La Finca, Cerberus, Habitat... Los dueños tras los terrenos para 20.000 pisos en Brunete

Es la gran bolsa de suelo a desarrollar en los próximos años. 2,6 millones de metros cuadrados sobre los que se podrán levantar 20.000 viviendas, cuatro veces más que en ARPO, el futuro gran desarrollo de Pozuelo de Alarcón. Una enorme bolsa de suelo entre cuyos grandes propietarios se encuentran compañías de la talla de La Finca —famosa por sus urbanizaciones de lujo en Pozuelo—, Cerberus, de la mano de Inmoglaciar, además de Habitat Inmobiliaria y varias empresas de gestión de carteras de activos y créditos inmobiliarios (los llamados servicers) como Landco, Aliseda o Servihabitat.

Los terrenos se encuentran situados en Brunete, en la zona oeste de la Comunidad de Madrid, junto a los municipios de Villanueva de la Cañada, Villaviciosa de Odón y Boadilla del Monte, estos tres últimos ya sin apenas suelo para desarrollar nuevas viviendas tras el boom constructor de los últimos años.

La localización geográfica de Brunete —a 30 kilómetros de Madrid, con acceso y conexión directa a la M-501, que conecta con la capital en un recorrido de 25 minutos—, junto con la escasez de suelo y el alza de los precios que se está produciendo en dos de los desarrollos del oeste de Madrid como son Boadilla del Monte y Villaviciosa de Odón —que también se han quedado sin apenas suelo para desarrollar—, confiere un enorme potencial a estos terrenos para posicionarse en el corto plazo como uno de los destinos con más atractivos para los promotores desde el punto de vista residencial.

En concreto, en Boadilla del Monte, la zona de expansión oeste que conecta Boadilla con Las Lomas está ya consolidada y apenas quedan parcelas libres, mientras que en Villaviciosa de Odón, el sector Monte de la Villa junto a la urbanización de El Bosque, finalizó su urbanización en 2021. Actualmente, se están ejecutando promociones en la mayor parte del sector y algunas de ellas están ya finalizadas, el producto que aquí se ofrece es el que los expertos denominan high end residencial, con precios para viviendas unifamiliares en torno a los 700.000 euros.

Se divide en ocho sectores, algunos de ellos muy avanzados a nivel urbanístico

Esta escasez de suelo ha llevado al sector promotor a dar un paso más allá y a fijar sus ojos en Brunete y, en concreto, en esta gran bolsa de suelo, dividida en varios sectores, algunos de los cuales, se encuentran muy avanzados a nivel urbanístico y donde la llegada de las primeras grúas podría producirse en cuestión de meses.

Suelo para más de 20.000 viviendas

El plan general de Brunete fue aprobado en el año 2007 y en él se delimitaron ocho sectores de suelo urbanizable residencial con capacidad para más de 20.000 nuevas viviendas. El documento del plan general incluía ya la ordenación pormenorizada de estos ocho sectores, por lo que desde entonces está en manos de los propietarios iniciar la fase de gestión urbanística de cada uno de ellos.

En la actualidad, solamente cuatro de esos sectores se encuentran en desarrollo, siendo el SR-5 Ensanche Sur, propiedad mayoritaria de Cerberus (Inmoglaciar), el más avanzado, ya que cuenta con la reparcelación aprobada y podría empezar a ejecutar las obras de urbanización en el primer trimestre del año que viene, según varios expertos del sector consultados.

El SR-7 La Pellejera, el más grande de los ocho, propiedad de La Finca Real Estate Management, por su parte, acaba de constituir la Junta de Compensación sin que por el momento, como explican fuentes de la compañía a El Confidencial, esté definido qué tipo de proyecto quieren levantar.

