Precios del barrio Salamanca en Benidorm: pisos de 3 millones y hasta 10.000 €/m²:

"Esto es una p*** locura". Estas cinco palabras, pronunciadas por un agente inmobiliario que lleva décadas trabajando en Benidorm, resumen a la perfección lo que ha sucedido en el mercado residencial de este municipio costero en los últimos cinco años. El precio de la vivienda ha subido con fuerza, llegando a alcanzar en algunos proyectos de obra nueva la friolera de 10.000 euros el metro cuadrado, un precio, aparentemente, más propio del barrio de Salamanca o de la milla de oro de Marbella que de un popular municipio turístico.

Lo que sucede en Benidorm no es, sin embargo, ningún espejismo, y los grandes proyectos inmobiliarios, recién terminados y actualmente en marcha en la localidad alicantina, reflejan un enorme apetito comprador de una demanda que ha roto, claramente, los precios al alza. Y, al igual que sucede en las calles más prime de Madrid capital, no dejan de batirse récords.

Comprar una vivienda de obra nueva supone un desembolso habitual entre 600.000 y 800.000 €

Delfin Tower es un claro ejemplo de ello. Se trata de uno de los proyectos más icónicos de la ciudad, con 22 plantas, 98 metros de altura y 39 viviendas. En su interior acoge tres de las viviendas en altura más caras jamás vendidas en Benidorm. Hasta en tres ocasiones se han pulverizado todos los registros de la ciudad.

En agosto de 2018, nada más comenzar su construcción, se vendió un apartamento en la planta 16 por 2,2 millones de euros. Cuatro años más tarde, en el verano de 2022, otra de sus viviendas, alcanzaba los 2,8 millones y hace apenas tres meses, se rozaron los tres millones de euros. Hablamos de cifras récord por unos apartamentos entre 340 y 360 metros cuadrados, cifras inéditas en una ciudad en la que comprar una vivienda de obra nueva supone un desembolso habitual entre 600.000 y 800.000 euros.

Al menos es así en la playa de Poniente —Benidorm se divide en playa de Poniente y playa de Levante— donde se concentra en la actualidad toda la actividad promotora con tres claros players: TM Grupo Inmobiliario, uno de los grandes propietarios de suelo en primera línea de playa y promotor actualmente de Eagle Tower (108 viviendas) y Sunset Sailors (286 viviendas); Goya Real Estate, promotor de Delfín Tower (39 unidades) e impulsor del futuro Gran Delfín Tower (100 unidades a la venta, más apartamentos turísticos y hotel), y Alibuilding, promotora de los exdueños de Goldcar y que han puesto el sello en Benidorm Beach (220 viviendas). Estas tres compañías, con un perfil claramente local y familiar, son las que mueven gran parte del mercado residencial de obra nueva en Benidorm.

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Los expertos del residencial de este mercado se refieren a este boom inmobiliario como el efecto Benidorm, aunque para muchos otros se trata del efecto TM, en referencia a la promotora familiar fundada a finales de los años 70 en Orihuela (Alicante) por José Luis Serna Almodóvar y que hoy dirigen sus hijos. Una compañía que ha revolucionado la ciudad con sus proyectos.

Las cifras hablan por sí solas. En los últimos ocho años, solo TM ha vendido 838 viviendas, con un precio medio de 376.000 euros. El 44% de las ventas ha sido inferior a 350.000 euros, si bien la promotora ha vendido viviendas desde 178.000 hasta 1.200.000 euros, dependiendo de su tipología, ubicación, equipamiento y número de habitaciones y baños.

Efecto Benidorm o efecto TM

Lo hizo en 2017 con Sunset Drive, un proyecto ubicado justo frente al famoso edificio Intempo, el mayor rascacielos residencial de Europa, y, cinco años después, lo ha vuelto a hacer a escasos metros de esta promoción donde, en 2018, se hizo con la mayor bolsa de suelo en primera línea de playa de Benidorm por 260 millones de euros, una de las mayores operaciones de suelo de la última década, comparable a la operación Calderón en Madrid. Sobre estos terrenos está prevista la construcción de 1.200 viviendas. Un gran proyecto inmobiliario que va cobrando forma con Eagle Tower y Sunset Sailors, los primeros proyectos a la venta, con precios entre 350.000 y 1,7 millones de euros, entre 4.500 y 9.000 euros el metro cuadrado, y con 204 viviendas actualmente a la venta.

