Los bancos solo prestarán el 50% del suelo y exigirán aval en hipotecas por más del 80%

El Banco de España no quiere que se repitan los excesos de la burbuja inmobiliaria (que él mismo toleró). Aparte de advertir a la banca al respecto, pondrá coto al crédito para el ladrillo en la nueva circular contable que entra en vigor el 1 de enero y que adapta a España las normas internacionales del sector. Así, esta regla prohíbe a la banca financiar más del 50% del valor de tasación del suelo y la obliga a exigir garantías adicionales para conceder hipotecas por encima del 80% del precio del piso. Asimismo, acelera el calendario de provisiones para el crédito promotor moroso: habrá que dotar el 60% al primer impago, y el valor de las garantías también se rebaja.

Para mayor seguridad, la limitación de la financiación del suelo obliga a tomar el 50% del menor de dos valores: el coste del mismo o la tasación independiente. En cuanto a las hipotecas minoristas, no hay un límite imperativo pero sí se deben exigir unos "criterios reforzados" cuando el 'loan to value' (porcentaje del precio de la vivienda que supone el préstamo) supere el 80%. Asimismo, el banco debe adoptar un nivel máximo de 'loan to income' (porcentaje de los ingresos del comprador que representa la letra mensual), por encima del cual no puede conceder la hipoteca, aunque este máximo se fijará a criterio de cada entidad.

Las cautelas para que no se dispare de nuevo el crédito promotor se extienden a las provisiones que deben dotarse cuando estos activos entran en mora. La nueva circular contable impone que se debe provisionar de golpe el 60% cuando se registre un impago superior a tres meses y se pase a morosos. Ese 60% se aplicará, como ahora, a la parte no cubierta por la garantía del préstamo (normalmente, la promoción).

Menor valor de las garantías inmobiliarias

Pero aquí hay también un endurecimiento de las condiciones porque, a partir de enero, el valor de la garantía no será el registrado cuando se concedió el préstamo sino que se tendrá que realizar una nueva tasación y, además, se le aplicará un descuento, que será del 45% en las promociones y el suelo rústico, y del 40% en el urbano.

Estos porcentajes son los que impone el Banco de España en caso de que las entidades no tengan modelos internos contables, cosa que tienen todos los grandes bancos; estos modelos se basan en la experiencia histórica de cada entidad, pero tienen que estar aprobados por el supervisor. Además, si sus resultados difieren mucho de los estándares del BdE, deberán explicar a qué se debe.

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El sector público sigue siendo privilegiado

La nueva circular contable también sigue favoreciendo la financiación indiscriminada del sector público porque deja fuera estos créditos de los que deben pasar a "vigilancia especial" aunque no sean morosos. Esta categoría se aplica a los préstamos con impagos de más de 30 días o, en general, a aquellos en que se haya registrado un deterioro de la solvencia del deudor. Pasar a esta categoría requiere dotar unas provisiones que pueden ser importantes en algunos casos: el 27,6% en el crédito promotor, el 13% en las hipotecas y el 16% en el crédito al consumo. Pero las instituciones públicas no pasarán a esta categoría porque se les presupone un riesgo muy bajo.

Con respecto a la normativa actual (transitoria entre la tradicional española y la internacional), se endurecen las exigencias de provisiones para la financiación de infraestructuras y promociones, así como para las hipotecas minoristas. Sin embargo, se relajan los requisitos para las tarjetas y el crédito al consumo, lo que en teoría favorece que los bancos destinen más recursos a este segmento.

Por último, los créditos refinanciados podrán considerarse en vigilancia especial durante un periodo de prueba de dos años: si en ese tiempo el deudor paga la deuda, el crédito pasará a normal y se podrán liberar provisiones; si no, se considerará dudoso.