'Boom' 'proptech' en España: ¿señal de madurez u otra burbuja a punto de estallar?

España ha entrado de lleno en la primera división de las proptech. Un universo que gira en torno al uso y aplicación de las nuevas tecnologías en el sector inmobiliario para mejorar o reinventar los servicios dentro del real estate, una industria —la inmobiliaria— que mueve entre el 10% y el 30% del PIB de una economía.

Según el informe PropTech Global Trends 2022, elaborado por ESCP Business School y el Principado de Mónaco, a nivel mundial, se estima que hay más de 2.000 empresas que podrían englobarse bajo el paraguas proptech, compañías que han atraído a casi 4.700 inversores durante el año pasado y más de 20.400 millones de dólares de inversión.

España entrará este año en el top 5 de la inversión mundial con 990 millones

Estados Unidos es el líder indiscutible en la industria proptech, donde surgió a principios del siglo XXI cuando la tecnología irrumpió en el inmobiliario, un sector que en un principio quedó rezagado de la innovación tecnológica que, por el contrario, sí entró de lleno en otras industrias como la financiera (fintech), a fines de la década de 1980 y principios de 1990, también en Estados Unidos.

Un mercado, el norteamericano, que en 2023, según PropTech Global Trends 2022, atraerá la impactante cifra de 400.000 millones de dólares, a años luz de los 5.905 millones de Reino Unido, los 1.963 millones de India o los 1.493 millones de dólares de Corea del Sur, los mercados más potentes a nivel mundial. Un mercado en el que España se ha hecho un hueco especialmente relevante.

De hecho, según el informe de ESCP Business School y el Principado de Mónaco, las previsiones para España en 2023 se sitúan en 990 millones de dólares de inversión, una cifra que permitirá a España volver al top 5 mundial como destino de inversión, ya que en 2020-2021 consiguió alzarse con el segundo puesto con 974 millones de dólares, apenas 20 millones menos respecto a las previsiones para este año, pero muy por encima de los 290 millones de dólares recibidos entre 2021 y 2022, cuando España cayó al octavo puesto.

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"Sin duda, la inversión de capital en proptechs españolas ha sido notable en los últimos años. Y, si bien es cierto que en los últimos años las inversiones han aumentado y disminuido siguiendo las tendencias generales de los mercados de Europa occidental y Norteamérica, también existen algunas diferencias sobre las tendencias en España", explica a El Confidencial Jaime Luque, director de la Cátedra del Gobierno de Mónaco en Real Estate Technologies de la escuela de negocios ESCP.

Junto a Inglaterra, Alemania y Francia, entre los principales mercados proptech en Europa durante la última década, se ha colado España en los últimos años. "Tras un estallido inicial en 2014, el mercado español ha ido creciendo de forma constante y la capacidad de las empresas españolas para colaborar a nivel internacional será un indicador clave para su crecimiento futuro. Afortunadamente, los datos de rendimiento agregado han sido muy positivos desde 2020 hasta 2022, incluso teniendo en cuenta los desafíos de los últimos años", explica Luque.

¿Exceso de optimismo en medio de un cambio de ciclo?

Negro sobre blanco, las cifras de inversión invitan al optimismo. Sin embargo, como advierten algunos expertos, conviene poner en perspectiva los datos, puesto que no todo es dinero fresco y nuevo para estas compañías, ya que a veces se trata de ampliaciones de capital o deuda, en muchas ocasiones de los propios accionistas, para mantener el ritmo del negocio, como se explicaba en este Ibex Insider.

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Por ejemplo, la española Clickalia, fundada por Pablo Fernández y Alister Moreno levantó nada menos que 460 millones de euros entre finales de 2021 y principios del 22, repartidos en 60 millones de equity (Softbank y Banco Santander-Mauro Capital) y 400 millones de deuda con Deutsche Bank; mientras que la italiana Casavo consiguió 400 millones en julio de 2022, con 100 millones de nuevo capital y otros 300 millones de líneas de crédito tras duplicar su posición con Goldman Sachs, D.E. Shaw e Intensa Sanpaolo.

Otras proptech más pequeñas como Housfy, Brickbro, Psquared, Ukio, LemonKey también han tenido que recurrir en el pasado reciente a deuda o a ampliaciones de capital para seguir manteniendo su actividad y creciendo y, en un entorno de crisis en el sector tecnológico y de un cambio de ciclo como el actual en el mercado inmobiliario, con una previsión de caídas de las transacciones de viviendas en tono a un 20% para este año y de hasta el 30% de las hipotecas nuevas, los expertos esperan que esta tendencia se mantenga, si bien, tampoco descartan que algunas compañías desaparezcan (como sucedió con ProntoPiso y Kasaz) o se vean obligadas a realizar algunos ajustes de personal, como el anunciado hace apenas unos meses, precisamente, por Casavo, que en febrero comunicaba el despido del 30% de sus empleados.

