El precio de la vivienda en España sube ya un 50% más rápido que en Europa

España ha encendido este año el último motor de la recuperación: el inmobiliario. Este sector requiere que las familias tengan un alto nivel de confianza en la situación económica, porque la inversión en vivienda exige que se apalanquen. Después de una crisis como la vivida tras la quiebra de Lehman Brothers, con un desplome de los precios de la vivienda y graves problemas financieros de los hogares, la compra de inmuebles se ha retrasado hasta que el crecimiento económico no ha sido sólido.

Las familias llevan casi una década posponiendo su decisión de invertir en vivienda y esto ha provocado que exista una gran demanda latente en el mercado que en los últimos trimestres está saliendo a la luz. El sector de la construcción también aprovecha la coyuntura para lanzar nuevas promociones o rehabilitar bloques enteros en las grandes ciudades. Las grúas vuelven a ser parte del paisaje urbano.

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La demanda también tira de los precios de la vivienda, que ya empiezan a tomar gran distancia respecto al IPC. El último dato disponible, del segundo trimestre del año, muestra un ritmo de los precios del 5,6% interanual en el conjunto de España, según los datos publicados por el INE. Es el mayor ritmo de avance desde el estallido de la crisis, solo superado por un pico coyuntural vivido en el primer trimestre de 2016. De continuar así, los precios de la vivienda se duplicarían en una década.

En algunas regiones, la vivienda se encarece todavía más rápido, lo que empieza a generar problemas a los potenciales compradores. El caso más extremo es el de la Comunidad de Madrid, que vive un momento de intensa actividad económica y creación de empleo. El precio de la vivienda en la región subió un 10,9% en solo un año, con un repunte especialmente fuerte en el segmento de vivienda de segunda mano, que se disparó un 11,4%, mientras que los inmuebles nuevos suben un 7,6%.

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De esta forma, se consolidan ya tres años de recuperación de los precios de la vivienda y, además, a un ritmo que va acelerando. Desde 2014, el precio de las casas de segunda mano ha subido un 26%, y las nuevas, un 31%. También en Cataluña hay serias tensiones en los precios. El precio de la vivienda de segunda mano ha subido un 9,5% en el último año y las nuevas promociones, un 7,8%.

Esta subida del precio de la vivienda en España vuelve a ser superior al del conjunto de la eurozona. Según los datos de Eurostat, el ritmo de apreciación en los países del euro en el segundo trimestre fue del 3,8%, lo que significa que en España avanza casi un 50% más rápido. Si se tienen en cuenta solo las regiones más dinámicas, los precios suben el doble e incluso el triple.

Un ritmo insostenible

La evolución actual de los precios en el sector de la vivienda responde a diversos factores. El primero es la demanda, que está creciendo con fuerza en algunas regiones debido a las operaciones de compra pospuestas durante la crisis, la recuperación de la renta de los hogares, el crédito barato o el optimismo económico. Pero, además, hay una explicación clave: los precios se hundieron durante la crisis y ahora se están recuperando. Por ejemplo, el PIB ya ha alcanzado niveles previos al estallido de la burbuja, pero los precios de la vivienda siguen muy lejos.

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No obstante, después de subir un 26% en apenas tres años, el margen para que los precios sigan subiendo sin generar desequilibrios en la situación financiera de los hogares es limitado. Principalmente porque los empleos que se crean son precarios y los salarios están perdiendo poder adquisitivo. El aumento de los gastos y la inversión a un ritmo superior a los ingresos está provocando que la tasa de ahorro de los hogares esté cayendo a ritmos que empiezan a ser preocupantes. El promedio de ahorro de los últimos cuatro trimestres fue del 6,5% de la renta disponible, el dato más bajo desde el primer trimestre de 2008.

Estas cifras muestran que este ritmo de subida en los precios de la vivienda no será sostenible durante mucho tiempo y, si lo hace, será generando desequilibrios en la situación de los hogares. Por ejemplo, la subida de los salarios pactada por convenio hasta septiembre recoge un avance de la retribución del 1,4% interanual. Esto significa que la vivienda sube cuatro veces más que los salarios.

El ritmo del precio de la vivienda también se aleja del IPC, que sigue marcado por la contención de precios y salarios para que el país siga siendo competitivo. En septiembre, el índice de precios al consumo marcó un ritmo interanual del 1,8%, lo que significa que el ritmo de subida de la vivienda es el triple que el del resto de bienes que se consumen en España. Ninguno de todos los grupos de productos de la cesta de la compra avanza tan rápido como la vivienda. Estos datos reflejan que el encarecimiento de la vivienda se produce en una economía que, lejos de vivir una fase de inflación como ocurrió antes de la crisis, todavía está sujeta a presiones deflacionistas.

El INE divide los diferentes bienes y servicios que consumen los hogares en 12 grupos, como alimentación y bebidas no alcohólicas, vestido y calzado, alquiler y facturas de la vivienda, sanidad, transporte, etc. Ninguno de ellos sube más rápido que la vivienda. El primero es el de transporte, con un avance interanual del 3,8% impulsado por la apreciación del petróleo en los mercados internacionales. Esto muestra que las variables de la economía española no encajan con un ritmo de precios como el que está experimentando la vivienda y, en el caso de continuar durante mucho tiempo, volverá a generar desequilibrios.

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Por el momento, es pronto para generar alarma, ya que la subida de precios en España no es algo extraño en Europa. Por ejemplo, en Irlanda, país que vivió un pinchazo de precios similar al de España, la vivienda se aprecia a ritmos del 10%. Esto significa que hay países que están en la misma situación que España, aunque eso no sea la garantía de que todo va bien. De todas las comunidades autónomas, solo tres están ya cerca de los precios precrisis para la vivienda nueva (no la de segunda mano, que todavía sigue muy lejos). Son Andalucía, Baleares y Canarias, comunidades en las que hay una fuerte demanda de inmuebles por parte de extranjeros que quieren tener una segunda vivienda en la costa española. En Andalucía, los precios están ya en los niveles precrisis, mientras que en Baleares están un 4% por debajo y en Canarias, un 9%.