Madrid, el arco del Mediterráneo y Canarias. Por el contrario, en el centro de la península apenas hay señales de recuperación del mercado inmobiliario. Los datos de la concesión de hipotecas para la compra de vivienda son el mejor indicador de esta situación, ya que muestran hasta qué punto las familias tienen que endeudarse para comprar una vivienda independientemente de que su renta esté creciendo a un ritmo superior.

El importe medio de las hipotecas que se concedieron en diciembre superó los 122.000 euros, lo que supone un crecimiento del 11% respecto al mismo mes del año anterior, según los datos del INE. Los españoles no pedían préstamos tan altos desde el año 2008, justo antes del estallido de la burbuja inmobiliaria y todo lo que vino después. Desde los mínimos de la crisis, el montante de las hipotecas ha subido un 30% y, aunque todavía está un 20% por debajo de los máximos de la crisis, son cifras que no conviene ignorar.

Las hipotecas más altas son las de la Comunidad de Madrid, como no podía ser de otra manera, ya que es el principal foco de atracción de empleo y de crecimiento económico. El importe por hipoteca de diciembre superó los 185.500 euros, un 20% más que en el mismo mes del año anterior y el nivel más alto desde noviembre de 2007, hace más de una década. Con un préstamo así, en Extremadura se pueden comprar dos viviendas y todavía sobran casi 45.000 euros para la entrada del siguiente.

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Desde el año 2013 el montante de los préstamos hipotecarios en la Comunidad de Madrid se ha disparado un 48%, un ritmo de subida que no es sostenible en el tiempo. En el caso de que sigan subiendo a este ritmo los préstamos hipotecarios, Madrid volverá a los máximos de la burbuja en menos de un año. Y esos niveles ya sí serán un motivo de preocupación.

Además de Madrid, el Mediterráneo es la otra región que está atrayendo inversión en vivienda a marchas forzadas. El turismo se ha convertido en el gran estímulo económico de esta región y, en el caso del mercado inmobiliario, la demanda extranjera de una segunda vivienda tensiona todavía más los precios. El mejor ejemplo está en Baleares. En el último año se ha disparado un 36% el importe medio de cada hipoteca, hasta alcanzar los 177.000 euros por préstamo en diciembre.

El importe total de préstamos para la compra de vivienda todavía está muy lejos de los máximos de la burbuja, exactamente a la mitad, lo que hace que el riesgo para el sistema sea infinitamente inferior. Sin embargo, que no exista un peligro sistémico no significa que para las familias que tienen que asumir unas deudas tan grandes no suponga un problema.

Este y oeste

La subida de los precios y la deuda que tienen que asumir las familias en algunas regiones empieza a generar cierta incertidumbre. Una media móvil de un año completo del importe medio de las hipotecas sirve para analizar la evolución de los precios en las diferentes regiones. En el conjunto de España, el avance interanual de la media móvil es del 6%. En Baleares el incremento es del 13% y en Madrid, del 10%. Sin embargo, en algunas regiones, las hipotecas están estancadas, lo que evidencia un mercado inmobiliario en una fase incipiente de la recuperación.

En Extremadura, el montante medio de las hipotecas del último año ha caído un 1%; en Murcia, un 2% y en Cantabria está estancado. También cae en el País Vasco, pero en su caso no es porque la recuperación no se haya iniciado todavía, sino porque los precios empezaron a recuperarse antes y ahora se han frenado, en línea con la ralentización de su PIB.

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Los datos de evolución del precio medio de la vivienda que publica trimestralmente Tinsa también apuntan en la misma dirección. Las regiones punteras no solo son las más caras, también es donde más suben los precios, mientras que en las comunidades del centro peninsular siguen aletargadas. En 2017 los precios en Madrid subieron un 15,1%, en Cataluña un 8,9% y en Baleares un 7,5%. Una subida que contrasta con la caída del 6,1% de la vivienda en Castilla-La Mancha o del 2,2% de Extremadura.

Este ritmo desigual en la recuperación del mercado inmobiliario se refleja también en el empleo, lo que todavía profundiza más la brecha entre las regiones. El número de trabajadores de la construcción en comunidades como Extremadura, Navarra o Galicia está en el entorno de los mínimos de la crisis, mientras que en Baleares se ha disparado un 68% desde 2014; en Canarias, un 59% y en la Comunidad Valenciana, un 45%. El resultado es que Baleares ya está a un paso de recuperar el mismo número de afiliados en el sector de la construcción de los que había en 2009, mientras que Navarra, Extremadura, Cantabria, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Asturias, Murcia, La Rioja y Aragón tienen todavía menos de la mitad.

Esto significa que el préstamo medio que piden los hipotecados en Madrid es un 161% superior al de Extremadura (casi tres veces más). Una diferencia abismal que, sin embargo, no está permitiendo a las regiones más atrasadas captar más inversión y acercarse a la media nacional. En gran medida se trata de una tendencia estructural de la economía española: las regiones menos pobladas pierden cada vez más habitantes, que se desplazan a los núcleos de actividad. De este modo, el mundo rural cada vez es más barato, pero también menos competitivo.

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