Chamberí cuelga el 'casi' todo vendido: locura por pisos de lujo más pequeños y 'asequibles'

La promoción residencial en el distrito de Chamberí ha pasado de cero a cien y, de nuevo, a casi cero, en cuestión de tres o cuatro años. En 2021, el distrito contaba con una veintena de proyectos residenciales de lujo en marcha que sumaban unas 400 viviendas. La actividad era especialmente frenética en una calle, Santa Engracia, con media docena de promociones en marcha repartidas entre los números 3 (Darya Homes), 42 (proyecto de Emerige vendido a Admara y los mexicanos BeGrand), 43 (AKM), 51 (Nidom Homes), 65 (Terralpa) y 129 (Dayra Homes). En una sola calle, un centenar de viviendas de lujo a la venta.

En apenas tres años, prácticamente todas ellas han sido vendidas. La fiebre promotora en Chamberí, impulsada por la enorme escasez de producto en el barrio de Salamanca, ha dado paso a una actividad algo más sosegada.

De hecho, apenas son tres o cuatro los proyectos nuevos en comercialización, menos de medio centenar de viviendas en el punto de mira de una demanda que se ha visto 'expulsada' en estos últimos años del barrio de Salamanca por la falta de oferta -si bien ha vuelto a coger el testigo de la promoción con casi un centenar de viviendas de lujo- pero, especialmente, por los elevados precios, ya que resulta imposible comprar un piso de lujo por debajo de los dos millones de euros.

Viviendas, en su inmensa mayoría, de 1 y 2 dormitorios, con superficies mucho más contenidas respecto a lo que está habituado el segmento de lujo (entre 80 y 150 metros cuadrados, salvo excepciones), que vienen a cubrir un nicho de mercado que prácticamente había desaparecido en el segmento de alto standing: pisos de menor tamaño, ligeramente por debajo o en el entorno del millón de euros. Un producto que había desaparecido con el boom de precios en el mercado de lujo, pero que ha comenzado a resurgir en Chamberí, lo que ha provocado un ritmo frenético de ventas y que muchos de estos proyectos hayan colgado el cartel de 'todo vendido'.

Actualmente, apenas hay tres o cuatro proyectos nuevos en comercialización, menos de medio centenar de viviendas en el punto de mira

Un estudio de noviembre de 2023, de la consultora Colliers, identificaba diez proyectos de obra nueva en la zona prime de Chamberí de los cuales cuatro de ellos estaban terminados: Santa Engracia 51 (Nidom Homes), Francisco de Ricci 13 (Alibuilding), Breton de los Herreros 44 (AKM) y Monte Esquinza 5 (Terralpa). Todas estas promociones han colgado el cartel de 'todo vendido', o el 'casi todo vendido' solo con alguna unidad suelta a la venta.

Según aquel estudio, apenas había 41 unidades a la venta, con un ticket medio de 1,6 millones de euros (10.700 euros el metro cuadrado) y una superficie media de 155 metros cuadrados. Entre esa escasa oferta de viviendas, las de 1 y 3 dormitorios sumaban un total de 32 unidades -el 80% del stock disponible a la venta-, mientras que el 20% restante -nueve unidades- correspondían a viviendas de 2 y 4 dormitorios, de las cuales, cinco eran de 2 dormitorios, tres de ellas, áticos. El valor en euros el metro cuadrado promedio de las unidades a la venta identificadas en aquel estudio de Colliers se situaba en una horquilla de precio entre los 8.000 y 13.000 euros, correspondiendo ambas cifras a las unidades de menor y mayor tamaño, respectivamente.

De hecho, según en análisis realizado por Colliers, las viviendas de uno y dos dormitorios se movían en un ticket medio entre 800.000 y 1,5 millones de euros (entre 10.000 y 11.000 euros el metro cuadrado), aproximadamente, un presupuesto que viene a cubrir un nicho con una demanda muy potente, ya que el mercado de gran lujo se ha centrado, especialmente en el barrio de Salamanca, en producto de gran tamaño que difícilmente baja de los dos millones de euros.

