Invertir en terrenos agrícolas puede ser la mejor forma de protegerse contra la inflación

En un momento en que las cotizaciones bursátiles se desploman y la inflación se dispara, las tierras de cultivo parecen ser una inversión atractiva. Se trata de un activo real que se comporta bien en entornos inflacionistas, ofrece rendimientos estables durante largos periodos y presenta una baja correlación con los activos financieros. Además, los precios de las tierras agrícolas se benefician de la creciente preocupación por la escasez de alimentos y de tierras.

Los terrenos agrícolas de Estados Unidos han registrado una rentabilidad media anual del 11,2% en el periodo de 25 años que finalizó en marzo de 2021, según el grupo de asesores de Green Street, una empresa de análisis de bienes inmuebles comerciales. Esto se compara con una ganancia del 9,6% para el índice S&P 500 en el mismo periodo. La rentabilidad del S&P 500 es mucho más variable también. Históricamente, su volatilidad ha sido más del doble que la de las tierras de cultivo.

Hay dos tendencias que impulsan la teoría de la inversión en tierras agrícolas: el aumento de la demanda mundial de alimentos y la reducción de la oferta de tierras cultivables. En los últimos 20 años, se han perdido más de 11 millones de acres de tierras de cultivo en Estados Unidos. Los factores relacionados con el clima, como la escasez de agua, también están limitando la oferta de tierras cultivables.

Al mismo tiempo, se prevé que la población mundial supere los 9.000 millones de habitantes en 2050, con lo que la productividad agrícola deberá duplicarse para satisfacer la demanda mundial prevista.

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Phil Huber, director de Inversiones de Savant Wealth Management, afirma que los terrenos agrícolas ofrecen unas características de riesgo-recompensa y diversificación de la cartera muy atractivas. “Históricamente, los terrenos agrícolas han ofrecido una rentabilidad similar a la de la renta variable. Pero si se observan algunos de los mayores descensos recientes de la renta variable, durante esos periodos, las tierras de labranza obtuvieron rendimientos positivos”, afirma.

El mayor componente de la rentabilidad de las tierras agrícolas ha sido históricamente su rendimiento, o los ingresos por alquiler que los inversores en tierras agrícolas gestionadas profesionalmente han obtenido por el arrendamiento de la tierra a los agricultores, dice Huber. Estos ingresos anuales por arrendamiento contribuyen de forma bastante uniforme a la rentabilidad total, incluso durante los periodos en los que las acciones atraviesan dificultades. El siguiente factor que más contribuye a la rentabilidad es la revalorización a largo plazo de la propia tierra.

Las tierras agrícolas han sido durante mucho tiempo el negocio de los inversores institucionales. Durante muchos años, los inversores particulares tenían pocas opciones para acceder a las tierras de cultivo, aparte de comprar un terreno y poseer la escritura, algo poco práctico para la mayoría.

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En al actualidad, los particulares disponen de una gran variedad de opciones con distintos perfiles de riesgo, desde fondos privados y fondos de inversión inmobiliaria que cotizan en bolsa, que poseen tierras de cultivo, hasta fondos cotizados en bolsa que poseen empresas agroalimentarias o contratos de futuros sobre productos agrícolas.

Shonda Warner forma parte de un creciente número de inversores atraídos por las tierras de cultivo. En 2006 fundó Chess Ag Full Harvest Partners, una empresa de gestión de activos centrada en la inversión agrícola y alimentaria, y ahora gestiona 130 millones de dólares en activos.

La agricultura ofrece a los inversores unos rendimientos constantes, dice Warner, que puede remontarse a 1865, cuando Abraham Lincoln firmó la escritura de la granja familiar de 160 acres en el condado de Dakota (Nebraska). Además, los rendimientos suelen estar bien correlacionados con la inflación de los alimentos, que está en máximos históricos. Los precios subieron a un ritmo anual del 9,1% en junio, según el índice de precios al consumo, el mayor salto desde finales de 1981.

Los precios de las tierras de labranza están subiendo en todo el país. El valor medio de los bienes inmuebles agrícolas, incluyendo el valor de la tierra y los edificios, alcanzó un récord de 3.380 dólares por acre en 2021, impulsado por el aumento de los precios de los productos básicos y el creciente temor a la inflación.

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Joseph W. Glauber, investigador principal del Instituto Internacional de Investigación sobre Políticas Alimentarias y ex economista jefe del Departamento de Agricultura de Estados Unidos, espera que los precios agrícolas se mantengan fuertes. “Sospecho que cuando veamos las cifras del USDA [Departamento de Agricultura de Estados Unidos] a finales de este verano, todavía habrá otro gran y fuerte aumento del valor de la tierra”.

Las tierras agrícolas estaban en auge hace una década, impulsadas en gran parte por el aumento de los precios de los cultivos y la expansión de la demanda de etanol, pero la demanda se estancó desde 2014 hasta principios de 2019 debido al exceso de oferta y a los acontecimientos mundiales, incluida la guerra comercial entre Estados Unidos y China. Las cosas empezaron a cambiar a finales de 2020, cuando los precios de las materias primas empezaron a subir a medida que China aceleraba las importaciones de cultivos estadounidenses. La invasión rusa de Ucrania, uno de los principales productores y exportadores agrícolas del mundo, impulsó aún más los precios.