En concreto, el pasado 17 de octubre, se publicaba en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid (BOCM) la aprobación definitiva de las bases y estatutos de este sector, con una superficie de algo más de 1,8 millones de metros cuadrados, lo que le convierte en el más grande de los ocho sectores y el único sin vivienda protegida. El siguiente paso será la elaboración del proyecto de urbanización y reparcelación, dos trámites que, una vez aprobados, darían vía libre a La Finca, bien a construir las primeras viviendas.

Precisamente dos de los sectores que se encuentran tramitando la reparcelación, son el SR-1, en el que se encuentran como propietarios Habitat Inmobiliaria, Landco, Aliseda y Servihabitat, así como el SR-2, en manos de diferentes particulares y actualmente en medio de un proceso de venta de una parte mayoritaria a una promotora de primer nivel, según diferentes expertos consultados por El Confidencial.

Desde Habitat, explican que tiene en propiedad más de 118.000 metros cuadrados de suelo de los 751.263 metros cuadrados que componen el SR-1, llamado Primera Corona, que es la zona más próxima al casco urbano, lo que representa un 16% del total. En este sector, la promotora es uno de principales propietarios e impulsores del ámbito y tiene el cargo de presidente de la de Junta de Compensación. En esta actuación la compañía tiene previsto edificar en torno a 250 viviendas.

Esto mismos expertos aseguran que el sector que pertenece a Inmoglaciar, promotora propiedad de Cerbeurs, el SR-5, al ser el más avanzado —cuenta ya con la aprobación de la reparcelación y con la aprobación inicial de la urbanización—, podría iniciar las obras de los primeros edificios a mediados de 2025, para en 2027 empezar a entregar las primeras viviendas, mientras que teniendo en cuenta que el SR-7 es un sector con propietario único, estos mismos expertos prevén que avancen con rapidez en los trámites de la reparcelación, por lo que previsiblemente será de los primeros sectores en urbanizarse tras el SR-5.

En definitiva, y frente a la grave carencia de suelo finalista en la Comunidad de Madrid, Brunete se posiciona como nuevo foco de inversión para la creación de vivienda de obra nueva. Un ámbito que contará con más de 20.000 viviendas, siendo en algunos de los sectores hasta el 50% de vivienda protegida.

La Finca, propietario histórico de estos terrenos

Uno de los grandes propietarios de suelo en este futuro barrio de Brunete es La Finca. Es prácticamente el único propietario del suelo del SR-7, el más grande de los ocho sectores y sobre el que, en un principio, estaba contemplada la construcción de un campo de golf, que, sin embargo, ha sido descartado por la compañía.

Los terrenos fueron adquiridos por Luis García Cereceda —800 hectáreas— al conocido catedrático de Derecho Mercantil Joaquín Garrigues y Díaz Cañabate, fallecido en 1983, uno de los fundadores del prestigioso despacho de abogados madrileño. Luis García Cereceda compró la finca, conocida como La Pellejera, y la adaptó a la pasión de sus hijas, la cría de caballos de pura raza.

TE PUEDE INTERESAR

Solvia, Pryconsa, Metrovacesa... Los dueños detrás del último gran suelo de Madrid

E. Sanz R. Ugalde

A principios del nuevo siglo, en 2001, La Finca Real Estate Management —anteriormente AKN España— suscribió el convenio urbanístico del sector, en el que se establecían los criterios y compromisos para la inclusión del ámbito como suelo urbanizable sectorizado en la revisión del PGOU de Brunete, así como la monetización de la cesión del aprovechamiento correspondiente al ayuntamiento, con el objetivo de excluirlo del desarrollo.

En abril de 2023, se suscribió por el Ayuntamiento de Brunete y la compañía el texto definitivo del nuevo convenio urbanístico, que había sido aprobado por el Pleno del Ayuntamiento de Brunete unos meses antes.

Los diferentes sectores siguen avanzando a nivel urbanístico y los expertos consultados aseguran que a lo largo de este año y 2024 finalizarán las diferentes fases de planeamiento urbanístico —proyectos de urbanización y de reparcelación— que permitirán que el ámbito pueda echar a andar.