Dos megasocimis hipotecarias de EEUU cierran el grifo: ni un crédito nuevo en 2023

Algunos de los nombres más importantes del sector de los préstamos inmobiliarios comerciales prácticamente han cerrado el grifo.

Blackstone Mortgage Trust y KKR Real Estate Finance Trust, dos de los mayores fondos de inversión inmobiliaria hipotecaria, han interrumpido la concesión de préstamos a nuevos prestatarios. Aunque estas empresas siguieron proporcionando financiación relacionada con préstamos existentes, no originaron ningún préstamo nuevo durante el primer semestre de este año. Starwood Property Trust, otro prestamista del sector, ha reducido en gran medida su apetito por nuevos préstamos en los últimos trimestres, según muestran los archivos de valores.

Según Jade Rahmani, analista de Keefe, Bruyette & Woods, los REIT hipotecarios, que conceden préstamos a propietarios en lugar de comprar y desarrollar bienes inmuebles como los REIT de renta variable [equivalente a las socimis españolas], suelen originar una media de unos 10.000 millones de dólares en préstamos al trimestre. Pero, últimamente, "casi nadie ha concedido nuevos préstamos", explica.

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Los REIT hipotecarios se están replegando para proteger sus balances durante uno de los mercados inmobiliarios comerciales más problemáticos de las últimas décadas. Las tasas de morosidad están aumentando para todos los prestamistas porque los tipos de interés más altos están dificultando la refinanciación de muchos prestatarios y muchas propiedades, especialmente edificios de oficinas, están sufriendo mayores tasas de desocupación.

Su paralización es una clara señal de hasta qué punto los prestamistas están endureciendo el crédito. Se espera que el total de préstamos hipotecarios comerciales y multifamiliares caiga a 504.000 millones de dólares este año, un 38% menos que en 2022, según la Asociación de Banqueros Hipotecarios.

Otros grandes prestamistas, incluidos los bancos pequeños y regionales y los emisores de valores respaldados por hipotecas comerciales, también han reducido en gran medida los nuevos préstamos. Esto está dejando a muchos propietarios de locales comerciales en un aprieto para refinanciar la deuda a medida que vence, lo que aumenta la probabilidad de que más propietarios incurran en impago y puedan perder sus propiedades.

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La escasez de financiación ya está obligando a algunos propietarios a reunir más capital para renovar los préstamos que vencen, según la empresa de análisis inmobiliario Green Street. "De no hacerlo, podrían producirse ventas forzosas que provocarían una mayor caída de los precios inmobiliarios", señalaba la empresa en un informe del mes pasado.

Las oportunidades de préstamo para los propietarios se han ido reduciendo rápidamente. El año pasado, una empresa neoyorquina formada por Canyon Partners, Tavros y el promotor Sam Charney mantuvo conversaciones con diez posibles prestamistas para financiar la construcción de un edificio de 260 viviendas en el barrio de Gowanus, en Brooklyn.

Cinco de esos prestamistas se retiraron este año debido al deterioro del mercado inmobiliario comercial, según Charney. La empresa promotora comunicó este mes que había obtenido un préstamo de 119,9 millones de dólares de Barings, filial de la aseguradora MassMutual. "Pudimos conseguirlo", dijo Charney. "Simplemente, fue más arduo y la economía era diferente de lo que esperábamos".

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La mayoría de los REIT hipotecarios no está en peligro financiero. Tienen acceso a los mercados de préstamos y no se enfrentan a problemas de liquidez. Aunque los precios de sus acciones cayeron el año pasado, han empezado a recuperarse a medida que se han disipado los temores de recesión y estas empresas han reforzado sus balances.

Pero muchas de ellas no pueden emitir nuevas acciones porque sus cotizaciones han caído mucho desde que subieron los tipos de interés. Los REIT hipotecarios también pueden enfrentarse a peticiones de capital de sus bancos si la calidad de su cartera de préstamos se deteriora hasta cierto punto, lo que podría ocurrir en una recesión económica. "No estoy tan convencido [como otros] de que vayamos a evitar una recesión", dijo Barry Sternlicht, consejero delegado de Starwood, en una conferencia sobre resultados la semana pasada. "Así que hemos optado por ser bastante conservadores".

Los REIT hipotecarios también tienen que pagar la mayor parte de sus ingresos imponibles como dividendos. Esto los hace muy vulnerables a las recesiones económicas. Muchos han decidido acumular capital mientras sea posible una recesión.

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Estos REIT también están haciendo frente a préstamos problemáticos que están apareciendo en sus carteras porque algunos de sus prestatarios están teniendo dificultades para refinanciar los préstamos o están luchando contra el debilitamiento de los flujos de caja por problemas como la débil vuelta a las oficinas. La mayoría de los REIT hipotecarios, incluidos Blackstone, Starwood y KKR, han estado aumentando las reservas que mantienen en caso de pérdidas, lo que también ejerce presión sobre las finanzas de las empresas, según los analistas.

El volumen de préstamos inmobiliarios comerciales ha caído en parte porque los inversores están comprando menos propiedades y pidiendo menos préstamos. Los inversores compraron solo 83.600 millones de dólares en inmuebles comerciales en el segundo trimestre de este año, un 63% menos que en el mismo periodo de 2022, según la firma de datos MSCI Real Assets.

La actividad de refinanciación también ha disminuido mucho porque los prestatarios que obtuvieron préstamos cuando los tipos de interés eran bajos quieren evitar el coste de los tipos más altos de hoy. "Si usted es prestatario, está ejerciendo todas las opciones que tiene para ampliar los préstamos existentes", dijo Matthew Anderson, director gerente de la firma de datos Trepp.

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El resto de prestamistas del mercado, incluidas las compañías de seguros y algunos prestamistas no bancarios, tienen ahora el campo prácticamente para ellos solos. "La liquidez de los bancos y los REIT hipotecarios es la más baja que hemos visto en mucho tiempo", dijo Avi Shemesh, cofundador y director de CIM Group, que tiene un negocio de préstamos con 12.500 millones de dólares en activos bajo gestión que sigue activo. "Podemos elegir. Recibimos incluso mejores condiciones de [prestatarios con] mucho mejor crédito".

Los REIT hipotecarios tienen buenas razones para preocuparse por mantener unos balances sólidos. Durante la crisis financiera mundial, muchas empresas quebraron tras recibir peticiones de márgenes desencadenadas por una fuerte caída del valor de sus garantías, que incluían préstamos hipotecarios y préstamos a propiedades comerciales de mayor riesgo.

Los REIT hipotecarios que se crearon tras la crisis financiera mundial han adoptado un enfoque diferente. Se han apalancado menos y se han centrado más en préstamos de mayor cuantía, según Rahmani, de KBW.

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"Ahora se enfrentan a una prueba de estrés", dijo. "No quieren renunciar a la liquidez para hacer unos pocos préstamos de muy alto rendimiento, pero eso pone en riesgo a la empresa".

Aun así, algunos REIT hipotecarios están claramente ansiosos por empezar a hacer nuevos préstamos para aprovechar el mercado actual una vez que los temores de recesión disminuyan y los tipos de interés bajen. Katie Keenan, consejera delegada de Blackstone Mortgage Trust, expresó en la llamada de resultados de la empresa el mes pasado que su conservador balance le permitía "mantener nuestro cofre de guerra para capitalizar" futuras oportunidades.

*Contenido con licencia de The Wall Street Journal.