Los terrenos agrícolas experimentan ciclos al igual que otras clases de activos, pero se consideran una reserva de valor durante las turbulencias económicas. Los agricultores “producen las necesidades fundamentales de la vida: alimentos y fibra”, dice Martin Davies, director mundial de Nuveen Natural Capital, la división de gestión de activos basados en las tierras de la empresa. “Así que, independientemente de lo que ocurra desde el punto de vista económico, no están correlacionados con el ciclo”.

Otra razón para considerar la inversión en tierras de cultivo es que, mientras que el aumento de los tipos de interés frena la capacidad de endeudamiento de las empresas, estos tienen menos efecto en las tierras de labranza, ya que el sector tiene una baja relación deuda-activo del 14%.

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Uno de los retos a los que se enfrentan los inversores particulares deseosos de aprovechar la subida de los precios es el acceso a las explotaciones agrícolas en venta. Bruce J. Sherrick, profesor de economía agraria y director del Centro TIAA para la Investigación de Tierras Agrícolas de la Universidad de Illinois, afirma que solo entre el 1,5% y el 2% de las tierras de Estados Unidos se transfieren anualmente “a distancia”, mientras que una cantidad mucho mayor se transfiere entre miembros de la familia. El resultado de la baja tasa de rotación es que puede ser difícil reunir una gran cantidad de tierras.

Esa es una de las razones por las que los inversores recurren a los REIT (grupos de inversión en activos inmobiliarios) que cotizan en bolsa, como Gladstone Land (LAND) o Farmland Partners (FPI).

Paul Pittman, presidente y consejero delegado de Farmland Partners, creció en el seno de una familia de agricultores y empezó a invertir en terrenos agrícolas a mediados de los años noventa. Compró la granja junto a la propiedad de su abuelo y, en las dos décadas siguientes, construyó una gran cartera personal que sacó a bolsa en 2014. El REIT posee más de 340 explotaciones agrícolas. Desde la oferta pública inicial, Farmland Partners ha devuelto casi el 41% en ganancias de acciones y dividendos.

Los inversores también pueden comprar acciones de una granja a través de empresas como AcreTrader, con sede en Fayetteville, Arkansas. Cada operación tiene una inversión mínima, y los mínimos recientes han oscilado entre 10.000 y 20.000 dólares, según Carter Malloy, fundador y director general. Los inversores acreditados obtienen sus beneficios mediante la distribución de los ingresos por alquiler y la venta de las propiedad subyacente.

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David Gorder es un agricultor de Grand Forks, Dakota del Norte. Cuando no está cuidando sus propias tierras, donde cultiva maíz, remolacha y trigo para la empresa de pasta de su mujer, Gorder gestiona las granjas de AcreTrader y trabaja como agente de tierras con AcrePro.

“Los agricultores son los mejores administradores de las tierras”, dice. "Entienden lo que hay que hacer con esa tierra para que siga siendo productiva y pueda seguir alimentando a nuestro mundo".

Los inversores también pueden acceder a las tierras de cultivo a través de un fondo de activos reales, como Versus Capital Real Assets (VCRRX), gestionado por Versus Capital, con sede en Denver.

Los gestores están construyendo una cartera diversificada de tierras labradas con varios tipos de cultivos. El fondo generó una rentabilidad del 10,9% en el periodo de 12 meses hasta el 31 de marzo de 2022, y una rentabilidad anualizada del 6,3% en el periodo de tres años.

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EFE

Los ETF no pueden poseer tierras de cultivo directamente, pero pueden tener participaciones en las empresas agrícolas que las cultivan. Anikt Ullal, director de Datos y Análisis de ETF en CFRA Research, afirma que los ETF de renta variable con temática agroalimentaria han superado el rendimiento del mercado de renta variable en general este año.

El VanEck Agribusiness ETF (MOO), el mayor ETF de renta variable con temática agroalimentaria, con 1.500 millones de dólares en activos, ha bajado solo un 6% este año, en comparación con el SPDR S&P 500 ETF (SPY), que ha perdido un 15,6%. Las mayores participaciones del fondo VanEck incluyen Zoetis (ZTS) y Deere (DE).

Los ETF agrícolas basados en futuros lo han hecho aún mejor, ya que proporcionan una exposición más directa a los precios de las materias primas. El mayor fondo, Invesco DB Agriculture (DBA), ha subido un 1% este año. Teucrium Wheat (WEAT) ha ganado un 11%, en parte debido al conflicto de Ucrania.

Independientemente de la forma en que un inversor elija invertir en tierras de cultivo, la clase de activos debería considerarse como una oportunidad de compra y retención para aprovechar las tendencias a largo plazo: la inflación, la demanda mundial de alimentos y la escasez de tierras.

*Contenido con licencia de 'Barron’s'.