Las viviendas de uno y dos dormitorios, entre 800.000 y 1,5 millones de euros

"Chamberí no solo es el barrio más castizo de Madrid, es mucho más. Con un estilo de vida propio, su transformación se puede observar a diario. Es el Madrid de siempre, auténtico, con un toque afrancesado que le confieren un carácter propio", asegura a El Confidencial Luis Valdés, director general de Residential Sales Advisory de Colliers

"En el corazón de Chamberí, se distingue le triangle magique, una zona que se circunscribe a Almagro, la plaza de Rubén Darío y Génova. Se trata del área más señorial de Madrid, por su pasado aristocrático y multitud de palacetes, donde se respira un ambiente muy exclusivo con un equilibrio perfecto entre los edificios más señoriales y las sedes de los principales despachos de abogados, family offices, embajadas, fundaciones, etc. Por todo ello, Chamberí ha despertado el interés de aquellos compradores tanto nacionales como internacionales con un alto poder adquisitivo y con un perfil más elegante y discreto que buscan la excelencia", destaca este experto, en cuya opinión, “vamos a ver recorrido alcista, y si existiera un proyecto en el Triángulo Mágico estaría a niveles de barrio de Salamanca".

"Aunque el barrio de Salamanca sigue siendo líder en cuanto a precios tanto de obra nueva como de segunda mano, Chamberí tiene capacidad para absorber un proyecto ultra high-end y posicionarlo a niveles de precio del barrio de Salamanca", añade Valdés. De hecho, como reconoce Pablo López, máster franquiciado, licenciatario de Kensington Finest Properties International AG, "no descartaría que se haga alguna promoción de branded residences en Chamberí en el corto plazo".

Menor superficie, menor precio

BOHO 96 (Santa Engracia 96), con 15 viviendas; Bretón de los Herreros 23, con 12 unidades y Blanca de Navarra 4, con otras 8 viviendas, son, actualmente, los proyectos más destacados -prácticamente los únicos- a la venta. En total, 35 unidades con una tipología muy similar: viviendas, en su mayoría, de 1 y 2 dormitorios, con superficies entre 90 y 160 metros cuadrados, a la venta entre 10.000 y 13.000 euros el metro cuadrado. Unidades, en algunos casos, con precios en el entorno del millón de euros, un producto muy difícil de encontrar en el mercado de lujo de obra nueva del centro de la ciudad.

BOHO 96 es un proyecto relativamente nuevo. Se trata de un edificio que Home Capital Rentals, cuyo principal accionista es la sociedad Timón, el family office de la familia Polanco, fue vendido el año pasado a unos inversores mexicanos. "Arrancamos la comercialización a finales de 2023 y ya está vendido al 40%. Son 13 viviendas de 1 dormitorio, entre 60 y 100 metros cuadrados y un ático dúplex de 2 dormitorios de 175 metros cuadrados, en la planta 7 con terraza y piscina", detalla Luis Valdés.

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"Es un proyecto muy bien pensado, con viviendas de 1 dormitorio en su mayoría como inversión patrimonial segura y una rentabilidad estable y alta para ser high-end. Se vendió el 40% el primer mes, y está funcionando muy bien. Cuenta con un ático dúplex con piscina privada de 2 dormitorios, muy especial y caprichoso", destaca el directivo de Colliers.

Con unidades desde 550.000 euros, como figura en la web de la consultora, el proyecto cuenta con un precio medio ligeramente superior a los 800.000 euros, en torno a 10.0000 euros el metro cuadrado. "Por las características del edificio, las viviendas no son tan grandes como suele ser lo habitual en el mercado del lujo. Sin embargo, están pensadas para un perfil inversor que busca un pied-à-terre, que quiere comprar en Madrid, pero no quiere muchos metros cuadrados", asegura Valdés.

