El Vía Crucis de vivir en un edificio protegido que lleva, paradójicamente, a su ruina

¿A quién no le gustaría poder vivir en el centro de la ciudad en un edificio clásico, con historia, con majestuosos portales y fachadas ornamentadas...? Sobre el papel y, dejando el tema de precios a un lado, puesto que las viviendas en el centro de la ciudad son prohibitivas, la propuesta parece atractiva. Sin embargo, en la práctica, vivir en un edificio protegido puede llegar a tener muchos más inconvenientes que ventajas. Cualquier mejora necesaria en el inmueble, como por ejemplo, arreglar una escalera defectuosa o instalar un ascensor que cumpla con las normas de accesibilidad, puede llegar a convertirse en una odisea de trámites urbanísticos, tiempo y dinero para quienes viven en ellos.

Que se lo digan a los vecinos de Marqués de Riscal 12 o a los de San Roque 12, también a los de Churruca 3 —todos ellos son edificios del centro de Madrid con algún grado de protección—, así como a empresas como Getafe Enterprise, propiedad de Alberto y Pedro Cortina-Koplowitz, o a la mismísima Zara, propietarios de Orellana 1 y de Calle del Carmen 19 y Preciados 18, respectivamente. También a los vecinos de las icónicas Torres Blancas.

Todos ellos viven y son propietarios de un edificio protegido lo que conlleva que cualquier actuación que se quiera realizar sobre el mismo —reparar una escalera defectuosa, arreglar la piscina de la azotea o instalar un ascensor—, requiera de una serie de trámites urbanísticos complejos y tediosos, que necesitan de un arquitecto profesional y pueden prolongarse durante meses. Eso, en el mejor de los casos. Es decir, si los encargados de velar por el patrimonio, primero, y el Ayuntamiento, después, dan su permiso y no hay que volver a iniciar todos los trámites.

Por ejemplo, los vecinos de Marqués de Riscal 12, como publicó El Confidencial, viven en un edificio tan bonito y especial que no pueden ni poner un ascensor ni mejorar la accesibilidad del mismo. Propietarios de pisos cuyo valor en el mercado pueden rondar los cinco millones de euros, llevan, nada más y nada menos, que más de seis años intentando poner un ascensor.

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El inmueble dispone de uno, el original del edificio, de madera y vidrio, y rodeado de una celosía de forja. Es muy bonito pero, tan pequeño que apenas les resulta útil para subir el carro con la compra o el carrito del niño. Tampoco es accesible para personas con movilidad reducida. Durante décadas han sido afortunados por haber podido contar con un ascensor, ya que muchos edificios históricos no cuentan con uno. Ahora, sin embargo, les sirve de poco y necesitan uno más grande.

¿No hay espacio para instalar otro?, ¿es demasiado caro?... No. El principal impedimento para instalar un nuevo ascensor es que la escalera de servicio que sería sustituida para su instalación, está protegida.

Los vecinos de Marqués de Riscal 12 llevan seis años intentando poner un ascensor

"El ascensor actual no conecta todas las plantas del edificio, con lo cual no es accesible, deja las plantas semisótano y una oficina en la planta semisótano y la planta cubierta donde están los trasteros, sin acceso. No tiene dimensiones mínimas para uso por personas en silla de ruedas, por lo que es inviable para uso de minusválidos. Sin embargo, por supuesto, su eliminación y sustitución por otro de mayores dimensiones se antoja un disparate, dada su antigüedad y valor arquitectónico e histórico. Igualmente, dotar de una plataforma elevadora en la escalera principal del portal para salvar los peldaños existentes sería menoscabar, en gran medida, el elevado valor arquitectónico del portal", recoge el Plan Especial que han tenido que tramitar para encontrar una solución que satisfaga a todos, vecinos, protección del patrimonio y administración.