Despidos que han seguido, por otra parte, la estela de algunas proptechs norteamericanas, y que podrían estar anticipando lo que tarde o temprano suceda en otros mercados como el europeo o el español.

El enfriamiento económico e inmobiliario en EEUU ha provocado una oleada de despidos

Redfin y Compasss son dos ejemplos. Ambas compañías anunciaron a mediados del año pasado recortes en sus plantillas del 10% y el 8%, respectivamente. Estos despidos pusieron en la calle a 1.300 trabajadores ante el enfriamiento económico e inmobiliario al otro lado del Atlántico, que también se ha traducido en un importante castigo bursátil para algunas de estas compañías como WeWork, cuya cotización llegó a superar ligeramente los 13 dólares en octubre de 2021, pero que actualmente cotiza en apenas 20 centavos.

Un castigo, el bursátil, del que por el momento se libran las proptech en España, ya que aunque los planes tanto de Idealista como de Clickalia pasan por dar el salto a la bolsa, éste aún no se ha producido.

Como anécdota, la fintech Better.com se hizo mundialmente famosa el pasado mes de diciembre por convocar a 900 empleados a una reunión de Zoom y despedirlos a todos a la vez. En apenas un minuto, el 15% de la plantilla estaba en la calle. Better, Redfin o Compass forman parte de una larga lista de compañías que arrancaron 2023 con despidos. Una lista en la que Bussines Insider identificó a más de 50 en este detallado artículo.

Y es que, como se apuntaba en el Ibex Insider, "ya no hay alegría para seguir financiando a pérdida promesas disruptivas".

La euforia en torno al proptech también se ha desinflado. El Índice de Confianza Global PropTech de finales de 2022 elaborado por MetaPro en colaboración con PwC, sugiere una estabilización tras marcar máximos en los últimos años. Las perspectivas de inversores y empresas del sector cayeron bruscamente, reflejando el clima incierto y correctivo que prevaleció en los mercados en 2022. En concreto, a finales de 2022 este índice se situó en 5,4 puntos de 10, ligeramente por debajo de los 5,8 puntos de mediados de 2022, pero muy por debajo del 9,3 de finales de 2021.

"El ámbito proptech en España está iniciando un proceso de madurez después de cinco años de expansión y desarrollo de distintas innovaciones y tecnologías", destaca a El Confidencial Arturo Carballo, responsable de Estrategia y Desarrollo Corporativo de CBRE España. "Durante este periodo hemos visto cómo muchas compañías han pasado la fase seed [semilla] y se encuentran ahora en etapas más avanzadas de crecimiento".

En opinión de este experto, "el ritmo de creación anual de nuevas proptechs ya no es tan exponencial como en los primeros años, pero siguen apareciendo nuevas empresas continuamente". Y considera que "el sector presenta un amplio recorrido para seguir innovando y lanzando nuevas soluciones en los próximos años".

Idealista, pionera en España

En España, si hay una proptech que destaca por encima de las demás es Idealista. Fundada en el año 2000, en pleno boom de las puntocom, por los hermanos Jesús y Fernando Encinar y César Oteiza, nació como una startup del sector de la publicidad inmobiliaria de anuncios clasificados online para competir, en aquel momento, con los anuncios tradicionales en papel. Desde entonces, la compañía se ha convertido en líder indiscutible de este sector, tanto en España como Portugal y, tras la adquisición de la italiana Casa.it, también aspira a convertirse en el principal escaparate inmobiliario de particulares y empresas en el país transalpino.

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Idealista es, también, el ejemplo claro del potencial de crecimiento de este tipo de empresas y el interés que despiertan entre los grandes inversores internacionales. En el verano de 2015, por ejemplo, se produjo la primera gran operación corporativa sobre la compañía cuando Apax Partners se hizo con la práctica totalidad de la misma, por más de 150 millones de euros. Hasta ese momento, el capital se lo repartían Tiger Capital (22%), Kutxabank (14,3%), Bonsai Venture Capital (10,7%) y los fundadores (42%). El 9,5% restantes, eran acciones mantenidas en autocartera.

Fundada en pleno 'boom' de las 'puntocom', Idealista es una de las 'proptechs' más relevantes

Cinco años más tarde, Apax vendía Idealista al fondo EQT por más de 1.300 millones, la mayor operación de una empresa online en España para, apenas seis meses después, recomprar el 17% de la compañía por 250 millones. El último movimiento pasa por su posible salida a bolsa. Un movimiento natural para poder seguir creciendo, según los expertos.