"TM ha dinamizado muchísimo el mercado de Benidorm con el lanzamiento de hasta siete promociones en los últimos años con muchísimo éxito", asegura Alfredo Millá, CEO de Sonneil, la proptech española especializada en venta de segundas residencias a clientes internacionales y nacionales.

"En 2017, si tenemos en cuenta, el contexto en el nos encontrábamos en aquel momento, TM hizo una apuesta muy arriesgada al comprar una gran bolsa de suelo en Poniente", señala Cásar Ruiz, associate director living de CBRE Levante. "En un inicio salieron con Sunset Drive, donde la velocidad de ventas fue muy potente. Había una enorme demanda embalsada, ya que la ciudad llevaba ocho años sin promover obra nueva. TM consiguió dar respuesta a esa demanda embalsada y lo hizo, además, con proyectos vanguardistas, hasta entonces nunca vistos en Benidorm".

"Antes de la crisis económica, tanto en Benidorm como en otras zonas, se estaban construyendo muchas menos viviendas de las que se demandaban, tanto nacional como internacionalmente, y toda la playa de Poniente ha cogido tracción con esos grandes desarrollos que cuentan, además, con una demanda con un elevado poder adquisitivo. Lo que no significa que todos los proyectos que se pongan en marcha vayan a ir igual de bien. El proyecto tiene que ser muy bueno con servicios y amenities, así como estándares de calidad muy altos", señala Ruiz.

Los proyectos de TM resumen a la perfección este efecto Benidorm que ha experimentado la ciudad. "En 2017, compré una vivienda de 130 metros cuadrados y tres dormitorios en Sunset Drive por 250.000 euros. Ya entonces, pagar ese precio me parecía un poco locura para una segunda residencia. En la actualidad, una vivienda de similares características en Sunset Sailors, una de las cuatro torres de la promotora que actualmente tiene en comercialización, cuesta en torno a 550.000 euros, es decir, casi el doble", comenta a El Confidencial un madrileño propietario de una segunda residencia en Benidorm.

Desde 350.000 hasta 1,7 millones de euros

Según la información a la que ha tenido acceso El Confidencial, en Sunset Sailors, las unidades más baratas a la venta no bajan de 350.000 euros, mientras que la unidad más cara es un ático en la última planta roza los 1,7 millones de euros, una cifra de infarto. No obstante, no es la única unidad de esta torre de 30 plantas y 125 viviendas que supera o se acerca el millón de euros. Una docena de unidades se mueven entre el millón y el millón y medio de euros. Teniendo en cuenta las superficies de las viviendas, estos precios se traducen entre los 4.000 y 7.100 euros el metro cuadrados, con un precio promedio en torno a los 5.000-5.300 euros.

"La zona de Poniente ha vivido una profunda transformación en los últimos 10 años, convirtiéndose en la actualidad en una de las zonas más dinámicas y de moda del turismo litoral español, en la que se ha desarrollado una arquitectura vertical icónica y vanguardista que fascina a los turistas residenciales", reconocen desde TM Grupo Inmobiliario.

Estos precios no son aislados, ni mucho menos y, aunque Benidorm es también un mercado muy heterogéneo con viviendas de segunda mano mucho más asequibles (según Tinsa, en 2022 el precio medio del metro cuadrado se situaba en 1.687 euros, muy lejos de las cifras antes mencionadas), lo cierto es que la obra nueva, por su escasez y ubicación, se ha disparado.

Especialmente en la playa de Poniente, donde se cuece ahora mismo toda la actividad promotora. En el caso de Benidorm Beach, el proyecto residencial de Alibuilding, la horquilla de precios se mueve entre los 430.000 y 1,1 millones de euros, mientras que en el caso de Delfin Tower, donde solo quedan cuatro unidades por vender, la media "supera los 10.000 euros el metro cuadrado útil, en torno a 6.000-7000 euros el metro cuadrado construido, es decir, incluyendo terrazas y zonas comunes", explica a El Confidencial, Sergio Vidal Balaguer, CEO de Goya Real Estate.

Todos estos grandes promotores, a los que hay que sumar los impulsores de Intempo (el fondo norteamericano Strategic Value Partners, SVP), están en el mercado entre 4.500 euros y 10.000 euros el metro cuadrado. En Intempo, por ejemplo, los apartamentos de tres habitaciones rozaban los 9.000 euros el metro cuadrado, si bien, por algunas unidades, la cifra alcanzaba los 10.000 euros. Según las fuentes consultadas, la horquilla de precios del rascacielos más icónico de la ciudad se mueve entre 5.600 y 10.000 euros el metro cuadrado, aunque las ventas se encuentran estancadas en torno al 70%.

