Del 'boom' del 29% en Palma a caídas del 8% en Soria, subibaja de vivienda usada en 2017

El mercado residencial español ha salido muy fragmentado de la crisis, con comportamientos muy heterogéneos en cuanto a precios y ventas. Nada que ver con el escenario previo al estallido de la burbuja inmobiliaria, cuando las subidas de precios afectaban a todo tipo de productos cualquiera que fuera su ubicación. Básicamente, todo subía.

Pero si algo diferencia la situación actual de lo vivido en pleno 'boom', es el comportamiento tan desigual de los precios, con subidas anuales cercanas al 30% en algunos puntos de la geografía española que contrastan con caídas cercanas al 10% en otros.

Así lo muestra el informe anual de idealista sobre evolución de precios de segunda mano, un segmento que acapara el 90% de las transacciones. De las cerca de 500.000 viviendas vendidas este año, apenas 50.000 corresponderán a vivienda de obra nueva, de ahí la relevancia de estos datos.

Según idealista, el precio de la vivienda de segunda mano en el conjunto de España subió un 2,4% en 2017 hasta situar el precio del metro cuadrado en 1.586 euros. Hasta aquí todo normal. Sin embargo, un análisis más exahustivo a nivel de micromercados, llegan las primeras sorpresas.

Baleares se desboca

En 30 capitales se han registrado incrementos de precios y en seis de ellas, el aumento de segunda mano ha superado el 10% en el último año. Especialmente llamativo es el 'boom' de precios experimentado en Palma de Mallorca, que se desmarca significativamente del resto de España con un incremento del 29,1% en el último año.

De hecho, Islas Baleares ha sido, sin duda, uno de los mercados calientes del año con subidas a nivel provincial y de comunidad autónoma del 25%. Además, según la tasadora Tinsa, solo por detrás de Madrid, es la comunidad que mayor esfuerzo económico requiere para poder comprar una casa, nada más y nada menos que 15,2 años de sueldo íntegro para acceder a la vivienda, el doble de la media nacional (7,6 años) y muy por encima de los 8,4 y 8,1 años, respectivamente, que se necesitan en Cataluña y Madrid. Tal ha sido el 'calentón' de precios en los dos últimos años que en algunos municipios ya se han alcanzado niveles precrisis.

En Palma de Mallorca los precios de los pisos de segunda mano se disparan un 29,1%

También han sido muy destacados los avances de Málaga (16,7%), Madrid (12,5%) y Las Palmas de Gran Canaria (11,4%). Subidas que, sin embargo, contrastan con la debilidad que presentan algunos mercados como Soria, donde más se han reducido los precios (-8,3%), seguida por Ávila (-6,9%) y Almería (-5,1%).

"Los precios han crecido de forma generalizada en toda España, pero seguimos teniendo que hablar de dos velocidades. Los grandes mercados con los dos archipiélagos y las capitales de Madrid, Barcelona, Málaga y Valencia están empujando hacia arriba los precios. Sin embargo en muchas áreas del interior del país todavía resulta complicado mantener ese ritmo", señala Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, quien, a pesar de los fuertes avances registrados en algunas zonas, rechaza que se esté gestando una nueva burbuja inmobiliaria.

Fuertes subidas en Madrid y Barcelona

idealista ofrece datos específicos de los barrios de Madrid y Barcelona, dos de los mercados que están liderando la recuperación inmobiliaria. En la capital de España, hay barrios en los que se registran subidas muy llamativas, por encima del 30% en algunos casos como en Huertas y Sol, mientras que en otros como en Goya, Chopera, Comillas, Ibiza o Lavapiés, el encarecimiento supera el 20%. Si bien, siguen cayendo en Los Rosales (-4,1%), San Juan Bautista (-1,4%) y Concepción (-0,6%).

Situación muy parecida se vive en algunos barrios de la capital catalana. La subida más intensa de precios en el último año se ha registrado en El Poble Sec - Parc de Montjuïc, con avances del 42%, mientras que en Hostafrancs, el encarecimiento ha sido del 32%. En Verdun, El Besòs, La Teixonera, El Raval, La Trinitat Bella, El Guinardó y La Sagrera, los pisos usados se han revalorizado más de un 20% en los últimos doce meses. Solamente en Provençals del Poblenou se registran caídas, del 3,5%.

Estos fuertes avances permiten que Barcelona siga siendo la capital española más cara con un precio por metro cuadrado de 4.284 euros, seguida por San Sebastián (4.052 euros el metro cuadrado) y Madrid (3.285), mientras que en cuarto lugar se sitúa Bilbao con un precio de 2.871 euros por cada metro cuadrado. En la parte opuesta de la tabla se encuentra Lleida, la capital más económica, con un precio de 921 euros el metro cuadrado, seguida por Ávila (928 euros) y Castellón (1.010 euros), las únicas capitales por debajo de los mil euros el metro cuadrado.

La heterogeneidad del mercado se observa también en el comportamiento de precios a nivel provincial y de comunidades autónomas. En 23 de las 54 provincias españolas se han registrado incrementos de precios durante 2017. La mayor subida se ha registrado en Baleares (25,3%), seguido por Barcelona (14,6%), Las Palmas (11,8%) y Málaga (10,9%). Con subidas inferiores al 10% están Lleida (9%), Madrid (7,1%) o Girona (5,4%). Soria, en cambio, marca la caída más importante (-7,4%). Le siguen Ávila (-6,8%) y Zamora (-6,7%).

Por comunidades, en ocho de ellas los precios se han incrementado durante este año, mientras que en otras nueve se han registrado descensos. La mayor subida se ha registrado, una vez más, en Baleares, donde los propietarios piden un 25,3% más por sus viviendas que hace un año. Hay que recordar que el informe de idealista se realiza en base a precios de oferta, es decir, no recogen el precio final al que se cierran las transacciones. Le siguen de incrementos de Cataluña (9,5%), Canarias (8,4%), Comunidad de Madrid (7,1%), Aragón (2,3%), Comunitat Valenciana (1,9%), Andalucía (0,8%) y Euskadi (0,5%). En el lado opuesto están los descensos de Navarra (-4,8%), Asturias (-3,2%) y Castilla La Mancha (-2,4%).

"Todo indica que durante 2018 el mercado inmobiliario continuará su evolución en positivo, con incrementos en el número de transacciones y concesión de hipotecas, y con una probable subida de precios motivada por la escasez de producto de obra nueva en las grandes capitales”, concluye Fernando Encinar.