Otra de las compañías que pisa fuerte en el mercado proptech español es Clickalia, cuyo modelo de negocio se basa en comprar casas en tiempo récord, reformarlas, conseguir financiación para el futuro comprador y venderlas, lo que en la jerga del sector se llama house fllipping.

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"Además de Idealista y Clickalia, hay dos empresas que sin duda han revolucionado de forma fundamental el proptech en España, allanando el camino a otras compañías. Una de ellas ha sido Tiko, que también trabaja el modelo iBuy —o compra instantánea de inmuebles—, como Clickalia, mientras que el mercado de alquiler de pisos amueblados a medio y largo plazo está siendo transformado por Spotahome, Vivla y Badi", destaca Luque, quien también se refiere a las particularidades de cada una de ellas.

"Vivla, por ejemplo, se centra en proporcionar una propiedad fraccionada de alquileres vacacionales, especialmente villas, mientras que Badi lo hace en una gama de apartamentos amueblados a largo plazo en las ciudades más populares de España (Madrid, Valencia, Granada, Barcelona y más). Spotahome, por el contrario, es más internacional, destacando la posible tendencia futura de los inversores españoles a beneficiarse internacionalmente a través de inversiones en Londres, Milán, Berlín, Lisboa y Madrid".

Idealista, Clickalia, Vivla, Homming, Casafari, Evernest, Brickbro, Zazume... incluso las propias promotoras han montado su propia proptech Gestilar, por ejemplo con Homes by Gestilar... Todos estos nombres forman parte de una larga lista de startups vinculadas al real estate español, unos de los hub de innovación inmobiliaria más importantes de Europa como muestran, además de los datos de inversión mencionados al principio del reportaje (990 millones previstos para 2023), el número de compañías que forman parte de este mercado.

En España hay más de 500 'proptechs', lo que nos sitúa en el tercer puesto a nivel europeo

Según los datos de mapaproptech.com, en España existen actualmente 514 empresas proptech, un número que nos situaría en el tercer puesto a nivel europeo en número de este tipo de compañías solo por detrás de Reino Unido (825) y Francia (547).

Una cifra muy relevante que podría hacer pensar en un futuro no muy lejano en procesos de concentración. No obstante, como señala Jaime Luque, "parece muy poco probable que nos dirijamos hacia un monopolio de proptech en España a largo plazo. Si bien es cierto que hemos visto cierta consolidación en el mercado español en el último año, esta tendencia ha sido muy similar a la de mercados comparables como Estados Unidos".

Sin embargo, en opinión de este experto, "a diferencia de lo que se ha producido allí, donde vemos que los principales disruptores se apoderan de sectores enteros del mercado, en España, la competencia entre los principales parece ser más sana. Si echamos un vistazo a las cinco empresas antes mencionadas, dos de ellas —Clickalia y Tiko— son empresas de iBuy, es decir, competidores directos y, si bien es cierto que Spotahome, Vivla y Badi han ocupado nichos distintos de alquileres a largo plazo, todavía vemos una competencia sana entre ellos. La razón por la que esto es importante es porque a medida que estas empresas crezcan, ellas mismas se convertirán en inversores en nuevas empresas emergentes. Por lo tanto, después de un período de consolidación del mercado, también podemos esperar períodos de diversificación".

A medida que estas empresas crezcan, ellas mismas se convertirán en inversores en nuevas empresas emergentes

En su última charla sobre las proptech en la mayor feria inmobiliaria de Madrid (SIMA) Luque aseguraba que "cuando hay una gran actividad de fusiones y adquisiciones, decimos que el sector se está consolidando. Es verdad que en el caso del proptech están aumentando significativamente este tipo de operaciones, pero todavía estamos muy por debajo de otros sectores como, por ejemplo, el fintech, un sector muy, muy joven, en el que está aumentando la consolidación, pero todavía no es un hecho que sea un mercado consolidado".

Softbank, uno de los grandes inversores

Y, ¿qué tipo de inversores están apostando por las proptechs? Softbank es el principal inversor a nivel mundial. Solo entre 2021 y 2022 invirtió 1.800 millones de euros en el sector, según PropTech Global Trends 2022. También es el principal inversor en España, pero ¿qué otros inversores son los más activos en nuestro país?