El perfil del cliente tradicional de Chamberí es nacional, si bien el internacional, latino, fundamentalmente, cada vez tiene más peso

El futuro proyecto de la familia Capriles en Chamberí también ha apostado por unidades más pequeñas en Bretón de los Herreros 23, proyecto que supone su regreso al mercado de lujo.

"Hemos estudiado bastante el mercado y la oferta de obra nueva en Chamberí, prácticamente se ha absorbido", explicaba recientemente a El Confidencial Edric Capriles, director general de Orinoquia Capital, al hablar sobre su última adquisición. Un edificio que se transformará en 12 pisos de lujo de dos dormitorios, precisamente, la tipología más escasa en Chamberí y, también, la más demandada actualmente tanto por el inversor como por parte del comprador con un presupuesto más ajustado, por debajo de los dos millones de euros. Una tipología de vivienda que por ubicación y calidades es muy difícil de encontrar en el mercado de lujo de Madrid, pero muy demandada. De hecho, en apenas unos días, cuatro de esas 12 viviendas han sido reservadas o bloqueadas.

Este tipo de viviendas está en el punto de mira del cliente tradicional de Chamberí, el comprador nacional, si bien el perfil internacional cada vez tiene más peso en la zona, ya que se ha visto desplazado del barrio de Salamanca, con unos tickets de venta muy elevados.

Este tipo de viviendas está en el punto de mira del cliente tradicional de Chamberí, el comprador nacional

"El perfil tradicional del comprador de Chamberí es nacional, aunque en los últimos años se han abierto paso compradores extranjeros, principalmente latinoamericanos y españoles expatriados, debido a la actual inestabilidad política y la urgencia por depositar su capital en lugares seguros", señala Luis Valdés. Y añade que "los latinoamericanos están descubriendo Chamberí como una zona muy auténtica, de los madrileños y donde poder comprar viviendas como inversión o para el futuro a un precio mejor, igual que los expatriados que antes de que el mercado suba más adelantan la compra del futuro, y son perfiles que están acostumbrados a las amenities, servicios, diseño y buenos acabados".

La tipología de producto ha marcado también el perfil de la demanda. "Las tipologías no han variado mucho en estos últimos años en Chamberí, predominando las viviendas de 2 dormitorios, entre 100 y 200 metros cuadrados, más buscada por el cliente tipo de esta zona que se compone de europeos y nacionales en un mayor porcentaje que en el distrito Salamanca. Aún así, el comprador latinoamericano sigue abundando, pero ya no tanto de los llamados "ricos" que buscan viviendas entorno a 300 metros cuadrados con 3 o 4 dormitorios, sino gente adinerada que más bien busca un pied á terre porque reparten su residencia entre su país de origen (Méjico, Colombia, Perú…), Florida en Estados Unidos y Europa. También esta tipología es más propicia para el cliente europeo, que suele ser más joven y con familias más pequeñas".

No obstante, como señala Valdés, "la ubicación, el diseño del producto, la exclusividad, los acabados y el vecindario es lo que buscan los potenciales compradores. Además, un producto residencial de primera categoría en el barrio de Chamberí, principalmente en Almagro, siempre genera una alta demanda". De hecho, Almagro es la zona prime del distrito, y donde se concentran y se han concentrado más proyectos residenciales de lujo, si consideramos, eso sí, Santa Engracia, limítrofe con Trafalgar, como parte de Almagro, la preferida por el comprador tradicional de vivienda high-end, el más elitista de los seis barrios que conforman Chamberí.

Por otra parte, renunciar a metros cuadrados, no implica renunciar a otra serie de características que permiten la calificación de lujo de este tipo de propiedades. "La importancia de las amenities y servicios es clave, haciéndolas prácticamente indispensables para que un proyecto pueda considerarse de lujo. La mayoría de proyectos analizados disponen de piscina interior y/o exterior, gimnasio y garaje", destaca Luis Valdés.