Están en el mercado entre 4.500 euros y 10.000 euros el metro cuadrado

El comprador extranjero tira los precios al alza

¿Qué factores explican el boom de precios en Benidorm? Todos los expertos consultados lo tienen claro: la fuerte demanda de los compradores extranjeros, su elevado poder adquisitivo y su enorme liquidez, ya que apenas necesitan financiación para comprar. Si en toda la provincia de Alicante, aproximadamente, el 40% de las compras las realizan extranjeros, en el caso de Benidorm estaríamos hablamos entre un 75% y un 80%.

"La ciudad se ha llenado de matrículas ucranianas y en la ciudad se ven auténticos cochazos. Son los extranjeros los que se están quedando las viviendas más caras. El comprador ucraniano o polaco ya estaba en Benidorm, pero de manera puntual, pero tras la Guerra en Ucrania ha venido masivamente y, si bien en el comprador nacional se puede notar algo de desaceleración, en el caso del extranjero, el apetito por comprar sigue siendo brutal", asegura Alfredo Millá.

El internacional es un cliente con un elevado poder adquisitivo, que suele comprar en efectivo y compra entre 400.000 y 600.000 euros

Se trata de una opinión compartida por Damián Navarro, licenciatario de Engel & Völkers Benidorm. "La guerra de Ucrania ha provocado una enorme actividad en el mercado residencial, tanto de compraventa como de alquiler. De hecho, En Benidorm, los alquileres siempre han funcionado muy bien, en algunos casos de hasta 2.000 euros al mes, y con unos tipos de interés al 0%, mucha gente se ha animado a comprar ladrillo aquí, especialmente dos dormitorios y obra nueva en la playa de Poniente, con TM a la cabeza", destaca este experto.

"Han venido muchos extranjeros desplazados buscando pisos en alquiler, pagando incluso una anualidad por anticipado, lo que ha disparado los precios de venta", reconoce Navarro, al tiempo que destaca entre los grandes compradores en este mercado a "ucranianos, polacos, rumanos, húngaros y eslovacos, además de compradores procedentes del Benelux". En su opinión, "aproximadamente el comprador internacional representa el 75% de la obra nueva, un cliente con un elevado poder adquisitivo, que suele comprar en efectivo, viviendas de 95 metros y dos dormitorios y precios entre 400.000 y 600.000 euros".

Desde TM también reconoce cómo la situación geopolítica provocada por la guerra de Ucrania "ha acelerado los procesos de decisión de compra de clientes procedentes de Europa del Este que ven Benidorm como una ciudad perfecta en la que residir largas temporadas", al tiempo que considera que "el fenómeno del teletrabajo ha impulsado también el interés de los llamados nómadas digitales europeos por vivir y trabajar en Benidorm".

En el caso de TM, el 39% de sus clientes son españoles y el resto extranjeros: el 17% polacos, 12% rusos, 8% suecos. "En total, proceden de 22 nacionalidades distintas. Además, el 76% de nuestros clientes ha comprado su vivienda con recursos propios", es decir, sin necesidad de financiación, lo que pone de manifiesto el elevado poder adquisitivo de estos compradores. Un 77% de ellos, decidieron la compra en una semana o menos. A pesar de los precios y de que los expertos anticipan un menor recorrido al alza, lo cierto es que el apetito por comprar sigue siendo muy grande.

"El mercado está bastante activo, hay mucho movimiento. Tenemos una lista de espera de 200 personas para Gran Delfín que va creciendo cada día", señala Vidal Balaguer, quien asegura que en Delfin Tower solamente quedan cuatro unidades por vender. En este proyecto, el 30% de los compradores son extranjeros, europeos, fundamentalmente, y el 70% españoles, a diferencia de lo que sucede en otros proyectos. Eso sí, todos ellos con un elevado poder adquisitivo."Solo se han firmado tres o cuatro hipotecas", asegura el CEO de Goya Real Estate. Además, de las tres unidades más caras vendidas, dos han sido compradas por españoles y la más cara de todas, por un europeo. "Ninguna de ellas ha contado con financiación", explica Vidal Balaguer.