"Cinven (Reino Unido) y Centerbridge (Nueva York) también han sido significativos en sus inversiones en España, al igual que la firma californiana WestCap, y la francesa PAI Partners. Sin embargo, si reducimos nuestra lista a los inversores más activos en el último año, según el número bruto de acuerdos, tenemos un elenco mucho más interesante, que incluye a Breega, una empresa de riesgo francesa, y la empresa de riesgo alemana Picus. La aceleradora de startups californiana Y Combinator también ha realizado importantes inversiones en el mercado español en el último año, mientras que hay varias empresas españolas de capital riesgo, como Aldea Ventures, Dozen Investments, Bonsai Ventures y Seaya Ventures, bastante activas el año pasado, cada una involucrada en múltiples acuerdos importantes".

Respaldada por destacados inversores de Barcelona, Aldea Ventures, por ejemplo, quiere dotar un primer vehículo con 100 millones de euros para invertir en startups, mientras que en junio del año pasado, Breega abría oficina en Barcelona y cerraba un fondo de 250 millones para invertir en una veintena de startups, muy enfocado en fintech, insurtech y empresas del entorno Web3.

"En España hay muchos y diversos players, desde business angels hasta grandes fondos", destaca Arturo Carballo. "Podríamos destacar Fifth Wall, otros como Seaya Ventures, Antai o 7r Ventures, fondos en manos de grupos empresariales nacionales como Perseo (Iberdrola) o Roca Group Ventures que ha liderado la última ronda levantada de Aquí tu reforma en esta primera mitad de 2023, o fondos de bancos como Sabadell o Renta 4, entre otros".

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Y, a pesar de ser uno de los principales receptores de capital, España apenas invierte en este tipo de compañías fuera de sus fronteras. ¿Por qué?

"Incluso cuando observamos la historia de los principales países inversores del mundo, como Estados Unidos, China, Reino Unido o Alemania, las inversiones en este mercado en el extranjero han sido relativamente limitadas en comparación con algunas industrias que se prestan más fácilmente a inversiones internacionales. La razón de esto es simple", según Luque.

"La propiedad es uno de los activos más regulados en cualquier mercado. Incluso en Estados Unidos y China, las empresas tardaron inicialmente en invertir en el extranjero. Sin embargo, las tendencias han cambiado en los últimos años, ya que más y más inversores en estos países se han visto conquistados por la promesa del proptech. Hemos visto más y más inversiones en el extranjero, especialmente provenientes de Estados Unidos, Reino Unido y China y dado que el mercado español aún es relativamente joven en comparación con Estados Unidos, podríamos esperar un crecimiento de las inversiones en el extranjero en los próximos años, especialmente en mercados donde los inversores españoles han mantenido relaciones tradicionalmente sólidas".

Madrid, Barcelona, Málaga

Por otro lado y al igual que sucede a nivel mundial, existen determinadas ciudades que actúan como polo de atracción para este tipo de compañías tecnológicas y, por tanto, de la inversión. Por ejemplo, en los últimos años, Málaga se ha desmarcado de Madrid y Barcelona, convirtiéndose en el Silicon Valley del sur de España, atrayendo a grandes compañías tecnológicos. Pero, ¿está la ciudad andaluza en el punto de mira de las proptech?

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Según explica Jaime Luque, "el número total de proptechs con sede en Málaga ha sido sorprendentemente pequeño, con solo unas pocas empresas localizadas en la ciudad andaluza. Sin embargo, debido al crecimiento previsto y al apoyo adicional para nuevas empresas, no sería de extrañar que algunas empresas decidieran trasladarse a Málaga. Madrid, por el contrario, cuenta con 65 empresas con sede en la ciudad. Barcelona, ​​debido a su sólido perfil tecnológico y empresarial, al igual que Madrid, tiene más de 70 empresas con sede en la ciudad. Ambas ciudades concentran más del 50% de las compañías".

"El número de 'proptechs' con sede en Málaga es sorprendentemente pequeño"

Po detrás de estas ciudades se situaría "Valencia, con una concentración sustancial de aproximadamente 15 empresas. También hay un número significativo de empresas relativamente dispersas. Hay algunas empresas con sede en Burgos, otras en Alicante, una en Córdoba y dos en Zaragoza, por dar algunos ejemplos", añade este experto.

Sobre el futuro del sector, Luque se muestra optimista. "Los próximos años serán de los más apasionantes de la reciente historia del proptech en España. Estamos entrando en un período formativo, donde las innovaciones tecnológicas están revolucionando la forma en que vivimos. Desde los primeros momentos en que las nuevas generaciones ingresan al mundo, hasta los últimos momentos en los que podemos disfrutarlo, nuestras vidas están constantemente moldeadas por el mundo proptech que nos está ayudando a aprovechar al máximo nuestras vidas. El proptech ha venido para quedarse".