El último proyecto en salir al mercado es el impulsado por el Grupo Rosales. Ocho viviendas entre 87 y 140 metros cuadrados de 1 y 2 dormitorios, con garaje, trastero, gimnasio y terraza con piscina en el ático. Como adelantó El Confidencial, la obra se encuentra en la última fase de construcción y se espera que las obras concluyan el próximo mes de mayo. De hecho, Grupo Rosales prevé iniciar la comercialización en los próximos días. Los precios, entre 12.500 y 13.500 euros por metro cuadrado, lo que arroja importes medios por vivienda de entre uno y casi dos millones de euros.

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A punto de colgar el 'todo vendido' se encuentran promociones como Santa Engracia 65, de los mexicanos Terralpa. Un proyecto de 18 unidades, de las cuales apenas quedan dos o tres unidades -de 1 y 2 dormitorios- por vender, a unos 10.200 euros el metro cuadrado, en torno a 1,8 millones de euros. O Santa Engracia 42, proyecto vendido por Emerige a Admara y BeGrand. De 23 unidades, apenas quedan 5 por vender, a una media de 12.000 euros el metro cuadrado. O Santa Engracia 3, de Darya Homes, un proyecto de 7 viviendas, de las cuales quedan tres por vender de 3 y 4 dormitorios. Un proyecto con un precio medio de 13.000 euros el metro cuadrado, con piscina, sauna y gimnasio, cuya entrega se producirá el próximo mes de abril.

"Los proyectos de obra nueva de Chamberí están prácticamente vendidos al 100%. Proyectos como San Bernardo 126, Santa Engracia 42 o Santa Engracia 129 han sido un éxito rotundo", destaca Elena Jori, directora de Real Estate de Home Select quien, al igual que Luis Valdés coincide en el perfil del comprador de esta zona de Madrid.

"Los proyectos de obra nueva de Chamberí están prácticamente vendidos al 100%"

Opinión que comparte Ana Calderón, CEO de A.Be.C. Realtor, firma especializada en la venta de pisos y propiedades de lujo. "Los proyectos de obra nueva en Chamberí se han vendido con gran éxito y quedan pocas unidades a la venta. Es una zona con un fantástico crecimiento y creo que le queda mucho recorrido. En el barrio de Salamanca no queda producto asequible y Chamberí hoy en día lo tiene. Puedes encontrar pisos para reformar entre 6.000 y 7.000 euros el metro cuadrado".

"El comprador es más nacional, aunque también han comprado mexicanos o colombianos que quieren poner las viviendas en rentabilidad. Al final, la obra nueva sigue teniendo mucho tirón y la demanda es muy superior a la oferta, con lo que los promotores lo venden prácticamente todo sin ayuda de una comercializadora", añade Jori.

"Los promotores lo venden prácticamente todo sin ayuda de una comercializadora"

Y es que, por tipología y precios, el escaso producto de obra nueva en Chamberí ha entrado de lleno en el punto de mira inversor. "En obra nueva, los precios se acercan a los 9.500 euros el metro cuadrado en zonas que no son tan prime, y pueden alcanzar los 10.000-12.000 en las unidades más premium como los áticos. La segunda mano no están tan alejada de la obra nueva, si el edificio es clásico y se ha ejecutado una buena reforma", explica Jori.

Como dato contextualizador, en segunda mano, en las obras más prime de Madrid se está comprando en torno a 10.000 euros el metro cuadrado a reformar. Pero, ¿qué zonas prefiere el comprador? Chamberí se divide en seis barrios: Gaztambide, Arapiles, Trafalgar, Almagro, Ríos Rosas y Vallehermoso. De todos ellos, Almagro es el más preciado por los compradores de lujo, especialmente entre quienes se han visto 'expulsados' del barrio de Salamanca.