"Y no solo eso", prosigue, "en Jueves Santo, sacamos en Alfaz del Pi, 24 viviendas de Delfín Natura, y solo en un día se vendieron catorce, entre 450.000 y 800.000 euros. En este caso, el 80% de los compradores son extranjeros y el 20% restantes nacionales, pero da idea de lo activo que está el mercado".

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Estos porcentajes respecto al perfil del cliente son similares a los que maneja Alibuilding en Benidorm Beach. Esta promoción cuenta con un 40% de compradores nacionales y un 60% extranjeros, procedentes de Suecia, Rusia y Polonia, pero también de Países Bajos, Francia, Alemania, Reino Unido, además de EEUU, Brasil, Canadá o India. Un comprador, el extranjero, que sigue comprando con fuerza.

"Hubo cierto miedo escénico cuando se constató el Brexit en 2018, pero los belgas y franceses cogieron el testigo de los británicos. Ahora, con la Guerra de Ucrania, polacos, rusos y ucranianos han visto Benidorm como una alternativa de refugio en España ante las posibles sacudidas o extensiones que pueda tener la guerra. No obstante, es algo puntual, que provoca que las ventas se disparen, pero se normalizarán", anticipa César Ruiz.

"Hubo cierto miedo escénico cuando se constató el Brexit en 2018, pero los belgas y franceses cogieron el testigo de los británicos"

La actividad promotora no se frena

Además, según este experto, "en Benidorm hay mucha diferencia de zonas. Por un lado, la playa de Levante, con el Rincón de Loix donde siempre se ha localizado el turismo británico y, desde 2017, el sector de Poniente con grandes residenciales y complejos que han tenido una acogida muy buena porque se está poniendo en el mercado un producto que antes no había en Benidorm. Edificios muy altos, con zonas comunes y amenities, proyectos en los que no parece que estés en Benidorm. Y los precios suben por la alta demanda, la demanda de extranjeros es muy fuerte y ahora, en concreto, estamos hablando de gente que paga con cash, que no necesita financiación... Sin duda es un momento excepcionalmente bueno para Benidorm, si bien, a corto plazo la situación tenderá a normalizarse", añade el experto de CBRE.

Otro de los factores que, según los expertos, explican la fuerte subida de precios son los elevados costes de construcción. "Los costes de construcción se han disparado entre un 30% y un 40%, y Benidorm no ha sido ajeno a ello, lo que ha llevado a todas las promotoras a proteger el margen subiendo precios. Y la demanda ha acompañado debido a la escasez de producto, una demanda dentro de la cual el comprador extranjero juega un papel muy importante ya que ha pasado de representar el 40% al 80%. Una demanda que, además, cuenta con un mayor poder adquisitivo y es menos sensible al precio que el comprador nacional", señala César Ruiz.

Todo ello ha permitido que la maquinaria promotora en la ciudad siga viento en popa. TM, por ejemplo, tiene comprometida una inversión en Benidorm de 600 millones de euros, de los cuales ya han ejecutado 332 millones de euros, mientras que Goya Real Estate arrancará en breve las ventas de su próximo gran proyecto, Gran Delfín, un resort de 44 plantas y 158 metros de altura junto a Delfín Tower, que estará compuesto por 200 apartamentos, de los cuales solo 100 estarán a la venta y un hotel exclusivo que dará servicio a todas esas viviendas.

Un proyecto que estará ubicado en la parcela del histórico Gran Hotel Delfín, que ya cuenta con licencia de demolición pendiente de que sea ratificada por costas y cuya puesta en marcha se espera a la vuelta del verano. Un proyecto que, como adelanta Sergio Vidal, "saldrá en un nivel de precios similar al del Delfín Tower, si bien, con viviendas más pequeñas de uno y dos dormitorios y con un jardín de 8.000 metros cuadrados en primera línea de playa, el más grande de estas características en Benidorm".

Estará ubicado en la parcela del histórico Gran Hotel Delfín, que ya cuenta con licencia de demolición

Un proyecto con un mix de usos hasta ahora inédito en Benidorm y que permitirá a los propietarios de las viviendas delegar su gestión y su alquiler para conseguir rentabilizar la compra cuando no las utilizan.

"Son grandes resort con muchísimos servicios y en los que se ofrece la posibilidad de alquilar las viviendas cuando no se utilizan. Un servicio que ya ofrecen prácticamente todos los promotores, lo que está derivando en complejos residenciales con tantos servicios (limpieza, catering...) como los que existen en un hotel. El último proyecto de Goya Real Estate va hacia ese modelo, muy demandado entre los extranjeros", concluye César Ruiz.