Para ello, la comunidad de propietarios del edificio se ha visto obligada a contratar a un arquitecto encargado de redactar dicho plan que, finalmente, ha conseguido el visto bueno de la Comisión Institucional para la Protección del Patrimonio Histórico, Artístico y Natural (CIPHAN) y del Ayuntamiento de Madrid y que permitirá que Marqués de Riscal 12 sea más accesible para sus vecinos.

"La necesidad de hacer que el edificio sea accesible, unido al hecho de la protección integral que recae sobre el edificio, obliga a buscar soluciones que minimicen, en la manera de lo posible, las intervenciones en los elementos más significativos que posee el edificio, primando aquellas que se ejecutan sobre otros componentes de menor valor arquitectónico", recoge la memoria del Plan Especial de Marqués de Riscal 12. El coste de esta mejora para los vecinos asciende a casi 155.000 euros, y se sufragará con fondos propios de la comunidad de propietarios y con las derramas necesarias, así como subvenciones.

Escaleras deterioradas que suponen un riesgo

"La protección no puede ser una penalización para el propietario. Al revés, la protección tiene que ser necesariamente una ventaja". Éstas eran las palabras que pronunciaba hace unos meses Sigfrido Herráez Rodríguez, decano del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM), en una entrevista con El Confidencial. "Quien tiene un edificio protegido tiene que tener subvenciones, ayudas, exenciones fiscales, etcétera. Es decir, tiene que estar lleno de ventajas para que ese edificio sea puesto en valor respetando el patrimonio, para que siga estando protegido, pero entre en valor", apuntaba en aquella entrevista.

En conversación telefónica con este diario, Herráez reitera esta idea. "Las administraciones públicas deberían ayudar fiscalmente a los edificios BIC, a aquellos que cuentan con protecciones estructurales, en definitiva, a todo aquello que figura dentro del catálogo de protección, para que dicha protección o elemento protegido no sea una penalización para quienes viven en ellos".

"También deberían recibir ayudas y subvenciones. Por ejemplo, la Comunidad de Madrid, tiene una línea de subvenciones para los BIC y BIP, una pequeña ayuda a fondo perdido para mantener dichos edificios", añade Herráez.

"Debería haber cierta permisividad para determinadas obras que no son caprichos sino temas funcionales"

En julio de 2022, la Comunidad de Madrid lanzó un programa de ayudas para financiar obras de conservación y restauración en edificios de titularidad privada declarados BIC (Bien de Interés Cultural) o BIP (Bien de Interés Patrimonial), con una dotación de 300.000 euros y con una cuantía máxima por ayuda de hasta el 70% del total de los gastos subvencionables. Los beneficiarios pueden ser personas físicas o jurídicas, así como agrupaciones sin fines de lucro, comunidades de propietarios o cualquier otro tipo de unidad económica.

Sigfrido Herráez va un paso más allá. "En el tema normativo", explica, "debería haber cierta permisividad para determinadas obras, en base al análisis de arquitectos y expertos en patrimonio. Ha habido algún caso en el que se ha permitido a los vecinos, como excepcionalidad, sustituir un ascensor protegido que no reunía las condiciones de tamaño. No suelen ser caprichos estéticos sino temas funcionales".

De hecho, la falta de mantenimiento y deterioro de algunos elementos pueden resultar incluso peligroso para los residentes. "Se pidió a la Comisión Local de Patrimonio que valorase la sustitución de la escalera secundaria de servicio por un ascensor, una obra de reestructuración parcial no permitida por el Plan General en un elemento de restauración obligatoria, puesto que, a pesar del carácter de protección integral del edificio, este elemento carece de cualquier interés arquitectónico o histórico que aconseje su conservación, pues su uso, en caso de emergencia, puede suponer un riesgo para los usuarios", recoge la memoria del Plan Especial del Marqués de Riscal 12.

Planes para descatalogar elementos protegidos

Situación muy parecida es la que viven los vecinos de San Roque 14, un edificio con catalogación parcial y con elementos de restauración obligatoria como son la fachada, la caja de escalera y el patio de corrala. También se han visto obligados a tramitar un Plan Especial, en este caso, para eliminar la catalogación de la caja de escalera del edificio para poder realizar las obras de adecuación de la misma y poder instalar un ascensor y una nueva escalera en ese espacio.