"Almagro sigue siendo el distrito de Chamberí más apreciado por el comprador latino, justo por detrás de Salamanca"

"Almagro sigue siendo el distrito de Chamberí más apreciado por el comprador latino, justo por detrás de Salamanca. Los que no pueden comprar en Almagro, lo hacen en la zona de Trafalgar, pero no se aventuran a otras zonas -al menos por ahora- como Ríos Rosas, Arapiles o Vallehermoso. El comprador de estos distritos es fundamentalmente nacional. Los extranjeros que compran más allá de Trafalgar solo lo hacen por inversión, no para disfrutar de la vivienda", asegura Elena Jori.

"Chamberí tiene muchas zonas, pero la más demandada es Almagro que es la más prime, y donde el metro cuadrado se acerca ya al de Recoletos", coincide en señalar Ana Calderón. "Los pisos en edificios representativos se venden a 12.000/13.000 euros el metro cuadrado. La siguiente más demanda es Trafalgar, por su cercanía al barrio de Justicia", añade.

Por su parte, Pablo López ha constadado cómo aunque "Almagro sigue siendo el icono de Chamberí, en estos últimos años, el eje de la obra nueva se ha desplazado hacia la zona entre General Martínez Campos y José Abascal, en parte por el altísimo coste de Almagro y en parte por el desarrollo de varios proyectos de muy buen nivel que han revalorizado la zona".

Boom de precios en el mercado de lujo

Salamanca y Chamberí han registrado un auténtico boom de precios en los últimos años. Según Evernest, los incrementos han sido del 113% y del 102%, respectivamente, en la última década. La subida ha sido especialmente intensa desde la pandemia.

"El boom del 2021 hizo que los precios en Chamberí se incrementasen hasta ponerse en un nivel cercano al distrito de Salamanca de aquel momento, ayudado porque en este último salieron pocos proyectos, lo que desplazó parte de la demanda a Chamberí. Todo esto hizo que acabaran saliendo al mercado proyectos que llevaban años en stand-by como por ejemplo San Bernardo 126.

"El 'boom' del 2021 hizo que los precios en Chamberí subiesen hasta un nivel cercano al distrito de Salamanca de aquel momento"

Para que nos hagamos una idea, en 2021, los precios de los proyectos de lujo en Chamberí se movían entre los 7.000 y los 9.000 euros el metro cuadrado. Tres años después, no bajan de los 10.000 euros.

Algunos ejemplos. Francisco de Rojas, de Grupo Impar, se vendió hace, aproximadamente, 3 años a una media de 8.500 euros el metro cuadrado, mientras que Galileo 91, también de Grupo Impar, salió a la venta hace un año y medio a una media de 7.000 euros el metro cuadrado. Hace menos de un año se vendían las últimas unidades a una media de 7.800 euros. Los proyectos actualmente a la venta, difícilmente bajan de los 10.000 euros el metro cuadrado.

O Santa Engracia 129, vendida en su totalidad. Una rehabilitación integral de 21 viviendas de 2 y 3 dormitorios, escriturada en julio de 2023. Este proyecto, de Darya Homes, fue vendido a una media de 8.000 euros el metro cuadrado. Francisco de Ricci 13, de Alibuilding, compuesto por 29 viviendas (1,2 y 3 dormitorios), de las cuales están vendidas 27 (el 93%), a un precio medio de casi 700.000 euros. Este proyecto cuenta con parking robotizado, punto a favor del proyecto, ya que muchos proyectos del centro carecen de plazas de aparcamiento. Un total de 78 plazas equipadas para carga eléctrica, de las cuales, se han comercializado 21 de ellas.

Así lo reconocía recientemente a El Confidencial Edric Capriles. "Nuestra herramienta de big data inmobiliaria nos muestra que la obra nueva se mueve en el entorno de los 12.000 euros el metro cuadrado, y la segunda mano entre los 9.500 y los 10.500 euros. Con este proyecto (Bretón de los Herreros 23) vamos a salir a 10.700 para tantear el mercado y la estrategia comercial ya nos dirá si subimos precios".