Ni tecnológicas, ni promotoras: el impuesto que acabaría con Clickalia y Casavo

Un nuevo impuesto (tasa del 20% a los pisos revendidos en menos de dos años) puede dar al traste, de un solo plumazo, con compañías de nuevo cuño como la española Clickalia (2018) o la italiana Casavo (2017). A medio camino entre tecnológicas e inmobiliarias, estos resellers de viviendas afrontan el riesgo de nuevas iniciativas legislativas, ahora en forma de promesas electorales, que terminarían por apuntillar su viabilidad, seriamente afectada ya por los cambios registrados en el mercado con la subida de tipos de interés o la aprobación de la nueva ley de vivienda.

Pese a su capa disruptiva, estas proptech en esencia solo revenden pisos a gran escala. O sea, su modelo de negocio es tan viejo como el de comprar a buen precio y dar un pase lo antes posible un poco más caro. Su valor diferencial pasa por industrializar el proceso (comercialización y reformas), apalancarse en el uso de big data para optimizar las decisiones de compraventa y maximizar la estructura financiera para la intermediación, al tener acceso a mejores condiciones que cualquier inversor particular. Una versión sofisticada de subastero y tecnocasa, pero con MBA.

La rueda virtuosa de comprar y vender pisos a toda velocidad lleva meses ralentizándose

Estos fenómenos recientes, que irrumpieron para digitalizar el mercado y dotarlo de más transparencia, están a su vez inspirados en casos de éxito estadounidenses como Opendoor u Offerpad. O sea, nada nuevo bajo el sol, pues detrás están grandes fondos estadounidenses de venture capital especializados en este segmento, como Fifth Wall o Luxor Capital, que han dado el salto a Europa y Latam para replicar el modelo y crear nuevos mercados a través de diferentes equipos locales. Vamos, muy similar a lo ocurrido con más revoluciones tech en otros sectores.

No es necesario el susto en el cuerpo de Podemos, promotor de gravar los pases de pisos en menos de dos años, para que los modelos de negocio de Clickalia o Casavo ya tiritaran. Una vez que la dopamina de los tipos a cero pasó a mejor vida, la rueda virtuosa de comprar y vender pisos a toda velocidad lleva meses ralentizándose. Y si tenemos en cuenta que el tiempo juega en contra de las proyecciones del Excel, el viraje hacia el negocio del alquiler para dar salida comercial a los pisos sin vender es toda una bandera roja, por más que se cuente como una evolución.

Ambos iBuyers han trasladado mensajes recientes muy diferentes a cuando cerraban rondas de inversión. La española fundada por Pablo Fernández y Alister Moreno levantó nada menos que 520 millones entre finales de 2021 y principios del 22, repartidos en equity (Softbank y Banco Santander-Mauro Capital) y casi 450 M como deuda con Deutsche Bank; mientras que la italiana consiguió 400 millones en julio de 2022, con 100 M de nuevo capital y otros 300 M de líneas de crédito tras duplicar su posición con Goldman Sachs, D.E. Shaw e Intensa Sanpaolo.

La 'proptech' española trabaja en la creación de Grupo Clickalia

En esos momentos dulces, el mercado asimilaba el discurso que ponía en valor sus virtudes tecnológicas: reducción de los tiempos de compra (seis meses, un mes, una semana), venta acelerada gracias a la visualización digital de las reformas y potenciales retornos propios de un unicornio… por más que algunos inversores institucionales con experiencia en el viejo real estate no entendieran los múltiplos de valoración que proyectaban a cada ronda, siendo compañías que quemaban caja para seguir creciendo, por más que el trampantojo del ebitda fuera positivo.

La marea bajó de golpe el pasado verano. Ya no hay alegría para seguir financiando a pérdida promesas disruptivas. En febrero de 2023, Casavo anunció un drástico ajuste del 30% en su plantilla para adaptarse al cambio en las condiciones del mercado inmobiliario. La subida de tipos y la inflación han frenado la demanda. Ya no se vende tan rápido. Ya no salen los números. Lo sabe Blackstone y el contexto es igual para Clickalia, que ha optado ahora por surfear la situación (tarda una media de 140 días en vender) poniendo en alquiler una parte del stock de pisos.

Esa flexibilidad está reñida con la rentabilidad objetivo. La proptech española trabaja en la creación de Grupo Clickalia, cabecera que gestionará la socimi a donde ha derivado activos por valor de 25 millones. Ese negocio se parece más al modelo clásico buy to rent de otras cotizadas, aunque su oferta está sin agrupar en inmuebles (gestión más complicada y costosa). Estos contratiempos hacen más lejano el horizonte de salir a bolsa, meta que Casavo ya vendió con optimismo a finales de 2022, cuando tenía cola de inversores. Ahora, manda el 'yield' en lugar del 'growth'.

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A. B. Ramos

La propia Casavo entiende que “el bienio 2023-2024 se caracterice por tiempos de venta más largos y por una reducción de la demanda”, lo que dificultará la consecución de pisos intermediados al año hasta ahora (Clickalia se mueve en torno a 1.500 unidades), casi como si de una gran promotora se tratara. Además, si se suma la dificultad para afrontar nuevas rondas de financiación, los recortes son inevitables y los planes de crecimiento internacionales (consolidación de Europa, salto a México…) quedan en suspenso hasta próxima orden. Engordar al bicho se complica.

Si además se cruza en el camino la variable política, las proyecciones del business plan pueden pasar a papel mojado. El improvisado viraje al alquiler hace que Clickalia, por ejemplo, en su condición de gran propietaria, esté sujeta a la nueva ley de vivienda, pues su actividad se centra en las principales capitales del país, los mercados más profundos, pero a la vez con más zonas tensionadas, justo el tipo de situaciones que la legislación recién estrenada pretende corregir con los límites de precios a los alquileres y reglas para la revisión de contratos.

En caso de que los votos de Podemos sean necesarios de nuevo para formar Gobierno, no es extraño pensar que su deseo de gravar las compraventas de pisos (“con ánimo especulativo”) afecte al futuro de los instant buyers o al flipping inmobiliario, aunque sería tan exagerado como responsabilizar a la ley rider de la quiebra de las compañías de reparto ultrarrápido. Transformar el valor de un piso y esperar una rentabilidad a cambio (en torno al 30%) es legítimo y contribuye a poner producto en el mercado, aunque en ese viaje la creación de valor es siempre inflacionista.