Los vecinos recibieron la luz verde inicial del Ayuntamiento de Madrid a finales de febrero para demoler la actual escalera (protegida) y hacer un nuevo trazado de la misma que permita colocar el ascensor en el hueco central. "Por la alteración de elemento de restauración obligatoria, se procede a la redacción de este plan especial, de forma que se pueda volver a solicitar la licencia de obras correspondiente. Se habían planteado una serie de posibles ubicaciones para el ascensor en el edificio, hasta llegar a la última con la que se había solicitado la licencia de obras", recoge el Plan Especial, en cuyo estudio económico se calcula un coste aproximado para los vecinos en torno a 150.000–200.000 euros.

También los vecinos de las famosas Torres Blancas saben lo que es vivir en un edificio muy protegido y tan icónico. Diseñado por Francisco Saénz de Oiza es tan único que, en caso de avería, cambiar uno de sus ascensores supondría un auténtico quebradero de cabeza —y previsiblemente un importe roto económico— para sus vecinos, ya que los huecos de los ascensores, y los ascensores, son circulares, por lo que su sustitución sería muy costosa.

Incluso para arreglar la piscina los vecinos tuvieron que presentar un proyecto de rehabilitación redactado por varios arquitectos, para arreglar dicha instalación, situada en la última planta del edificio. Un edificio con un grado de protección máxima (Grado 1-singular) que, según la normativa, "se consideran protegidos de forma global, con el fin de mantener sus características arquitectónicas y constructivas, volúmenes, formas y elementos decorativos".

"Significa que existe un reconocimiento también legal, de que se trata de un elemento arquitectónico de primer orden, comparado con el edificio del Palacio Real de Madrid", recoge el proyecto de rehabilitación de la piscina presentado ante el Ayuntamiento de Madrid..

"Es obvio su carácter singular, como edificio ejemplar con múltiples alardes arquitectónicos y constructivos. De ahí, que todos los aspectos del edificio, vistos desde una óptica parcial, sean también muestras de un alto valor de diseño: la búsqueda de las formas que respondan a una idea única y matriz, hace que los sistemas constructivos y de instalaciones, así como los procedimientos, sean especiales, únicos y difícilmente convencionales".

Y añade dicho documento: "La cubierta del edificio no es ajena a esta circunstancia. Es más, posiblemente sea la culminación formal de la obra, incorporando elementos arquitectónicos especiales de gran fuerza visual, como puedan ser la piscina, las plataformas “pisables” a distinto nivel y un juego de instalaciones sobrevoladas, con formas de aspecto de “árboles”, que definen la silueta del edificio y que permiten identificarlo en la línea del horizonte de la ciudad desde cualquier posición".

Actuaciones como la mejora de la accesibilidad de un edificio como la que han solicitado los vecinos de Marqués de Riscal 12 o San Roque 14 están a la orden del día y no son, ni mucho menos, nuevas. En 2013, por ejemplo, los vecinos de Churruca 3 también pidieron la descatalogación de la escalera protegida de su edificio para la instalación de un ascensor. Y también lo tramitó la comunidad de propietarios. En aquel caso, con un nivel de protección parcial —fachada y caja de escalera—voy, la protección de la escalera solo se establecía para los dos tramos de la misma, los que daban al servicio a las viviendas exteriores, de tal manera que un tramo de la escalera no contaba con protección.

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Los ejemplos son múltiples y, es posible, como advierten los expertos, que un exceso de protección esté jugando en contra, incluso, de la propia conservación del edificio.

"Las corporaciones municipales tienen la obligación y el derecho de velar por mantener lo que todos disfrutan y lo que todos sufren. En ese sentido, la protección de las fachadas de edificios que consolidan una trama que tiene ya su personalidad reconocida, tiene todo el sentido. Ahora bien, cuando esos niveles de protección se extienden al interior de los edificios, y muchas veces sin valor patrimonial, sin valor ninguno de escaleras, portales, patios que no significan nada, se convierte en un error tremendo", aseguraba recientemente El Confidencial Pablo Reino, uno de los socios fundadores de Bueso-Inchausti & Rein Arquitectos.

