Hasta el infinito y más allá en el ultralujo: el precio roza ya los 25.000 euros por metro cuadrado en Madrid

La vivienda de superlujo en Madrid no tiene techo. Ajenos al entorno macroeconómico actual, los precios de venta no paran de subir en el segmento de lo que los expertos denominan ultra high-end, el más alto dentro del residencial de alto standing, donde se sitúan las viviendas con un precio de venta superior a los cinco millones de euros.

Un producto muy escaso, pero que cuenta con una enorme demanda, que ha permitido impulsar los precios máximos de venta hasta alcanzar los 25.000 euros el metro cuadrado, una cifra hasta hace un año impensable en Madrid y que la acerca a niveles de otras ciudades europeas como París. De hecho, apenas existen medio centenar de viviendas de más de dos millones en las zonas más prime del centro de Madrid, como son el barrio de Salamanca, Chamberí y El Viso.

46 unidades a la venta son las que ha detectado Colliers, una consultora especializada en la comercialización de vivienda high-end en España, en su nuevo informe Luxury Homes 2023, un estudio que revela el stock de vivienda de lujo plurifamiliar de obra nueva, considerando la oferta disponible en las zonas residenciales más codiciadas de Madrid (Salamanca, Chamberí y El Viso) y con un precio de venta superior a los dos millones de euros.

En la actualidad, según este informe, el 65% de esas unidades a la venta se encuentran en el barrio de Salamanca, que recupera su protagonismo tras la escalada que experimentó Chamberí; el 28% se localiza en este castizo barrio de la capital y solo un 7% se encuentra en El Viso.

Además, del total de viviendas en comercialización, el 35% son consideradas ultra high-end, es decir, por encima de cinco millones de euros. En la categoría premium, entre 2 y 3,5 millones de euros, se sitúa el 39% de la oferta disponible; mientras que el rango intermedio, considerado high-end (entre 3,5 y 5 millones de euros) acumula el 26% de las viviendas de lujo actualmente en comercialización.

Y, dentro de estos tres segmentos, el producto ultra high-end es el que muestra un mayor dinamismo, con 16 viviendas en venta. Hasta hace aproximadamente tres años, este producto era residual en el mercado. Sin embargo, en la actualidad está al alza y es el que mayor crecimiento ha representado, tanto en número de viviendas como en ticket unitario.

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De hecho, el incremento en precio en los últimos tres años se sitúa en entornos del 25%, nunca vistos hasta la fecha en Madrid, hasta llegar a rozar los 25.000 euros el metro cuadrado, una cifra hasta ahora también inédita en la capital.

"El mercado ultra high-end está impulsado en gran medida por el éxito de las branded residences. Four Seasons Residences fue pionero en Madrid, un proyecto que comercializamos en Colliers entre 2017 y 2019, y que ha actuado como polo de atracción para nuevas branded", asegura Luis Valdés, managing director de Residential Sales Advisory en Colliers.

"Este tipo de producto, de altísimas calidades y servicios, contribuye a elevar el mercado y, por tanto, tiene un efecto directo en el incremento del precio. Su éxito en ventas y ritmos de comercialización hace que actualmente otras muchas marcas luxury como Rosewood, St. Regis, Six Senses o Fairmont estén estudiando la posibilidad de implantarse en el barrio de Salamanca y/o Chamberí", añade Valdés, quien reconoce que "ya estamos en niveles de París. En los últimos meses ha sido una locura. De la noche a la mañana, hemos pasado de 11.000-12.000 euros el metro cuadrado a 15.000-16.000 euros".

Polo de atracción para extranjeros

Detrás de este boom de precios, se esconde un enorme apetito comprador de grandes fortunas internacionales, especialmente latinoamericanas. Según constata Colliers en su informe, "Madrid se ha convertido en polo de atracción para personas con poder adquisitivo alto, principalmente hispanoamericanos que, debido a la incertidumbre económica y política en sus países de origen, buscan poner a salvo su patrimonio en un entorno con mayor seguridad y estabilidad política y jurídica".

"España se ha consolidado como el segundo destino mundial de inversión latinoamericana, solo por detrás de EEUU, afirmándose en su rol de puerta de entrada de capital al mercado europeo", explica Luis Valdés, quien reconoce la llegada, en la última década, de varias family offices, principalmente de México y Venezuela, que han enfocado la inversión en el sector inmobiliario, más concretamente en el residencial de lujo.

Según datos del Ministerio de Industria, Comercio y Turismo sobre inversión extranjera directa, desde 2020, los mexicanos han invertido más de 700 millones de euros en el sector inmobiliario en España. Además, más del 50% del total del capital foráneo se queda en Madrid, que es la tercera ciudad europea más atractiva para invertir en inmobiliario, según el último Informe Uli y PwC 2023.

"De la noche a la mañana, hemos pasado de 11.000-12.000 €/m2 a 15.000-16.000 euros"

Son muchos los atractivos que han encontrado las grandes fortunas extranjeras en Madrid. Por ejemplo, según el ranking de ciudades para expatriados de 2021, Madrid es la tercera mejor ciudad para vivir de la UE, y una de las diez mejores del mundo. Además, The Economist, en su Índice de Ciudades Seguras (SCI) 2021, sitúa Madrid en el cuarto puesto entre las capitales europeas en términos de seguridad, mientras que el IE es reconocido como la primera universidad internacional privada, según el ranking europeo QS WUR 2023, y el IESE y el ESADE están en los cinco primeros puestos de escuelas de negocios del mundo, según el ranking del Financial Times.