"Que la ley te obligue a proteger algo de lo que participan todos, como puede ser la visión de la ciudad, me parece bien, pero que la ley se tenga que meter en lo que haces tú dentro de tu casa, no me parece bien, porque va más allá, produce un gran problema técnico. Es decir, cuando a un edificio podría dársele una nueva vida si solo se protegiese la fachada, tendrías la capacidad de cambiarlo interiormente absolutamente y hacer una estructura nueva y un desarrollo funcional nuevo y adaptarlo a los nuevos usos y hacer buena arquitectura, pero cuando te encuentras con que a ese edificio, la ley le da una rigidez tremenda porque no solo está protegida toda la fachada, sino elementos interiores como escaleras y patio que te impiden rehacer ese edificio por dentro, se produce un freno tremendo a la rehabilitación de la ciudad y a la renovación de la ciudad, ya que impide reconocer el valor otra vez ese edificio. Incluso produce accidentes", aseguraba.

"La ley da una rigidez tremenda que produce un freno tremendo a la rehabilitación de la ciudad"

En su opinión, "el hecho de tener que conservar elementos interiores del edificio te obliga en muchas ocasiones, por ejemplo, a conservar la típica estructura de viguería de madera que está completamente carcomida, que es imposible consolidar. Si no puedes tirar ni el patio ni la escalera, no puedes tirar la estructura... se llegan a hacer intervenciones de rehabilitación peligrosas que han provocado accidentes", según Pablo Rein. "¿Y a quién beneficia que en ese edificio por dentro se mantenga un patio formado por cuatro paredes desconchadas de ropa tendida y que encima te rigidiza las posibilidades del edificio?", se preguntaba.

Las comunidades de vecinos de muchos edificios protegidos del centro de Madrid se enfrentan muy a menudo con este tipo de inconvenientes a la hora de realizar pequeñas —o grandes— mejoras en los inmuebles. Pero también los grandes propietarios de edificios enteros que buscan una puesta en valor de los mismos. Los ejemplos también son múltiples.

"La escalera presenta un estado general deficiente debido, principalmente, a la edad de la edificación y un escaso mantenimiento. A esto hay que añadir unos problemas estructurales que se manifiestan en forma de mesetas inclinadas y barandillas descuadradas. Los peldaños de madera también sufren deformaciones. El conjunto de todas estas circunstancias hacen que el uso de la escalera comprometa la seguridad de los usuarios", recogía la documentación técnica del Plan Especial de Protección del edificio de la calle Orellana 1, propiedad de los hermanos Cortina-Koplowitz. Dicho plan se presentó ante el Ayuntamiento en julio de 2020 y fue aprobado, definitivamente, en diciembre de 2021, año y medio después.

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En aquel plan especial también se pedía suprimir la consideración de "elemento de restauración obligatoria" para la escalera secundaria del edificio. "Esta escalera incumple la normativa vigente, tanto el PGOUM, como el CTE. Además, por sus condiciones de diseño no es posible corregir los parámetros deficientes para conseguir el obligado cumplimiento", recoge la documentación consultada.

Incluso Zara tuvo que tramitar un Plan Especial de protección para descatalogar la escalera principal del edificio situado en la calle del Carmen, número 19, y calle Preciados. número 18, en base a la necesidad de mejorar las condiciones de evacuación y protección del edificio la misma.

En otras ocasiones, los elementos protegidos se han integrado a la perfección con el proyecto resultante. Fue el caso del Palacio de Triso de Molina 8, de 1810 Capital Investments. El edificio cuenta con una escalera protegida, que se restauró, se entarimó y se integró con el proyecto. O Montalbán 11, cuya escalera, protegida como bien patrimonial, fue desplazada pieza por pieza, respetando su configuración original para preservar el valor histórico del inmueble.