Y no solo eso, sino que Madrid se ha posicionado como un gran destino turístico y gastronómico: cuenta con 39 hoteles de 5 estrellas, 5 estrellas gran lujo y cuatro nuevos proyectos de este nivel: Brach Madrid, UMusic Teatro Reina Victoria, Nobu y un proyecto hotelero de lujo en calle Zorrilla 19, además de 29 restaurantes Estrella Michelin.

Todos estos atractivos han atraído a las grandes fortunas internacionales, que son las que están comprando las propiedades más caras.

Así, por ejemplo, según el informe de Colliers, en el segmento de vivienda premium (entre 2 y 3,5 millones de euros) hay un mayor porcentaje de comprador nacional que busca una primera vivienda o vivienda de reposición en su zona de influencia con mejores calidades y servicios.

Dentro de este tipo de cliente, cada vez van teniendo más peso los habitantes de otras provincias o expatriados, que adquieren la vivienda con el fin de lograr una inversión con rentabilidad mayor que en sus lugares de origen, o que quieren tener una segunda residencia para sus desplazamientos a la capital.

"Es cierto que a partir de ciertos precios, predomina el comprador internacional, pero también es cierto que el nacional está anticipando su vuelta y comprando para no perder la oportunidad. Además, por primera vez estamos empezando a ver europeos y norteamericanos, lo que no era habitual en Madrid", destaca Luis Valdés.

Según Colliers, en los segmentos de vivienda high-end y ultra high-end, es decir, a partir de 3,5 millones de euros, aparece un perfil internacional que adquiere la vivienda como segunda o tercera residencia o con una finalidad de inversión.

"Desde hace unos años, la dinámica ha cambiado y gran parte de los compradores extranjeros que adquirían una vivienda como inversión se acaban quedando, pasando temporadas o residiendo en España. Empiezan con un pied-à-terre, es decir, compran algo pequeño, y como ven el potencial existente, invierten parte de su patrimonio en el mercado inmobiliario", constatan desde la consultora.

Compradores, inversores y promotores latinoamericanos

Por otro lado, la consolidación en los últimos años de Madrid como uno de los principales destinos por parte del UHNWI (ultra high et worth individuals, con un patrimonio de más de 30 millones de dólares) de lujo residencial ha potenciado la llegada de nuevas promotoras de origen hispanoamericano, como Terralpa o Be Grand, así como de fondos de inversión, tanto nacionales (Blasson Property Investments, Persepolis), como internacionales (Pictet Alternative Advisors, de Suiza; Equilis, de Bélgica, o Rockstone, de Alemania).

"Estamos viendo colaboraciones de promotores locales con fondos internacionales para promover tanto en el barrio de Salamanca y Chamberí como en El Viso o la zona centro. Como ya ocurrió en el caso de Lagasca 99, en el que el Grupo Lar fue de la mano con el fondo norteamericano Pimco, o en Paseo de la Habana 147, donde la promotora Uniq contó como socio financiero con Goldman Sachs, en la actualidad se siguen firmando alianzas entre distintos players del mercado", explica Luis Valdés.

Este experto también recuerda las alianzas del fondo suizo Pictet Alternative Advisors (PAA) junto a la gestora nacional Blasson Property Investment para desarrollar Hermosilla 47 (Mandarin Residences), así como el proyecto de San Bernardo 126 con el promotor y gestor Lasabia (antiguo Lemon Prime). "La gestora española de fondos de inversión inmobiliaria Admara Capital creó en su día una joint venture con el fondo alemán Rockstone Real Estate para la promoción del proyecto Virgen de los Peligros 9, y tiene una alianza con la promotora mexicana Be Grand en las promociones de Padilla 66 y Santa Engracia 42", añade Luis Valdés.

Los áticos y alguna unidad de 'branded residences' romperán la barrera de los 25.000 €/m2

De cara a 2024, desde Colliers, anticipan un año con pocos proyectos residenciales de lujo terminados y una oferta muy concentrada en el barrio de Salamanca.

"Madrid es en estos momentos un punto de referencia entre las capitales del mundo occidental, que atrae, además del capital latinoamericano, el interés de compradores norteamericanos y europeos, de altísimo poder adquisitivo, por primera vez en su historia. La efervescencia de la ciudad hace que el mercado residencial de lujo continúe en plena forma", según Valdés.

En su opinión, "el precio en euros por metro cuadrado de la obra nueva de vivienda de lujo se moverá en el futuro en un rango de entre 12.000 y 22.000 euros, en función de los segmentos. En el caso de los áticos y, puntualmente, alguna unidad de branded residences o activo singular, se romperá la barrera de los 25.000 euros el metro cuadrado”.

En lo que se refiere a la inversión residencial para rehabilitación como promociones de lujo, "ha sido uno de los segmentos estrella en 2023 en el mercado inmobiliario, y esperamos que lo siga siendo durante 2024. Los buenos ritmos de comercialización de un producto singular y cada vez más exclusivo seguirán animando a los promotores inmobiliarios a apostar por una tipología de producto que se ha mantenido al margen de las fluctuaciones del resto de mercados inmobiliarios durante los últimos 12 meses" añade Antonio de la Fuente, managing director de Corporate Finance en Colliers.

"Observamos que el auge de este mercado ha incrementado los precios de repercusión de compra de los edificios a rehabilitar como promociones de lujo durante los últimos meses, encontrándose en el rango de entre 8.000 y 10.000 euros el metro cuadrado, lo que, unido a la robusta demanda y escasez de producto de calidad, está provocando una tendencia al alza de los precios de venta unitarios, que continuarán creciendo en los próximos años", concluye De la Fuente.